预见2020:房地产行业发展趋势？

政策：我们仍将坚持“稳中求进”的理念

根据2019年国家对房地产行业的政策调控重点和2020年1月中旬召开的两次地方会议发布的信号可以看出，2020年国家仍将坚持“稳中求进”的思路。调控重点将分为以下两个方面：一方面，重点防范经济金融风险，整顿各种非法金融行为，继续拆除影子银行，继续降低居民杠杆率，刺激消费；通过征地制度改革和信贷控制，防范地方金融风险和政府信用风险；另一方面，加快研究建立长效调控机制，除了房地产统一登记、城乡统一建设用地市场、房地产租赁市场发展之外，房地产税制(包括个人住房销售土地增值税)的探索和酝酿将起到预期调控工具的作用，但短期内不会推出。

以下是2020年政策走向的九个判断：

第一，在货币政策方面，由于银行和各种金融机构普遍降低了房地产行业的增长愿景，对房地产开发融资渠道的控制可能会进一步收紧；但在宽松的货币政策背景下，行业整体资金供给情况应该与2019年持平。

二是由于资金链紧张以及限售、限价等政策的影响，中小房企经营困难导致的整合并购可能增加，行业集中度有增加的趋势；结合“混改”背景，年内有可能出台房地产企业股权收购相关规范性政策，保护相关主体权益，防范和控制风险。

第三，在“减税减费”的背景下，继续实施宽松的财政政策，必然会加大地方财政压力。在积极开辟新的税源、加大税收征管力度的同时，前期财政赤字较大的城市(特别是三四线及以下城市)将增加土地供应；同时，结合居民住房需求周期和“城市政策”全面实施的背景，可能会放松个别城市调控政策来辅助“卖地”，第一次放松可能是限制销售和限价政策；开发企业应警惕城市的根本风险。

第四，“改革土地规划管理”提上日程。前期大城市普遍减少承包，紧张的土地供应局面可能有所缓解；此外，由于宏观经济环境难得的宽松期，重点城市和地区的土地供应可能会增加，开发企业可能会重点布局优质土地资源。

第五，一线和热点二线城市监管力度预计保持不变，市场交易应明显回暖，房价止跌企稳，但价格不太可能快速上涨；信贷政策将作为上述城市应对可能过度的价格回升的预防措施，价格回升可能会进一步收紧。

第六，结合第七次人口普查，可能会加快房地产的统一登记，真正实现全国范围的网上查询，为今后建立“房地产大数据”和实施精准调控提供依据。

第七，在城市进入内涵式空间发展、财政压力显著增加的背景下，社会资本主导的城市更新将成为主要模式。年内，有可能出台规范政策，允许房地产企业、城市更新基金、信托等资本机构参与城市更新。相关企业要认真把握政策动向，调整项目实施步伐。

第八，经过近年来的快速发展和扩张，大型房屋租赁企业和房屋租赁市场进入瓶颈期，甚至诱发风险。2020年，政策可能转向s

根据中国科学院预测科学中心在“2020中国经济预测大会”上发布的预测，2020年GDP年增长率预计在6.1%左右，略低于2019年。预计2020年中国经济增长将呈现先降后升的趋势，第一季度增速稳定在5.9%左右，第二、三季度增速在6.0%-6.1%，第四季度增速为6.2%。

在各种影响因素的综合影响下，预计2020年房地产开发完成投资约1442.09亿元，同比增长约9.0%，增速较2019年下降约1.0个百分点；全国商品房销售面积约176064万平方米，同比增长约0.3%，增速比2019年低0.6个百分点左右；全国商品房销售约1717.23亿元，同比增长约6.4%，比2019年下降约1.3个百分点；新开工住房面积约245481万平方米，同比增长约6.7%，增速比2019年低3.2个百分点左右；全国商品房平均销售价格约为9753元/平方米，同比上涨约6.1%，增速比2019年低0.6个百分点左右。

报告的主要依据是：2019年以来，我国房地产调控一直保持“房无投机”、“按市决策”的基调。以“稳定地价、稳定房价、稳定预期”为目标，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房供应体系，加强房地产金融监管和金融风险防范，房地产市场总体保持稳定运行。房地产开发投资增速稳步上升，征地面积持续负增长。新开工住房面积增速下降，建筑面积持续增长，竣工面积同比下降，商品房销售面积和销售增长率持续下降，商品房平均销售价格保持低速增长态势。