小产权房如何规避风险管理（小产权房的法律风险你知多少？）小产权房如何规避风险问题，-2024深圳小产权房信息

选举法第十一条明确规定“卫星城的农地归属于乌木。贫困地区和卫星城市郊的农地，除由法律条文明确规定归属于乌木的之外，归属于自发性所有；自发性农地和养鸡、自留山，也归属于自发性所有。国家为了公权力的需要，可以依法律条文明确规定对农地实行征税或者充公并给与补偿金。”

自发性农地分成：工程建设工业用地、农工业用地（比如林地、荒地、图书室、沙丘等）、未利工业用地（杂草丛生地、荒山、沼泽、荒漠等）

自发性工程建设工业用地分成五类：农村居民写字楼工业用地（比如自发性农地）、服务性公共公共设施工业用地（比如交通、水利工程、通讯等公共设施工业用地）和固定资产工业用地（比如工商业或布莱雷企业工业用地）

一、小产权房的表述及类别

1、什么是小产权房？

小产权房指在贫困地区自发性农地上修筑、按旧有《农地管理法》和《物权法》的相关明确规定无法进入正式的房地产消费市场而商业化的房屋。

2、小产权房“小”在哪里？

a.在房地产消费市场上的可受让性较村落国有农地使用权的低落话语权；

b.无法注册登记和“违法”话语权

3、小产权房的类别

a.建房犯罪行为不不合法的小产权房。此类小产权房是因违背农地管理法律法规，不合乎农地和工程建设总体规划，未履行职责不合法审核流程，在自发性农地上修筑用于定居的房屋。

b.工程建设犯罪行为不合法，房屋进行买卖消费市场主体受约束的小产权房。此类小产权房的修筑合乎农地和工程建设总体规划，办理了不合法审核相关手续。房屋原初取得者的消费市场主体范围及进行买卖受约束，仅指本自发性经济组织机构的核心成员。

小产权房涉及的法律条文信用风险分析

二、小产权房进行买卖合约曾效力难题

1、本自发性组织机构核心成员间进行买卖自发性农地上小产权房通常判定合约有效

2、本自发性与他自发性组织机构核心成员间进行买卖自发性农地上小产权房通常判定合约合宪

3、自发性组织机构核心成员与村落居民间进行买卖小产权房合约曾效力难题

裁判思路的转变：从确认购房合约合宪并对购房者的损失按照双方过错程度进行分担，到对于出售者要求确认合约合宪、返还房屋等诉求均认为不归属于人民法院受案范围，裁定驳回起诉。

三、特殊情形下小产权房的法律条文难题处理

1、小产权房能否作为债务抵押？

根据我国物权法的明确规定，不动产作为债务抵押，应当办理手续抵押注册登记，债权人的抵押权自注册登记时生效。小产权房因无法办理手续抵押注册登记时，债权人无法实现抵押权。即便债权人与债务人订立了关于小产权房的抵押合约，债权人欲实现抵押权诉至法院，法院或是不予受理或是判定抵押权未成立。

2、离婚时怎样处理小产权房

a. 对自建或购买本自发性的小产权房法院会做出使用权裁定；

b.对购买非本自发性的小产权房法院通常不做处理或尊重夫妻协定；

c. 离婚时未取得小产权房权证的，法院通常不做处理。

3、就自发性农地上房屋订立的租赁合约是否有效

对自发性农地上房屋租赁合约的曾效力应结合具体情形进行判断，并不因房屋性质的特殊性，而影响租赁合约曾效力，若不存在其他违法情形，应判定相应租赁合约不合法有效。

4、怎样继承、分割小产权房？

小产权房作为民法上的物，归属于私人财产，只是涉及违法工业用地、违法工程建设和销售，无法取得权属证书。依据《物权法》、《继承法》、《农地管理法》等法律条文法律法规，发生继承时通常仅对使用权作出裁决。

5、就非自发性农地上的“小产权房”订立的租赁合约是否有效？

因“小产权房”通常未取得房地产权属证书，也没有工程建设工程总体规划许可证、消费市场主体消防合格证，依据《最高人民法院关于审理村落房屋租赁合约纠纷案件具体应用法律条文若干难题的解释》第二条“出租人就未取得工程建设工程总体规划许可证或者未按照工程建设工程总体规划许可证的明确规定工程建设的房屋，与承租人订立的租赁合约合宪”的明确规定，该租赁合约系属合宪。

6、就非自发性农地上的“小产权房”订立的租赁合约是否有效？

因合同合宪支付的押金、定金、租金和其他财产损失怎样处理？

相应押金、定金应予返还，而租金参照合约约定的标准支付占用期间的使用费，其他财产损失依据双方过错大小酌定承担。

四、温馨提示

依据《农地管理法》、《物权法》、《合约法》、《担保法》等旧有有效的法律条文法律法规，购买小产权房的主要原因如下：①不具备购买商品房或二手房资格；②小产权房比商品房价格便宜得多；③未来可能面临拆迁，能获得大额补偿金等。

但同时也存在如下信用风险： ①存在安全隐患；②无法贷款买房；③转手难；④配套公共设施不足；⑤受让、继承、抵押受限；⑥发生纠纷法律条文不予保护。由于小产权房存在分散注册登记历史遗留难题，也拥有贫困地区农地征税、自发性固定资产工程建设工业用地入市、自发性农地制度探索，充满了不确定性。

因此，建议谨慎购买小产权房。