深圳固戌小产权房？福田板块未来房价走势，早已一目了然-2024深圳小产权房信息

问：十三房，您好，我名下没有商品房，有一套固戍的小产权，年收入在30多万，宝宝一岁半。小产权自住还是挺好的，满足了我们一家五口的需求，我在纠结是博拆迁，等存钱过几年再买商品房，还是现在卖掉小产权，购买商品房，如果是置换商品房，我对学位没什么了解了，想听听您的建议，感谢~

答：你好，建议出手置换成商品房。小产权会随着市场涨，维持在同地段商品房约三分之一的价格，不能贷款，没有投资价值；有黑科技，可以提前拿下能转正的房等拆迁，但普通人玩不了。

问：十三老师好！想问一下和成嘉业这个盘怎么样，能不能出手，未来保值性如何？

答：坂田中规中矩的盘，没有太大亮点，在福田和罗湖工作自住可以投资还是建议去西部

问：老师，650万的预算，想要居家和学位的三房，宝安和福田最好，请问有什么推荐吗？谢谢

答：1.福田：650在福田想要兼顾学位、投资和住家还是蛮困难的，福田一类名校单价普遍在10-15万，楼龄大多15-20年。福外南属于福田二类，保税区均价7-8万，600+还能选到三房，算是住家和学区比较均衡的选择。福保片区本是福田多年洼地，但18年3号线南延线通车和福田外国语南校区建成，两项重大利好加持，完成了一次房价暴击，从五万多直升到七万多，但将来如果没有重大利好的刺激，福保仍然是福田的弱势片区，会一直处于跟涨的状态。但如果是自住，又想兼顾学位，福保也是一个不错的选择。2.宝安从学位价值来讲，宝安实验近年都在宝安前三的位置，比南山文理要高，原因也是宝安实验囊括了宝安中心非常优质的楼盘：熙龙湾二期、凯旋城和西岸观邸，将来还有几个已经是现楼的高端盘入市，因此宝安中心带宝安实验的几个盘，是绝对的投资大热点。但一街之隔的翻身-宝安实验学区就尴尬了一点，是很多刚需家庭想上学的低成本选择。

问：你好，想置换手上的物业，物业总值3000万，无贷款，孩子3个尚小，考虑升值和地段，请问哪个哪个区域和具体的楼盘

答：中海月朗苑89，金地梅陇镇，城市主场，万科第五园领峰，汇一城这几个盘中城市主场可以优先考虑出手，剩下几个盘等待补涨后出手。深圳买房，接下来该关注什么样的产品？以下几种类型产品或是今年重点可关注对象：1.热点片区的非热点楼盘，比如之前无人问津的侨城馨苑，最近关注和咨询的人都开始多了起来；2.热点片区外溢，西丽—大学城片区夹在北站、科技园、宝中片区中间，本身条件也不错，今年或是补涨对象；3.冷门区域标杆，哪怕是龙岗、坪山这样的冷门片区，标杆楼盘和热点片区楼盘的相对价格差距因为显得越来越大，也开始具有一定的性价比。合正观澜汇就是正面典型，颐安都会这样的片区CEO，也快洗干净了；4.潜力学位，在深圳，学位似乎是永恒话题，学位房的供需矛盾，远比住宅要大的多，远是其他城市人所不了解的。可以说，学位房投资几乎弹无虚发，基本不会跑输大盘。5.热点片区笋盘，这一点比较难，但不代表没有。如果考虑自住+投资，建议多关注深圳湾，香蜜湖这类终极置业板块，星球里推荐的盘都可以关注，但是需要淘笋。

问：十三你好，请问新天鹅堡三期是否有投资价值，中介告诉我纯投资就不用关心楼层，要看总价空间，这种说法是否准确，高楼层的景观及通风都太棒了

答：你好，感谢大额赞赏！到了这个段位，哪怕自己用不上学位，也应该是地段、品质和学位的综合体，才具备保值和传承的功能。而你说的新天鹅堡，都不应该是这个段位的选择，地段老化，学位不给力，浪费了这个资金量。2000万的资金，或者沉淀在香蜜湖，oldmoney会持续热爱香蜜湖。或者一路向西，投向深圳湾和宝中，这些区域才是2000万资金该去的地方。

问：你好！预算500万左右的总价，纯投资。投资周期5年，请问可以买哪个楼盘？已有一套房在名下。爱人名下没有房产。

答：你好，新盘首选华润城，天健天娇1100-1600可以考虑的参考选筹：【宝中】天健时尚，西岸官邸，金泓凯旋城，宏发领域，天悦龙庭、西城上筑，第五大道、幸福海岸等【前海南片区】（南海中学）：鼎太丰华四期，诺德假日，阳光玫瑰园【科技园】科苑学里（文华）、华润润玺四期新盘（科华），阳光带滨海城（南外高新），海怡东方花园（南外高新）【前海自贸区】前海时代，招商领玺、颐湾府（目前已没有了）【蛇口】半岛城邦四期五期新盘（南外滨海），南海玫瑰园（育才太子湾）【后海】蔚蓝海岸二期（北师大），后海理想雅园、海境界（育才）漾日湾畔（南二外），太古城南（深圳湾），海怡湾（深圳湾）【后海总部基地】红树西岸、中信红树湾（少量2房户型）【华侨城】香山美墅（南二实验），新天鹅堡（南二实验）【香蜜湖】合正香蜜原著、香格丽苑、翠海花园

问：老师您好，也想咨询一下如果按照父母的想法，买房自住。1）去年研究生毕业来深，在高新园上班。有房票，已买车，个人年收入不到20w；2）父母提供500w现金，总价在800-1000w之间，因我目前收入不高，需留3年左右房贷；3）想买车程20分钟内，90平方左右三房，需求是具有升值空间、小区品质好、商业配套好、10年内楼龄、周边环境好（需求程度依次递减）；仅仅看过的有：1、南头：前海东岸花园或豪方天际；2、蛇口：栖游花园、春树里；针对打算自住5-10年等升值后卖掉换学区房（应该也结婚了），请老师推荐南山、宝安、福田适合的楼盘。

答：豪方的优点缺点都很明显，被北环和南坪包围的现状不可改变了。因为有双学位、南山次新、总价最低小三房这几个标签，短期价格还拉了不少。我认为，短期内，这个盘可能要横上一段时间，要到成绩出来、地铁通车才能判断下一波行情。栖游花园周边配套较差，学校一般，比较鸡肋推荐的楼盘已经发给你了

问：老师，你好，想请问下，金地上塘道和碧水龙庭这两个盘，自住兼投资怎么选？在南山上班，想在宝安淘个两房，奈何子弹太少首付只能拿出120W，这个价位老师在宝安有合适的楼盘推荐吗？

答：你好，首付120有以下几种打法：1.南山、福田学位30-40平1-2房；2.沙井、光明、龙华60-70平两房。金地上塘道和碧水龙庭都属于自住不错，学位还行的楼盘。综合品牌，楼盘成长性更推荐金地上塘道。

问：大师，还向您请教我有套半岛花园A区的两房，84平米，红本在手。原本赌拆迁，但等了9年。您觉得我要不要卖掉它，换个升值空间大的地方。如果换，换哪些楼盘合适？

答：你好，感谢大额赞赏。建议直接出手个人实操的逻辑（不一定适合所有人）：一、坚决看好碧海-宝中-前海-蛇口--深圳湾-深圳湾超级总部基地这条海岸线；二、一路向西，大方向大趋势坚决不变；三、1000+的产品，只考虑南山；四、坚决看好大户型（89-180平的次新产品）；五、不仅看多，而且做多；六、楼龄、地铁、户型、品质、价格、学位、商业、地段必须中4-5个。

问：你好。深圳横岗志健时代广场101平，19年1月购买，现价320～330W（首付5成多，贷款139万，每月月供7800，现在出租，租金4300）南宁一套83平米，17年4月购买，现价80～85万（贷款43万，月供2200，租金2000）老家南昌还有一套小房，现价28万（无月供，租金800）手头有现金220万，年收入50万（年龄38，做IT的）小孩大的小学3年级，小的一年级。想买套房（最好是三房）。主要是自住及兼顾小孩读初中。。投资属性能达到深圳平均水平便可。我计划是今年把南宁和南昌的房子都出售，优化深圳的房产。请问我应该如何做？谢谢

答：你好，长远看南宁和南昌都属于弱二线省会城市，城市首位度太低，建议出手换成深圳的优质资产。横岗没有很好的规划，发展布局不如大运和中心城。未来大概率会跑平大盘。也可以考虑出手重新组合。IT行业，自住+投资首选南山，次选宝安。选筹推荐：【前海南片区】（南海中学）：鼎太丰华四期，诺德假日，阳光玫瑰园【科技园】科苑学里（文华）、华润润玺四期新盘（科华），阳光带滨海城（南外高新），海怡东方花园（南外高新）【蛇口】半岛城邦四期五期新盘（南外滨海），南海玫瑰园（育才太子湾）【后海】蔚蓝海岸二期（北师大），后海理想雅园、海境界（育才）漾日湾畔（南二外），太古城（深圳湾），海怡湾（深圳湾）【后海总部基地】红树西岸、中信红树湾（少量2房户型）投资关注宝安：圣拿威、中信湾上六座、富通城三期、玉湖湾。深圳2套都可以通过全款抵押和5改2的方式操作成首付3成。

问：老师您好，很抱歉我前面提的问题不够明确，我再具体问下，麻烦您帮忙解答下。我打算买深圳优质小学的学区盘，让4岁的小孩过2年有小学读，至于初中还有8年，随着学校的不断增加，目前的初中排名可能会发生较大变化，我就先不考虑了。关于小学的排名，网上只查到前十名的，而且都是罗，福，南的老牌学校，想问下您，从读书加投资的角度，预算600w以内，买哪个区的哪个小学的盘比较好，谢谢！（我认真看了罗湖的小学，螺岭和翠竹的盘价位可接受，但看了您的文章，怕罗湖的房价涨不上去，麻烦您指导下）

答：您好，如果只买个学位，买罗湖性价比还可以。如果投资，受罗湖大环境影响，后期增值潜力还是堪忧。还是建议福和南

问：你好，我是70后单身，目前有一套莲花二村76平房产红本在手，手上有200万资金，年收入40万。打算将房子出手，投资一套总价在1200左右南山或者宝安的房产，能不能推荐一下好的楼盘？