李华勇：综合化供地模式成深圳主流 将对开发商提出更高要求

　　地 点：2018中国深圳国际房地产业博览会(会展中心)

　　记 者：贺小娟(房网/咚咚找房资讯中心 主 编);于晶晶(房网/咚咚找房资讯中心 记 者)

　　李华勇(国房总估价师、注册房地产估价师、注册土地估价师、注册造价工程师)

　　现任深圳市不动产估价协会专业技术委员会副主任;

　　获得多项行业协会荣誉称号：中国优秀青年土地估价师、广东执业土地估价名人、深圳市“十佳”房地产(土地)估价师。

　　记者手记：

　　近年来，“租购并举”、多主体供应的住房政策，使得城市更新和租赁市场正成为群雄并争的“战场”;尤其是在深圳，净地供应逐年减少，土地整备成为深圳获得建设用地的重要手段;随着城市更新不断发展，市场主导下的拆赔条件水涨船高，导致传统土地整备模式陷入困局。

　　也正因为土地整备的困难，相关专业服务机构及专业人员在土地整备利益统筹市场中起到了至关重要的作用。

　　为了更好的了解目前深圳土地市场的现状，8月29日，在房博会国房评估的展位现场，我们特地专访了国房评估总估价师李华勇先生;

　　李华勇以其近20年的从业经验(专注于房地产价值评估、投资分析、城市更新和土地整备政策研究)，就目前深圳土地现状、土地整备难点、利益统筹优势，以及开发商未来所面临的综合开发建议等话题进行了专业解析。

　　【专访正文】

　　一

　　城市更新成为深圳供应主力

　　破解土地盘活难题是关键

　　【szhome】：目前，深圳土地处于稀缺状态，每年的土地供应正在逐年减少，请您介绍、分析一下目前深圳土地开发的现状?深圳在土地利用方面正在历经怎样的难题?

　　【李华勇】：近几年来，每年的土地供应量基本都保持在1200公顷左右，其中60%以上用地是民生设施建设，这些土地主要集中在原特区外，于深圳而言，这也是为了进一步实现加速特区一体化。

　　2015年、2016年，每年住宅用地供应量只有130公顷左右，其中一半以上靠城市更新来供应。

　　2017年因落实宏观调控政策，深圳市2017年住宅用地供应量比上一年翻一番多，达到294公顷。城市更新仍是供应主力，还增加了新供应建设用地，同时通过征地返还用地解决了很多历史遗留问题，在2017年这三种土地供应路径平分秋色。

　　于深圳而言，目前面临的难题主要是如何盘活没有合法手续的土地，这些土地大部分都掌握在原村集体股份公司手中，政府拿不走，社区用不了，市场主体难以作为，破解这一难题能使深圳的土地资源得到有效利用。

　　二

　　利益统筹下综合化供地模式成主流

　　社区或是未来土地二次开发最大主体

　　【szhome】：为了破解这个难题，深圳政府层面也出台了一些措施，比如8月13日正式发布《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》(以下简称办法)，请您谈谈对文件的理解，有那些重点内容值得关注?

　　【李华勇】：应该说这个新政也是《土地整备利益统筹试点项目管理办法(试行)》(深规土【2015】721号)文件的延续，721政策试行期两年已到，新政策是对老政策的延续。

　　另一方面也是在总结前几年试点的基础上做了一些优化，比如门槛降低了，留用地指标安排路径增加了，留用地规模上限提高了。

　　【szhome】：本次土地整备新政对于深圳城市发展来说，有怎样的意义?对于深圳整个城市更新起到怎样的作用?对未来土地二次开发格局会产生怎样的影响?

　　【李华勇】：土地整备利益统筹政策有利于盘活深圳这些控制在原农村集体经济组织手中的大量未征未转土地，只有把这些建设用地盘活，才能为城市后续发展提供土地资源。

　　利益统筹新政不仅考虑政策自身，还考虑到相关政策的统筹联动，即本项目的指标可以安排到其它利益统筹项目，也可以安排到城市更新项目，这样很多城市更新项目因合法用地的问题，可以依托于利益统筹留用地得以推进。

　　利益统筹强调的原则是政府主导、社区主体、社会参与，社区可能是未来土地二次开发的最大主体;未来的土地二次开发路径可能会呈现多元化、组合化、综合化，而不是像现在这样单一的拆除重建。

　　可能是综合整治、拆除重建、利益统筹等一起进行，包括新供应的土地，新供应的土地政府可能会捆绑一些条件，拿地块时要把综合整治也完成，这种综合化供地模式会成为主流。

　　【szhome】：这样一来，其实是对开发商在开发建设方面也提出了更高的要求?

　　【李华勇】：是的，对开发商的综合开发能力提出更高的要求，开发商不能光懂开发，各个领域的路径和模式都要有所接触;这也是专业服务机构一个非常好的切入点。

　　从09年城市更新政策落地，国房这一块业务明显增加，因为以前都是净地开发，不需要太多的政策理解和经济测算，城市更新带动了服务机构的服务类型和方式。

　　三

　　国房集24载专业实战经验

　　开创土地整备整村统筹模式先河

　　【szhome】：国房在这样的新政策及市场契机下，有哪些优势和条件可以帮助政府或者发展商开展他们的土地整备工作?

　　【李华勇】：先说一下国房的渊源，国房评估至今有24年的历史，原隶属于规划国土局下的土地房产交易中心;具有丰富的专业实战经验，熟悉深圳土地的发展历程和政策。

　　长期参与土地整备、城市更新、集体土地评估，具有利益统筹、城市更新、房屋征收、价值评估、拆迁谈判、产权核查等全流程服务。

　　国房也是深圳最早参与土地整备利益统筹的服务机构，最早的利益统筹是在坪山开始试点，从坪山第一个试点项目金沙社区，到2015年沙湖“整村统筹”整备项目框架协议签订。至今我们依然在为沙湖社区后续留用地的交易和搬迁补偿提供服务。

　　沙湖是深圳第一个真正意义上的整村统筹成功案例，土地整备范围达362公顷，涉及10个自然村，此社区的整村统筹成功相当有影响力，也对全市的土地整备利益统筹有很强的示范和借鉴意义。

　　目前沙湖项目已进入搬迁补偿阶段，从前期利益统筹方案研究、村股份公司内部利益平衡方案研究、搬迁补偿方案制定、集体资产上平台交易和目前实施的搬迁补偿，国房都提供了专业服务。

　　未来我们也会在这些方面为政府、社区、市场主体提供相关专业性服务。

　　2018年8月29日房博会的现场，国房评估 “最强大脑——估价人机巅峰对决”活动现场，国房总估价师 李华勇作为本场活动的答疑专家。

　　国房人在房博会

　　【szhome】：对于拆赔业主这一块，国房也会参与做一些工作?

　　【李华勇】：对，就是拆迁补偿阶段。在沙湖整村统筹中拆迁补偿主要是以社区为主体，城市更新是开发商去跟村民谈，难度很大;利益统筹是村股份公司跟村民谈，本身有一定的信任度，谈判难度也比城市更新小。

　　沙湖社区的领导很有智慧，并没有把拆迁补偿交给开发商做，而是自己完成拆迁补偿，一方面可以顺利实施拆迁补偿工作，保持前后一致。

　　另一方面也可以为股份公司增加更多权益，因为股份公司完成了拆迁补偿，土地权益价值就大了，如果把拆迁补偿交给开发商做，土地权益价值相对就小了。

　　【szhome】：对于开发商在土地整备方面，您有那些建议?比如一些大型开发商有开发条件，对于小开发商来说，未来生存会越来越难?强者衡强在加剧，甚至有人认为未来深圳留下的基本都是大开发商?

　　【李华勇】：小开发商在处理一些事情上相对比较灵活，项目前期可以处理好，但后期可能是以并购、收购的模式来进行，政府有些土地利益统筹的项目都进行了打包。

　　我也比较赞同未来留下的可能都是大开发商这个观点，包括现在公寓只租不售，未来所开发的产品不是把它卖掉就好，还要进行运营，这种项目只有综合性开发商才能做好。

　　小开发商最多只是把前期立项工作理顺，真正启动项目还是要找综合性强的开发商合作。

　　四

　　利益统筹与城市更新相互促进

　　“二次房改”下保障房与商品房并行发展

　　【szhome】：开发城市更新项目是一个非常艰难的过程，在无净地供应的情况下，市场供应主要来自城市更新，在这样的供应环境下，您对房地产的发展有怎样的预测?

　　【李华勇】：未来土地供应这一块，城市更新依然是主力，但政府也会加强土地整备供地模式，土地供应方面将是城市更新和利益统筹两条路一起走，不完全依托于城市更新。

　　反过来，利益统筹一定程度也会促进城市更新的进程，因为利益统筹新政考虑了政策统筹联动，留用地指标可以调到更新项目里面。

　　现在很多更新项目面临合法用地不足的问题，非农指标也消耗的差不多，以后通过利益统筹整备出来的留用地指标有多余的，或者在统筹项目落不下去的指标可以调到更新项目中，这样在推动利益统筹项目的同时，也带动了更新项目。

　　住房方面，以“二次房改”趋势，应该是保障房和商品房并行发展的格局，政府会加大保障房建设和存量房利用，现在政府重视存量房的规模化租赁，特别是城中村综合整治，因为靠建设，周期太长，如何短期内把保障房的体量提升起来，规模化租赁是一个很好的路径。

　　当然，楼市调控政策应该会继续贯彻执行，在投资渠道比较少的情况下，调控目的是要保持市场的平稳发展。

　　【szhome】：从去年以来，深圳的土地供应大都挂上了“只租不售”、“限售”、增加人才房的比例等条件标签，您觉得这种土地供应会否成为未来深圳新的模式或趋势?

　　【李华勇】：只租不售和限售主要是通过招拍挂新供应的建设用地，新供应的建设用地更多是用这种模式;但从前几年来看，新供应占住宅供应的体量相对比较小，政府推这一块主要是为了保证新供应基本以保障为主，市场主力军仍是城市更新，，但今后会增加利益统筹供地模式。

　　【szhome】：近期土地市场比较奇怪，部分城市土地持续出现了流拍，但临深片区的东莞、惠州非常火爆，东莞8月份成交了9个地块，许多大开发商在参与拿地，您认为什么原因使得开发商开始热衷于临深地块?

　　【李华勇】：深圳的土地供应已较稀缺，临深会成为开发商的另一种选择。部分城市出现土地流拍，开发商考虑资金链压力的同时，会更加谨慎进入一些城市拿地，把资金投向更有发展潜力的城市。

　　从临深与深圳房价来看，深圳的整体比较高，300万左右的上车盘是刚需的起点，但这种上车盘已经很少了。

　　现在很多人住在临深的惠州、东莞区域，在临深置业的人群中，80%、90%都是在深圳工作。未来随着轨道交通的发展，居住和工作地点的距离感会淡化，未来居住在临深也很方便，这也是开发商大举在临深布局的原因。

　　五

　　推进规模化租赁是保障供应的好路径

　　开发商可进入城中村为更新先占位

　　【szhome】：最近大家都在谈“租赁”这一话题，很多机构进入这个“红海”，近期一系列的租赁事件出来后，政府方面也有一些反思。据了解，深圳可能会出台关于租赁市场的监管政策，对于目前的租赁市场您怎么看?

　　【李华勇】：深圳租赁市场最大的体量是城中村，整体市场体量超六成，目前虽然城中村有拆除重建，就算能全部推倒重来，也不能马上有产品推入市场。

　　此外，拆除重建对建筑年限也有要求，住宅必须建成满20年，很多不在政府“十三五”规划拆除重建的范围，也不符合年限规定。城中村走综合整治推规模化租赁是比较好的路径，一方面从社会效益来说可以提升环境，消除安全隐患。

　　另一方面人才安居集团在每个区都有人才安居公司，他们会联合各个区政府，把城中村规模化租赁通过综合整治纳入政府保障体系，这样也可以解决政府公租房的房源问题。开发商应该立足长远，顺应大势，更多地参与综合整治，做规模化租赁。

　　对企业来说，做规模化租赁虽然投资大，回收期长，薄利或是不怎么赚钱，但企业通过这种方式可以先把地盘占住，租赁过程中自然而然跟村民培养比较好的信任感，对以后实施改造也是个便利。

　　以前只有销售才有一级市场、二级市场，租赁不存在这种概念。现在存量房规模化租赁：收房源——改造——出租的行为，意味着租赁市场出现了一个中间主体，由于缺乏相关制度，而资本是逐利的，可能会出现炒作行为，所以需要政府出台相关政策来规范市场。

　　【szhome】：城中村这种柔性的改造是比较短期适应市场的方式，未来会否进入大面积拆迁改造?

　　【李华勇】：从发展趋势来说，城中村大部分楼都会逐渐改造，但也不是全部都会推倒重建，有些片区密度太大，改不动，企业进入租赁从长远来看是有利润的。

　　城中村的建筑形态、布局、规划已不符合深圳发展的城市定位，只是早改晚改的问题，“十三五”改不了，可能有一部分会纳入“十四五”。现在开发商进入城中村的租赁市场，其实也是一种前期的占位