南山小产权花园房能否购买(小产权值得买吗？听内行人一说，才知道有这个问题)

问：九叔你好，刚需，住沙井2年，自己开小公司，公司后续可随居住地随迁，但在西部来说可能更方便些，从事产业类型西部分布相对更多些。

目前纠结两种买房方案。

1.在沙井购买小产权自住，100w上下+光明宏发上域大单间，200w多一点，以求资金保值。光明宏发上域目前单价已经6万多，此价格是否已经预支了光明前景，未来还有空间吗?

2.在东部直接购入300w大产权两房，例如龙城华府，中海康城，东方明珠城等。

自住，保值，两方面来说，孰优孰劣?请帮忙理性分析指点，谢谢！

答：你好。1、资金有限买个小产权自住，可以的，但小产权的金融属性极差。光明宏发上域大单间，附近配套成熟，生活便利，近地铁，也可以考虑，但单间在光明这边价值一般。6万多是透支了点，短期很大可能会横，自住长期当然还有空间，光明的房子需要持有5-8年。

2、两者没有可比性。西部价值高，但是你买的产品不行。东部短期有潜力，但是远，又住不上。

解决方法：

1、感觉你对西部有很大的执念。投资是看自己手上有多少资金，去选择和匹配能买到的最佳区域，而不是先框定区域，虽然西部价值大，但是你在西部买个老破小楼梯房，一样会跑输，就是这么个道理。而且你是什么都想要，即要能升值，投资回报大，还要自住，这就太纠结了。如果想要投资大，当前可以考虑买广州做一个短线。

2、在西部租房子住，买东部，努力赚钱，后截断东部DY买西部。

3、方案1，买小产权+光明大单间

就按上面这个顺序选。

问：九叔你好，你们是专业做房产投资的，怎么能确保一买进去的房子就能赚钱呢？

答：你好，投资的房子能否赚钱，在买入的那一刻已决定了；

1，我们买入的小区都是在整个城市被低估或有潜在发展利好的区域，未来能涨到多少，心里面是有数的；

2，在洼地小区再挑选市场9折的性价比高房源，先赚取10%空间；

3，选择有改造空间的房子，利用改造赚取10%空间；

4，区域洼地回归，随市场涨个10%；

5，3个10%即30%的涨幅，如果首付是2到3成的话，收益就在100%到150%

总结一句话：涨幅靠选筹，赚钱靠杠杆

问：九叔你好，可以回答一下我的问题吗？小孩现在上幼儿园中班，准备换个房子，我宝中上班，老婆南山上班，老人带小孩，最好3房，两房也可接受，现在有几个选择：翠微园，育才；现代华庭等楼盘，南二外学府；中南花园，宝实验；碧海富通城，御湖湾等等一众楼盘，海湾中学，兼顾学校和房产的保值增值，哪个选择更好一点？

答：碧海学校不行，不能满足你的学位需求。育才，这几年表现平平，学位因素不足以抵抗翠薇园的衰老，现代城华庭在南山中心区，楼盘外观，区位，学校都不如中南花园，中南小区带地面花园，周边城市界面更好，离宝体也近，学位也更硬核。我觉得不难选啊

问：九叔你好，深户罗湖上班，罗湖丰湖大厦一套满五84平满五红本，大鹏佳兆业假日广场91.5平满五红本，罗湖中海天钻180平满三年贷款，以上三套房子是不是都建议卖出？需求：小学初中学位，香蜜湖哪些房子适合入手，龙溪花园是不是可以博旧改？南山建议买哪个楼盘？感谢指导！

答：你好，罗湖最近几年投资没钱途是有数据支撑的。我们对深圳近5年各片区的涨幅做了一个统计，罗湖涨幅是垫底的，著名的坑盘中海天钻是罗湖抗涨的代表。在经过深圳去年至今年一波涨幅后，看到罗湖还有不涨的次新豪宅小区，我个人是比较惊讶的。出手罗湖的思路正确。从香蜜湖这些年陆续新增学校的情况来看，侨外、明德打出了漂亮的成绩，红岭实验小学、红岭深康应该不错，教科院附中附小也是值得期待的。博拆迁这个思路也是很专业的路线了，深圳自从有房地产以来，真正旧改成功的“住宅小区”还不到10个，博拆迁套牢的概率实在太高。房产投资需要至少短期的确定性，博旧改的机会成本太高。我们一般不建议去博旧改，也不去买有旧改概念的房子，都已经溢价很高了。南山推荐要看你的侧重点，学位为主还是投资？

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