“小产权”背负大问题南澳

编者按 最近以来，百世珑庭是什么产权，随着统一城乡建设用地市场理念的提出，人们对小产权房转正的预期上升，然而国土部、住建部对此则态度明确，不但发布了紧急通知，西乡明月花都房价，还派出了督查组，要求坚决拆除一批小产权房，坚决查处一批典型案例。这集中反映了高层对小产权房的态度，即对于明显的违法违规、破坏耕地行为不能听之任之，否则遗祸无穷。那么，小产权房到底何去何从？本刊记者近期在北京、广东、甘肃、浙江、河北、湖北等地进行了深入调研。

浇不灭的“小产权房热”

党的十八届三中全会提出“允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价”，土地制度改革全面提速。有些人据此错误认为，小产权房或将合法化。在一些地方，小产权房甚至出现了高热不退现象。

面对这一形势，国土资源部、住建部两部门于去年11月23日紧急下发通知，叫停在建、在售小产权房，北京等地方政府也开始“出重拳”清理拆除部分小产权房，并将相关责任人移送公安机关和监察机关处理。然而，这些举措似乎并未从根本上扭转市场的预期。

部分地区交易旺盛

记者从石家庄市开发区天山大街一路驱车走访发现，这里密密麻麻分布着20多个楼盘，有六七个没有任何证件。目前，石家庄小产权房的“主战场”转移到了二环以外，其中一些小产权房项目已形成较大规模。

位于石家庄市大郭村的浅山逸景小区仍在加紧建设当中。售楼人员告诉记者，小区是在集体土地上开发的，现在五证不全。问及两部门重申的“非法”身份，一位售楼人员表示：“国家禁了好多年了，不也没动真格的？小产权房迟早得转正。”

在北京，记者走访了昌平区沙河镇和房山区良乡地区，这里的小产权房已成规模聚集之势，分别位于两地的名为白各庄新村和金鸽园项目各自均有40栋楼左右。

记者调查了解到，不少小产权房的价格已经相当于同区域普通商品房的一半，而在几个月前还只相当于其四分之一。在房山区良乡，长期从事小产权房中介服务的梁女士介绍说，一套80多平方米的二手小产权房价格已经超过90万元。

在上海，距离市中心约18公里的松江区九亭镇是农民自建房（小产权房）较为集中的区域。记者随机走进其中一个名叫桃园的小区，粗略统计一下，整个小区约有上百栋房屋，每栋三层，带独立花园和车位，经过装修的房屋丝毫不亚于别墅。

九亭镇社会治安综合治理办公室有关人员介绍，全镇共有111个小区，其中有十几个都是农民自建小区，小区内的买卖双方不用去报备和登记，政府部门根本不知道双方在交易，对这些自建小区内的房屋买卖政府确实难以做到监控和管理。

在深圳，小产权房集中在宝安、龙岗、龙华新区等地，由于总价低廉而且不受限购令影响，小产权房屋交易兴旺，买卖十分活跃。位于深圳市区的一些小产权房更是卖到了每平方米2万元左右的高价，与附近的二手商品房价格相差无几。

“现在能控制住新增的小产权房就不错了。”广东城市管理部门一位工作人员直言不讳地表示。

名目繁多 花样翻新

由于国家不承认、相关部门又严查，小产权房项目一般都变换名目，以国家的某项政策作掩护，以图蒙混过关。

记者采访了解到，不少小产权房以旧城改造的名义进行开发，其主要形式有三种，一是一些村（居）未经审批，擅自组建队伍进行建设；二是部分村（居）与开发商合作，由村（居）出地，开发商出钱，双方利益分成；三是个别村（居）直接把农村集体土地卖给开发商，非法转让集体土地使用权。

在甘肃兰州市七里河区八里镇，一些小产权房打着“城中村改造”“城乡一体化”等旗号对外销售。开发商对购房者承诺，“将来只要补交土地出让金，就可以由‘村证’变为‘市证’”。

还建房也是经常使用的名目。湖北省武汉东湖高新区关荷叶山社区，是当地规模较大的还建房小区，房屋近2000套。几位居委会干部听说记者要买小产权房，纷纷出谋划策，建议购买三期在建的房子，建成交付时买主可直接抽签，抽到哪户是哪户，并可把买主的名字直接在居委会登记“过户”。

此外，一些地区打着生态休闲、旅游、养老等旗号，侵占农用地，变相修建出售小产权房。业内人士认为，如今小产权房换装入市，更具欺骗性和迷惑性，其本质是打政策“擦边球”为开发商、村镇及个人牟利。

对于部分地方政府已经开始的清理行动，一些开发商始终存在侥幸心理，认为只要规模够大、买房者够多，政府不会轻易动，“法不责众”。河北省一个开发商说，政府如果让小产权房补款“转正”，补多了购买人不愿意，补少了之前买商品房的人估计要闹起来。“所以短时间弄不下来，一切照旧。”

正是在这一心态作用下，小产权房发展迅猛。中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁说：“前些年小产权房基本属于小打小闹、私下买卖，现在动不动就建出一个成规模的花园小区来。”

执法偏软 收效有限

尽管国土资源部、住建部下发紧急通知，要求全面准确理解十八届三中全会精神，同时重申小产权房的非法性和危害性，但这剂猛药似乎并未起到预期的作用。

“我们听到类似的‘隔空喊话’太多了，但很少见到清理整顿小产权房的实质性行动。”多年研究小产权房问题的河北省社会科学院研究员王峰说，针对小产权房问题，国家几乎每年都下发文件，“雷声大雨点小”。

记者在多地调查发现，小产权房屡禁不止，执法困难，源于其背后已形成相对完整的利益链。从村集体到开发商到购房者，每一环节的参与者都能从中获得自己想要的利益，大家各取所需，相安无事。

两部委下发的紧急通知，未能阻止深圳市“新城国际”“佳和园”“香榭郦景”等小产权房项目的顺利销售。

深圳市规划土地监察支队法制处副处长廖永生说，他去看过这些小产权房，有的占地几十万平方米，配套设施很全。“你能制止得住吗？这背后都是有利益链的。虽然是村干部所为，但村里有这个需求，就会转化为街道办的需求，最后区里甚至市里都会有人出来阻止执法。”

执法不给力，整治小产权房的效果可想而知。在两部门紧急通知再次明确小产权房的“非法身份”后，搜房网进行了一项关于小产权房的调查。结果显示，仍有超过一半的受访者表示“会考虑购买，因为价格低”，两成多的受访者表示“不好说”，只有25％的受访者明确表示“不会购买”。（记者 白丽萍 涛 詹奕嘉）

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