小产权房遭遇拆迁如何补偿_

小产权房是指没有产权证的房屋，不能在市场上交易，也没有办法办理抵押贷款。对于普通房屋，如果拆迁，需要补偿。那么，小产权房拆迁能得到补偿吗？塔夫特律师将为每个人分析：

首先，小产权房的主要类型是什么？

对小产权的解释主要有四种。常见的有争议的小产权房有以下3种和4种。

第一种解释是指开发商的产权。开发商的产权称为大产权，买方的产权称为小产权。这是因为买方的产权被开发商的产权分割了。

第二种解释是基于房屋再转让时是否应支付土地出让金。那些不需要支付土地出让金的被称为大产权，而那些需要支付土地出让金的被称为小产权。根据这种解释，普通商品房是大产权房，而经济适用房是小产权房。

第三种解释是由产权证的签发机关来区分的。国家作为大产权颁发产权证书，而国家不颁发产权证书。乡镇政府颁发的证书为小产权，也称为乡镇产权。乡镇产权不构成真正的合法产权。

第一、二种解释中的小产权是合法的，只要在转让时付清购房款或退还土地出让金，就可以自由买卖。法律规定相对明确。第三种对小产权法律性质的解释是有争议的。所谓农村产权房是指在农民集体土地上建造的房屋，不支付土地出让金和其他费用。他们的房产证不是由国家房屋管理局签发的，而是由镇政府签发的，所以他们被称为农村产权房。由于我国法律规定乡镇政府无权颁发产权证，乡镇政府的产权证不能被国家认可。

实际上，第四种小产权房存在于20世纪90年代末20世纪初，当时房地产监管不够严格，人们对房地产的法律意识相对薄弱。这种小产权主要反映在以下事实上，即房屋不是由房地产公司开发和建造的，而是由城市中几个村庄的居民与他们自己的人合伙建造的房屋，或者是在城市中的村庄、耕地、荒地等处购买的家园。这种宅基地根本不合法，但在一些三线、四线城市，建筑者可以通过个人关系取得县级人民政府或房管部门颁发的产权证，但由于土地没有被依法征用，他们无法取得土地使用权证。这种房子不能换成房产证，也不能办理贷款，更不用说上市交易了。

第二，安置房是否属于小产权房？

常规拆迁安置用房不属于小产权房。它们是政府为安置在政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时被拆除的居民而建造的房屋。安置对象是城市居民的拆迁户，包括需要征用和拆除房屋的农民。随着城市建设和发展步伐的进一步加快，政府迫切需要建造尽可能多的新的安置住房，以满足拆迁户的需求。

根据有关法律和政策的规定，安置房一般分为两类：

一类是因重大市政工程搬迁居民而建造的配套商品房或中低价购买的商品房。比如拆除梁浦江两岸的世博会。根据有关规定，如果被拆迁人获得这种配套商品房，房屋产权属于个人，但5年内不得上市交易

小产权房不具备普通商品房的法律性质，购买过程中产生的合同纠纷难以得到同等保护，开发建设过程中缺乏监管，质量问题的概率高于商品房，而且由于购买后无法办理合法的产权手续，无法合法进行所有权转移，房地产的价值受到很大影响，国家拆迁是否给予补偿取决于当地的政策和具体情况。

19年来，toff律师代理了一起河南省襄城市住宅小区小产权房拆迁维权案。该住宅区的小产权房属于上述第四种情况，即村民在自己的宅基地上开发建设房屋，并通过个人关系办理市政府颁发的房产证。但是，该房屋占用的土地仍然是集体土地，没有依法征收，因此没有相应的土地使用权证。2018年4月3日，襄城市人民政府对涉案房屋进行了强制拆迁，原因是该房屋为非法建筑，未给予任何补偿。在告知居民该房屋是非法建造的并且没有任何赔偿的可能性之后，该住宅区的居民别无选择，只能找到塔夫特律师事务所来维护他们的权利。由于Taff律师的努力，该住宅区的居民因与政府谈判并享有与其他邻近住宅区相同的拆迁政策而获得了补偿。

塔夫特律师认为

小产权房客观存在，其形成有一定的历史原因，包括居民贪便宜的过错、政府监管不力的过错，甚至政府监管不利的过错大于居民贪便宜的过错。因此，由于小产权房是特定历史时期的特殊产物，政府应本着实事求是的原则，对小产权房进行公平合理的处理，尤其是在拆迁时。在这种类型的房屋拆迁中，不仅要保障公民的居住权和财产权，还要考虑小产权房的违法性。因此，对这种房屋拆迁不予补偿显然是不合适的。如果拆迁标准等于或高于周围同类正常商品房的补偿标准，显然是不合适的。政府应该整合小产权房形成的历史，给予他们应有的补偿。

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