七线城市小产权房能买吗？成都地段再好的房子，投资客都不要碰老破小，为什么？-2024深圳小产权房信息

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提问：雕叔我单身小女生一枚,一直住在成都西边，上班在高新南。跟着雕叔学了很多，但还是好多不懂。现在纠结是买套一还是套二(首套房),主要是自住，总预算80至100万;最近看房子看的有点惜。蜀汉路上千和馨城和外光华的光华杏林怎么样?感觉完全没得环境。能否推荐下蜀汉路或外光华、外金沙的楼盘?或者只要地铁附近(三环内外)就行，雕叔推荐哪些楼盘呀?另外蜀汉路两侧爬楼梯的老学区房有价值么?会有接盘的么?一定帮我捋一下,十分感谢。

回答：这个区域,还有和你的预算结合，没有很好的笋盘。老学区房目前不建议你一个小女生去接盘。买个小两居就行。最近不少人把学区房作为投资方向。众所周知，学区房之所以高于普通房子，是溢价包含了学票价值在里面。房子会升值，学票价值却可由学区政策的变动、走后门等的影响而贬值或消失，今天是名校，不代表十年后还是名校。如果我们投资房子，有学区作为附加价值是加分项，不应本末倒置、主次不分，一味去追求附加价值的最大化。但如孩子长大，有上学需要，可入，纯学区投资不建议。

提问：雕叔，你好！目前首付预算100至120w，目标主城区的新楼盘。目前7-8月即将开盘的楼盘基本都看了，锁定自住盘玉润金沙和投资盘源滩麒麟荟。源滩麒麟荟更看重的是投资价值。请对比和评价一下两个楼盘的优劣。其次，下半年青羊区下半年有什么值得关注的新楼盘。

回答：按理说这两个楼盘不是一类的，价格梯度很大，一般不会拿来对比。玉润金沙就是什么都刚刚好，优点是有地铁，学区中等，楼盘本身也偏改善的产品，然后距离三环也近，是一个好好先生。缺点则是楼盘体量比较小，周边大多次新刚需，缺乏一股冲劲，然后价格设置，稍微高了点，不便宜，投资属性或许不是那么强。源滩有点就是便宜，主城，然后也好买得到，作为投资是没问题的，缺点就是刚需，对预算高的人来说，有点浪费和占用资金、资格，预算高的话，是花不完的，剩余的钱又能做什么呢？青羊下半年，看建发央著。

提问：你好雕叔，有个事情非常急，晚上10点打搅你了。我只前看了几十套房子，成都成华区八里庄有一套房子我觉得不错，价格160万。比市场价便宜接近15万，但是在约三方见面的时候，房东提了一个要求，就是买完房之后，原房东还想继续租住一段时间，这个时候怎么办？我觉得价格便宜15万，让我有点心动，但是又不知道危险有多大.

回答：我一般都建议找个理由，跟原房东一刀两断。跟大家讲个案例你们就知道为什么了。过去我看过一套房子，那套房子被毁得不成样子，问了下缘由，那房子经过买卖转手之后，卖家提出继续租那套房子住，结果很快遇到了房价大涨，卖家自己又没有买房，最后心态就彻底崩了。新房东想要收回房子，原房东说什么都不走。后来就干脆把那房子完完全全地毁掉了，场面不堪入目。虽然多数的买卖双方关系还是不错的，类似的事情发生的概率比较小，但多注意一下总没有什么坏处。

提问：雕叔你好，有些问题请你帮我出出意见。目前在成都这边合伙开店，今年准备买房，但是打听了一下。目前成都周边都限购了，当时办营业执照的时候名字不是我，所以我现在很恼火，买房没资格，我也看了你们在问答里说的新津，但是离工作地方太远，没办法。因为是刚需房，所以想到老家南充去买一套，然后事业重心还是转战南充，目前刚好南充有政策购房补贴百分之6，下个月月底就失效了，比较急，有没有可以提点的地方，还有就是南充了解了几个楼盘【比如领地蘭台府周边，还有就是恒大绿洲那边几个新楼盘。】现在上手哪里比较合适？

回答：南充上一轮房价上涨,基本上就是全国房地产板块轮动,在去年以来轮到了西部的三四线城市。南充也算是四川人口较多的三线城市,所以房价上涨的较为显著。预计涨势趋于放缓,将出现先盘整、后小跌的趋势。从投资角度看,短期时机不好,长期南充的投资价值也不大,这与城市能级有关。当前,要搞清楚自己的想法,如果确定性的要回南充工作,可以买一套自住,投资的话还是尽量想办法在成都购房,同时长线的升值性也明显强于南充。南充买房只建议顺庆，顺庆配套成熟的地段可以买，领地蘭台府可以考虑。

提问：雕叔你好！200万左右投资房，天府新区新房又摇不上，考虑二手房，是主城区地段好带二类学区的小套二次新房，如攀成钢，还是二圈层比较成熟区域地铁附近改善套四，比如大面，华府等！

回答：主城区学区地铁房优先，租售比高更优质，如果租售比能达到3-4%以上，意味着这笔资金可以随时拿出来白嫖，大户型尽量不考虑二圈，二圈层小钢炮优先。

提问：雕叔，我买房主要为了孩子教育，之前一直想买西安，可是一直凑不够首付，就想实在不行买到铜川，因为是铜川人。家庭收入一个月一万二，买到西安又怕生活压力太大，雕叔觉得应该买西安便宜点的呢还是买到铜川好点的。刚需。

回答：房子的价值分为使用价值和附加价值，其中使用价值就是一般租房子的房租价，而附加价值有很多，比如教育、交通、医疗等，中最贵的就是教育附加价值，这也就是为什么学位房比学区房贵，学区房比没有学位的贵。省会城市之所以是省会城市，其一定是集结了本省最好的各种资源。尤其是教育资源，好的学校基本都是在省会，毕竟大城市人才多。而且大城市因为就业机会多，会吸引更多人来，人来多了购房需求就增加，这也促进了城市向郊区扩展。而三四线城市，因为经济发展本来就落后，吸引人才的力量有限，整体资源配置不够，房子的价值低，涨幅小。三四线城市中心区房子溢价严重，房价到一定高度会出现瓶颈，发展空间有限。省会郊区价格因为配套不成熟，价格还处于洼地，省会是一个省的文化、经济集中城市，具有优先发展权利，城市在不断膨胀，一旦郊区配套完善成熟，价格还能持续上涨。更加建议入手西安。

提问：雕叔居住在秦皇岛，现住步梯顶楼138平，孩子已上初中，学区不会再有需求。市中心现在新楼盘选择性少，这几个盘离工作的地方都很近，刚需改善需求麻烦雕叔看下建议哪个?万象城，自带七中集团分校学区，22楼，150平，赠入户花厅6平，总价210万。2.万晟华府，万达开发的住宅项目，紧邻万达广场，顶层31楼，174平，无任何赠送，总价230万。3.碧桂园首府，155平，16楼，无任何赠送，总价210万，需要等本过户，本还需2年左右，需要先付150万，过户后再付尾款。因为有改善需求，首贷还在,也考虑10.8日后的利率问题，所以想用掉,麻烦雕叔看下合适吗?还是再等等?谢谢

回答：秦皇岛我微观不熟悉，因为我不认为这个城市的房产有投资价值。不过既然你是自住，那我也不好说什么。我没看具体位置，如果这个万象城是华润万象城的话，一般要比万达和碧桂园好很多。万达碧桂园的口碑与华润相差太大了。

提问：雕叔你好！我是首套房，天府新区资格，近期看了很多楼盘，但都不太满意。要么不是户型不好就是太偏了，很难选择。怡心湖看了有套带大平台的，这也是我喜欢的，唯一的缺点是周围的新发展，没有任何配套和学区。不知道它能不能发展起来，选择很难！

回答：无论是自住还是投资，买房最忌讳的就是“三不靠谱”：没有地铁、没有学区、没有配套设施。怡心湖属于双流区域，是双流重点发展的一个版块，现配套都还没但房价已起飞，现在买入就是站岗。我们在选择买房时，地铁、学区和配套设施非常重要。同时满足要求是最好的，当你不能同时满足这两个要求时，至少应该满足其中一个。这几条都没有，不仅涨得慢跌的快，而且居住功能也会受到限制，没有金融和居住属性的房子，就是一堆水泥钢筋混泥土！我发现，很多买了首套房的小白都把房子的新旧和漂亮作为首选标准，这是极为错误的，也是最重要的。当你住了几年，发现孩子没上学，每天上下班3小时，最近的超市就在几公里外，你会后悔自己的愚蠢决定。当你最终意识到你想换掉它时，你会发现你的房子可能打折出售都不定卖的掉。

提问：雕叔你好，我准备买个房投资,总价预算170，按照你说的十年内次新房，主城区小套二结合学区，选出了2万5的首航欣程，对口棕北小学,你觉得这个盘有升值空间吗?因为那里离BRT近，所以看上去感觉升值空间不大。

回答：自住的话，首航欣程，无论是位置，还是配套，都不错，首航还是比较保值，但升值空间在全成都来讲，应该算中等类型，贵在生活配套完善，自住起来会比较方便一些。总结就是自住方便，但升值中规中矩，抗风险能力还是不错，纯投资，在房屋升值的同时，这个房子的租售比还不错，带来的收益也很可观，还是比较推荐的。如果看上有喜欢合适的房源，是可以下手的。

提问：雕叔您好！成都天府新区正兴镇的和泓麓江府商墅总价400多万，160平，可以入手么？

回答：你好，和泓麓江府属于40-50年产权商业别墅，应该是属于最坑的产品了，天府新区这种别墅没有流动性，还是40年产权，税费极高，接盘侠更少，本身别墅产品，升值潜力不如刚需盘。除非你到了颐养天年的年纪，钱实在花不完了，可以买一套住着玩玩儿，否则别碰。和泓麓江府地理位置还是不错。和泓麓江府08年就拿地了，自己算算产权还有几年。