律师观点:小产权房需要一个合法的名分

作为律师，我们更关注有关法律和规章给我们实务的指导，但是确实在实务中出新很多的盲点和灰色地带。就小产权问题我不敢说作为专家来参加这个研讨会，也是来学习。作为一个接触过很多实例的操作人员来和大家讨论。

在我的大脑中，始终没有小产权房的说法。因为具体操作法律实务中，小产权房就是没有产权，就是一个社会现象和概念。和乡村接触和具体操作的农村问题的乡里的对这些问题比较有兴趣的领导也好、村里的干部也好也探讨过这些问题。乡里的领导，实际上最后归属到价值取向和权益的问题。乡里的领导觉得，发展小产权房，当农村的大量的土地因为城市发展的需要和进程化的需要被征用以后，遗留在乡里经济组织来讲，留给他们的问题就是大量的农民的负担问题，农民要生存，乡里本身又没有自身的经济利益来保证解决农民的问题，只有借助边缘性的政策，法律上没有这方面的规定。还有引进一些农村建设用地中企业的开发项目，为了保证农村获得更多的利益，只能利用现有的从规划的来引进一些指标，给相应开发商补贴一些用地，给开发商创造一些利益。这是为了乡里的利益。

从村的角度讲，他们的观点是不管大产权、小产权，不管什么政策解决了住房问题，通过对过去宅基地一对一的调换也好，按照市场价格调整也好，给他们的补贴除了本身农民上楼的获得以外，每人还补贴两三套房子。现在经适房也好，其他的也好，权属证书并没有拿到手。农民取得这个房屋也好，开发商拿到土地出售也好，房屋主体得到的只是一个合同关系，并没有相对的产权来更多的保护。从农民的角度讲，我是不管什么大产权小产权，我有基本的保证，你给我的三套房子都到我手里了，我把两套卖了。他没有更多的能力去买城里的商品房，只能从边缘的角度来解决这个问题。大家都寻求到很平衡大家的利益基本上很稳定的利益存在，小产权房慢慢的滋生浮出水面了。

和法官也沟通过这个问题，他们讲他们掌握的就是一种处理小产权房买卖关系，就是依据小产权房买卖合同，就认定这个合同是否有效，没有更多的在法律之外相对的法规和政策性的来引导他们处理这个问题，只能依据现有的问题。前一阶段朝阳法院判决了小产权房买卖合同无效，导致了小产权房的讨论出具白热化的局面。这种问题目前不是很多，通过司法途径来解决纠纷的情况不是很多，虽然存在但是数量不是很多。

我认为，对小产权房的问题，我特别同意两位专家的意见，单纯的取缔和收复解决不了这个问题。小产权房应该是一种自生自灭的社会现象。如果正名了，从法律意义上给他一个名分，可能不会叫小产权房了，从法律意义上给他一个名分，赋予他一个合法的进入市场流转机制的情况下，有一个合法的名分，不存在小产权房的概念，就是自生自灭。最关键的是要正名。

简单说这么多

本文为北京知名律师郝志刚在人民大学学术沙龙上的演讲，编辑整理。