深圳石岩个人小产权房出售城市更新项目受阻-2024深圳小产权房信息

未经村民同意私下转卖村集体土地

村民投诉的楼房位于宝安区石岩街道的上屋大道46号，正处于上下屋村与田心村的交界处。

上下屋村股份有限公司相关负责人介绍，上世纪90年代，这块土地原本出租用来建设煤气站。在2003年，宝安区处理历史遗留问题时，煤气站老板周平生找到村委会帮忙补办房产证。根据《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》，周平生补缴地价12万元，办理了房地产权证，宗地面积213.26平方米。双方签订《土地补充协议》显示，出租给周平生的土地面积为1200平方米，煤气站剩余占用的986.74平方米土地并未办理任何权利登记手续。

“但没想到，他瞒着我们村民，将煤气站全部土地转卖给了别人”该负责人称。2010年，周平生与第三人陈日红签订《房地产转让协议》，将现房屋管理所定号为上屋大道46号的房地产使用权转让给陈日红，《协议》中列出“面积约为1200平方米”，还约定“保证转让的房地产拥有土地使用权；若遇政策变更或国家征收等，与该房地产及地上建筑物相关全部收益款项等应一律归乙方所有”。

根据相关规定，违法建筑经过合法化处理，可以取得所谓的“绿本”房地产权证，但不得对外转让、抵押，属于限制性产权。上下屋村村民称，“房产证名字改不了，还擅自把村集体土地转卖出去，但人签了合同、拿了钱，听说已经出国了。”

擅自盖起10层高楼转卖小业主

2012年，购买了这块土地的陈日红开始建造大型商住楼。在大楼建设施工期间，上下屋村和田心村村民多次出面交涉，也向有关部门反映举报。街道执法队对该处楼房进行停水停电处理。但村民反映，对方全然不顾阻碍，甚至派来打手看场守地。在其建设下，该处建筑建至10层，还被售卖给一众小业主。笔者联系上购买了该处住宅的业主，但对方表示不愿接受采访。

经委托测绘公司测量得知，该栋大楼占地总面积为1453.31平方米，建筑总面积达12374平方米。田心村村民反映，当初该处楼房修建时，施工方还将两村的巷道、道路直接截断、占用。这才得以扩建至现今规模，“这是村里的集体用地，土地被他们占用了，我们也难向村民交代。”上下屋村股份有限公司相关负责人表示。

笔者来到上屋大道，发现该楼房共有10层，与临近楼房紧紧相连，楼宇间未留有太多间隙。除了一楼商铺在正常营业外，其余楼层均未有人入住。大楼背后是一片已被废弃的老旧、低矮的旧民宅，需要穿过这片砖瓦房才能靠近大楼背面，背面巷道逼仄拥挤，地面随处可见各种被抛弃的生活垃圾。

旧改项目无法推进，村民权益受损

据了解，位于上下屋及田心旧村片区的城市更新单元项目已被《2015年深圳市城市更新单元计划第三批计划》，这栋大楼也被列入更新范围内。近两年，城市更新项目启动，股份公司负责测量每户村民楼房面积，确认拆迁赔偿数额。此时，陈日红和小业主同样要求村股份公司确认楼房面积，以获得拆迁赔偿。但股份公司认为，该处楼房产权问题没有解决，拒绝了对方请求。

今年9月，上下屋股份合作公司和田心股份合作公司共同发函要求陈日红协商退还村集体土地，对方也曾前来商谈，但事情一直得不到解决。

笔者就此情况联系当事人陈日红，但对方表示目前不在深圳，同时否认与上下屋村、田心村存在矛盾纠纷。

上下屋村股份有限公司相关负责人表示，目前上下屋村85%的楼房已经完成拆迁测量、签约，大部分村民已经搬离村子，有的还要在外租房，“大伙无一例外期盼着项目尽早推进，他们也好尽快回迁新居，结束四散各地的奔劳生活。”他坦言，因这栋建筑的产权问题迟迟未能解决，整体拆迁工作也难以推进。

街道建议双方协商或走法律程序确权

据了解，2018年，深圳市委市政府全面开展三年攻坚行动，出台《全面开展查违三年攻坚行动实施方案》和有关规定。强力推进违建拆除工作，保持查违高压态势，守住零增量底线，坚决拆除处置重点违纪案和已做出拆除处罚决定的违建，通过城市更新、土地整备、建设用地清退、棚改等多元手段加快消化各类违建。

笔者就相关情况询问法律人士，律师表示，法律上明文禁止买卖村集体土地，这类合同属于无效行为，超出原有房产证面积的其余土地属于对方违法占用部分，实际权利人是两村的股份合作公司，公司有权追究其违法责任。律师也坦言，在城市更新过程中，因各种历史遗留问题，类似的矛盾纠纷并不少见，双方因利益冲突往往难以协商解决，只能寻求法律帮助，因此导致城市更新项目进展十分缓慢，耗尽时间、精力。

“小产权房”是民间对于市场商品房之外房子的简单统称，包括村民在宅基地上建设的房屋、村集体统一建设的房子、违建房等。法律禁止其在市场上流通交易，也无法在不动产登记中心办理过户登记。这类小产权房买卖不受法律保护，那么小业主们的权益又该如何得到维护呢？律师表示，在楼房被要求拆除的前提下，合同法规定恢复到当初签订合同前的状态，小业主可以要求违建主退还购房的钱款和利息；违法建筑也可以通过补缴一定地价的方式进行“转正”。但律师表示“但需要有关部门出面协调确定解决方案。”

笔者随后向石岩街道反映情况，石岩街道相关负责人表示，街道可以提供平台给双方居中协调，但因时间跨度长、涉及合同、经济纠纷等诸多历史遗留问题，建议双方在协商无果情况下，寻求法律帮助解决问题。

【撰文】丰雷邓子良