购买小产权房合同一方违约（小产权房买卖合同里约定违约责任，能得到法院支持吗？）

编者按：一般来说是指这些没北欧国家普遍认可的产权合格证书的房子时，将法律责任签订合约到合约里，所以这种做有没用呢？

【事例作者】

南通市Wasselonne人民高等法院

（2021）苏13民终805号

【此案概要】

周某（买方）有分担一万元的法律责任。在姜先生、刘某将2套房子的购房款全数交予周某后，房子却被别人占据，且协同无果，以致姜先生、刘某难以对该房屋占据采用或行政处分，故他俩判令高等法院，问：姜先生、刘某周某的法律责任？

【高等法院指出】

二审高等法院：

违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。本案中，2套案涉房屋未取得建设工程规划许可证及土地采用权证，故姜先生、刘某与石某某应返还姜先生、刘某全数购房款。因双方房屋买卖合约无效，姜先生、刘某主张石某给付偿付金各30000元，依法不予全力支持。

二审高等法院：

【律师提醒】

买卖小产权房目前在我国不受法律保护，买卖合约也是无效的。

有人以民法典第507条的“。”这一条的规定，误以为法律责任条款是独立存在的条款，应当适用。但需注意的是：民法典第470条也明确把“法律责任”和“解决争议的方法”分别列出，由此可知，民法典第条表达的意思一般是指签订合约的管辖条款是有效的（如签订合约是向高等法院起诉还是向仲裁委申请仲裁）。

一般情况下，签订小产权房买卖合约，视为双方都有过错，对于法律责任的处理，分情况讨论：

1.一般如果合约订立的其中的损失由各自来分担，互相很难追究对方责任。当然了，如果买方收取了买方的购房款，还是需要返还的。

2.如果合约订立已有多年，且房子已交付买方居住多年，则高等法院判定赔偿责任会十分谨慎。各种因素，有的高等法院会全力支持部分升值赔偿，有的高等法院也可能不全力支持。目前，很多高等法院会通过判决合约无效，并让买方对房子的增值部分按照其过错比例对买方分担赔偿责任，来平衡双方当事人的利益关系。

所以，鉴于在买卖过程中存在极大风险，就算签了合约，对买家来说也极其不利，因此笔者建议大家对于小产权房买卖务必要谨慎。

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