最近，深圳的许多旧房改造项目都取得了新的进展，买卖拆迁房屋的声音也逐渐增加。 动迁房屋的广告经常宣传，动迁房屋的购买不仅不受限购的影响，只需等待几年，还可以收获旧改带来的房价上涨的红利。 但事实上，买家实际需要承担的风险远远超出想象。购买就等于让他们掏钱，最后让他们自生自灭 例如，在罗湖的一次旧房改造中，开发商发生了变更，业主不愿意配合再次“补办手续”，或遇到钉子户，20年内无法取得房产证。 即使旧制改革进展顺利，买家也可能会遇到与南山大冲旧制改革类似的情况，业主出售一房两厅，恶意抵押，甚至以亲属名义临时登记产权，从此走上了漫长的诉讼之路。 今天，我们用四个真实的案例向你展示深圳买家踩在拆迁房屋后面的“深坑”。 一房两卖/恶意抵押，买家没钱了？ 如果错过了拆迁前的产权登记，很多购房者会选择与业主签订协议，先付款，业主办理完产权证后双方再办理过户手续。 但在等待转让的过程中，买方可能会在不知情的情况下失去财产。 根据深圳市南山区人民法院公布的一起民事纠纷案，南山区一位老村民郑将同一房屋先后出售给两个买受人，并将该房产先给了后一个买受人，导致前一个买受人付款后却无法获得该房产，后一个买受人也无法成功申请到房产证。 对于这种情况，两个甚至更多的买家是合理的，谁可以得到财产？ 广东华商律师事务所律师周正峰表示：“优先顺序是所有权转移登记通知已经登记，网上支付交割顺序在有效期前已经确定，否认恶意抢先登记的优先效力。” 因此，如果物业已经被占用，先前的买家可能无法先得到它，虽然它是“先到先得”。此外，即使你申请违约赔偿，如果业主没有金钱赔偿，我恐怕他会面对“无房无钱”的情况。 另一种情况更糟糕。房主出售房子后，恶意抵押房产，买家可能会陷入更长的诉讼过程。 如果业主临时转让财产，买方的合同无效？ 对于买家来说，在搬迁的房子里有一个“BUG”——。即使项目的初始登记已经完成，业主仍然可以以近亲的名义申请登记财产，而不留下他名下的财产，从而拒绝履行与卖方签订的合同。 这种神奇的操作在华润的旧改革中发生过几次。 郭(音译)是大冲的一名村民，他拥有1000多平方米的拆迁面积。2014年，她承诺将125平方米的拆迁房产转让给买家陈某，但没有说明如何分割。郭在办理户口登记时，将房产过户到丈夫名下，并拒绝配合的房产证。 值得一提的是，郭的丈夫也说该房产是夫妻共同财产，但他不知道郭买卖该房产，所以他认为与的买卖合同无效。 尽管这些理由看起来有些不可思议，但买家陈某经历了一系列复杂的取证和法庭程序，直到2018年他才通过执法收回了自己的财产。 此时，她已经四年没有签署带着喜悦买房子的协议了，并且花了一年多的时间提起诉讼并强制执行。 周正峰律师建议，所有购房者在符合初始登记条件后，应密切关注该房产的具体家庭情况，发现问题后尽快采取措施。 而且，周律师还引出了一个关键点： “业主从开发商处获得的财产不是唯一的，而是多套，或者有多套财产 他建议，在签订前期拆迁安置房销售合同时，双方可以采用空间定位和顺序，明确哪一套交易目标是具体的，以便确定。 3.钉房子不合适！我20年都不能申请房地产许可证 虽然前两个案例是在先买房后过户过程中产生的纠纷，但购买了回迁指标的购房者可能就不用担心了。 对许多人来说，旧改革的最大风险在于不确定性。十年内钉子户被拆除的情况并不少见。 根据深圳市中级人民法院公布的民事诉讼，在罗湖方红卫旧房改造中，开发商于1997年与村民叶茂签订了拆迁协议，但直到2017年，叶茂的房产证才得以办理，开发商给出的理由是捆绑土地上有钉子户。 如果买方遇到这种情况，他不仅必须通过诉讼捍卫自己的权利，而且还面临两难境地。——还要等几年才能得到房子，结果还不确定；索赔，损失金额难以量化。 对此，周律师建议，在签订合同时，双方可以先确定一个明确的赔偿标准或计算赔偿的方法，以避免以后发生纠纷。 此外，除了钉子户，购买拆迁户指数的买家也可能遇到不合作的业主。 大量旧房改造项目的开发周期长，中途更换开发商并不少见，但后来开发商不一定认可买家的资格。 此时，买方需要再次找到原所有者，并再次办理变更手续。如果业主拒绝合作，买方的立场将非常被动。 绿书想变成红书，谁来补地价？ 即使你顺利地走到了最后一步，你也没有遇到很多意想不到的情况或“肮脏”的卖家，被拆迁房屋的买家可能会遇到你拿不到红皮书的情况。 目前，市场上出售的拆迁房屋大多不是红皮书商品房，旧房产权置换可能无法获得红皮书补偿。最后，偿还土地价格以获得红皮书，甚至获得红皮书是很常见的。 平山土地委员会对此发出了风险警告 深圳市中级人民法院也公布了相关争议。在罗湖的一次旧的改革中，村民们需要支付土地价格才能拿到红皮书。两名村民对开发商提起诉讼，但都失败了。 由此可见，在产权问题上，政府的态度是比较明确的。 因此，买方在最初签订协议时，必须事先清楚地知道补偿标准，或者事先明确如果需要退还土地价款，由谁来承担费用，以避免将来发生纠纷。 总结 从前面的案例中，我们可以发现，与购买普通商品房相比，回迁的过程和风险要复杂得多。 买家在签订相关协议后，往往需要大量的补充协议来规避风险。但是面对复杂的人心，还是有可能成为常规。 但即便如此，由于对购买拆迁房屋的限制很少，价格大多低于市场价格，而且旧的改革方案出台后会有一波分红，所以很多人仍会选择冒险。 因此，没什么好说的，对于仍想购买拆迁户住房的朋友，周先生给出了几点切实可行的建议： 1.买卖被拆迁的房屋，要保证房主和妻子签字，最好是卖方的所有近亲属都签买卖合同； 2.如果是现房，应在合同中约定提前交付该房产，买方应保持占有状态，并提前办理该房产的交接手续。 关于房屋拆迁，购房者最关心的三个问题 拆迁房屋是指开发商在征收土地时补偿被拆迁人的房屋。大部分新址都有拆迁房屋，而且价格普遍低于商品房。(但是，购买搬迁房屋通常需要一次性付款) 1.我能买一套重新安置的房子吗？出售被拆迁房屋可分为两种情况： A.业主已取得房地产许可证，可以正常交易 如果t 如果业主手里只有开发商的拆迁协议，没有实际的房屋产权证，他在交易时不能在房地产交易中心过户或更名，因为这份拆迁协议只是业主与开发商或村委会之间的私人商业协议，并没有得到房管部门的认可。 目前，市场上大多数的拆迁房屋都是这种类型的交易。在房地产许可证正式获得之前，有很多变数，买家需要承担很多风险。 2.被拆迁的房子有房产证吗？ 如果被拆迁的是商品房，被拆迁房屋必须有红皮书； 如果被拆迁的是私有房屋或集体土地上的经济适用房，被拆迁的房屋可能不是商品房，能否拿到红账取决于具体情况。 此外，被拆迁房屋的房产证发放时间比普通商品房慢，购房者需要办理的手续也比较复杂。 3.搬迁房屋的类型是什么？ A.“开发商征用村民委员会的33，354套集体住房进行拆迁，并将33，354套集体住房分配给村民若干年，然后才能正常交易或不能正常交易，只能转让。” B.“开发商收集了——套拆迁个人住房，——套红色副本，并与——套进行自由交易”。 C.“开发商收取33，354元拆迁补偿费，33，354元，然后收回33，354元作为普通新房出售”。 D.“政府收集了——份红皮书，确认了——份正常赔偿和——份自由交易”。 E.“政府收集了——个历史问题，——个永久居留证件，——个交易受到限制”。