小产权房转正合法化的必要性和可行性思考

小产权房转正的必要性

1．集体用地进入交易市场有利于克服土地征收的弊端。根据《物权法》第42条规定，只有为了公共利益的需要，才能依照法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。但商业性的房地产开发明显不属于公共利益，则不符合征收条件，这是现行法中不太容易解决的问题，应采取市场化办法——集体建设用地使用权直接进入土地交易的一级市场。另外只有通过市场才能解决现行的土地征收补偿标准不合理的问题，所以集体建设用地使用权也应进入土地交易的一级市场。

2．集体用地进入土地交易市场有利于城乡统筹发展。中国城乡二元化的确为中国经济发展做出过很大贡献，但城乡之间的不平衡，“城乡二元结构”已成为当前中国经济和社会发展的严重障碍。而解决措施之一就是集体用地进入土地交易市场,实行了城乡人口双向交流，这样自然会带动农村和城市资源更合理的分配，减少城市就业、医疗、教育等压力，也可以避免新农村建设中以政府为主导的一些弊端。

3．集体用地进入交易市场与农用地减少并没有必然联系。个人或集体作为土地所有者都会发生农用地减少危险，可是允许集体土地进入一级市场交易，并不必然造成耕地的减少。形成这种错误观点的原因就是忽略了在保护耕地方面政府的规划和审批职能。政府的角色更应在此处体现，而不是在市场活动中过多介入。

开发商直接在集体建设用地上开发小产权房欠缺可行性

集体建设用地使用权直接进入一级市场从理论上是合理的，并且它不是孤立的制度，其正效应的发挥还有赖于其他条件，当这些条件并未完全具备时，开发商直接在集体建设用地上开发的可行性就欠缺。

1．土地规划制度还待完善审批小产权房。治理小产权房应该有完善的土地规划法。可是我国虽有严格的土地用途管制制度，但土地规划制度还比较简单和混乱。

2．土地使用权交易的利益分配机制还待健全。在各主体权利义务还不明确的情况下，如果盲目全面实行小产权房建设，则利益关系的冲突易侵害到弱势群体利益，甚至使权力寻租加剧，因此利益分配机制应法治化。

农民在自己的宅基地上建造小产权房屋出卖的可行性

1．从经济的角度思考可行性。首先，农民也是理性的经济人，是自己住还是出售应当有意志自由。其次，农民是否出卖自己的住宅，直接驱动力是城市经济的发展。再次，农民将自己的住宅出售给城市居民，农民获得相应的房屋价款。

2．从政府的角度思考可行性。允许农民将自己宅基地上的房屋卖给城市居民这种形式更有利于激励基层政府。因为，农民自愿行为产生的自益行为是基层政府期许的，同时基层政府和集体组织都能获利。另外，允许农民将自己宅基地上的小产权房屋卖给城市居民也有利于解决房地产问题。一方面基层政府严把宅基地关，但给了城市居民一线生机，此外县级及以上政府积极规范房地产市场，这样双管齐下，需求与供给关系的紧张可以得到一定缓解，从而降低土地价值重估预期。同时土地使用权流转环节的减少也能降低价格。