预见2020:房地产行业发展趋势?

政策:我们仍将坚持“稳中求进”的理念

根据2019年国家对房地产行业的政策调控重点和2020年1月中旬召开的两次地方会议发布的信号可以看出,2020年国家仍将坚持“稳中求进”的思路。调控重点将分为以下两个方面:一方面,重点防范经济金融风险,整顿各种非法金融行为,继续拆除影子银行,继续降低居民杠杆率,刺激消费;通过征地制度改革和信贷控制,防范地方金融风险和政府信用风险;另一方面,加快研究建立长效调控机制,除了房地产统一登记、城乡统一建设用地市场、房地产租赁市场发展之外,房地产税制(包括个人住房销售土地增值税)的探索和酝酿将起到预期调控工具的作用,但短期内不会推出。

以下是2020年政策走向的九个判断:

第一,在货币政策方面,由于银行和各种金融机构普遍降低了房地产行业的增长愿景,对房地产开发融资渠道的控制可能会进一步收紧;但在宽松的货币政策背景下,行业整体资金供给情况应该与2019年持平。

二是由于资金链紧张以及限售、限价等政策的影响,中小房企经营困难导致的整合并购可能增加,行业集中度有增加的趋势;结合“混改”背景,年内有可能出台房地产企业股权收购相关规范性政策,保护相关主体权益,防范和控制风险。

第三,在“减税减费”的背景下,继续实施宽松的财政政策,必然会加大地方财政压力。在积极开辟新的税源、加大税收征管力度的同时,前期财政赤字较大的城市(特别是三四线及以下城市)将增加土地供应;同时,结合居民住房需求周期和“城市政策”全面实施的背景,可能会放松个别城市调控政策来辅助“卖地”,第一次放松可能是限制销售和限价政策;开发企业应警惕城市的根本风险。

第四,“改革土地规划管理”提上日程。前期大城市普遍减少承包,紧张的土地供应局面可能有所缓解;此外,由于宏观经济环境难得的宽松期,重点城市和地区的土地供应可能会增加,开发企业可能会重点布局优质土地资源。

第五,一线和热点二线城市监管力度预计保持不变,市场交易应明显回暖,房价止跌企稳,但价格不太可能快速上涨;信贷政策将作为上述城市应对可能过度的价格回升的预防措施,价格回升可能会进一步收紧。

第六,结合第七次人口普查,可能会加快房地产的统一登记,真正实现全国范围的网上查询,为今后建立“房地产大数据”和实施精准调控提供依据。

第七,在城市进入内涵式空间发展、财政压力显著增加的背景下,社会资本主导的城市更新将成为主要模式。年内,有可能出台规范政策,允许房地产企业、城市更新基金、信托等资本机构参与城市更新。相关企业要认真把握政策动向,调整项目实施步伐。

第八,经过近年来的快速发展和扩张,大型房屋租赁企业和房屋租赁市场进入瓶颈期,甚至诱发风险。2020年,政策可能转向s

根据中国科学院预测科学中心在“2020中国经济预测大会”上发布的预测,2020年GDP年增长率预计在6.1%左右,略低于2019年。预计2020年中国经济增长将呈现先降后升的趋势,第一季度增速稳定在5.9%左右,第二、三季度增速在6.0%-6.1%,第四季度增速为6.2%。

在各种影响因素的综合影响下,预计2020年房地产开发完成投资约1442.09亿元,同比增长约9.0%,增速较2019年下降约1.0个百分点;全国商品房销售面积约176064万平方米,同比增长约0.3%,增速比2019年低0.6个百分点左右;全国商品房销售约1717.23亿元,同比增长约6.4%,比2019年下降约1.3个百分点;新开工住房面积约245481万平方米,同比增长约6.7%,增速比2019年低3.2个百分点左右;全国商品房平均销售价格约为9753元/平方米,同比上涨约6.1%,增速比2019年低0.6个百分点左右。

报告的主要依据是:2019年以来,我国房地产调控一直保持“房无投机”、“按市决策”的基调。以“稳定地价、稳定房价、稳定预期”为目标,加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房供应体系,加强房地产金融监管和金融风险防范,房地产市场总体保持稳定运行。房地产开发投资增速稳步上升,征地面积持续负增长。新开工住房面积增速下降,建筑面积持续增长,竣工面积同比下降,商品房销售面积和销售增长率持续下降,商品房平均销售价格保持低速增长态势。

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