深圳买小产权房套内面积，不是人才“买不起”，而是地方“没诚意”

近日，深圳市规划和自然资源局发布一则关于“修订地价测算规则”的征求意见通告。在起草说明中明确提到：目前，市住房建设局正在牵头制定我市保障性住房相关政策，取消了原来的安居型商品房、人才住房等住房类型。

什么是人才房？取消的原因是什么，对当下的房地产市场，有何冲击？

人才房顾名思义就是给城市有才之人量身定制的房子。在深圳申请人才房，有两个严苛的条件，深圳户籍、本科以上学历。这还是降低门槛后的条件，人才房设置之初，需要全家都是深圳户籍才行。

虽然申请条件苛刻，但也确实便宜，直接在商品房的价格基础上打6折。所以深圳“人才房”的消息一出，舆论立刻就炸锅了，夸赞之声不绝于耳。媒体在报道此事时，也形容“深圳是一座对人才十分友好、特别慷慨的城市”。

从开始到结束，深圳人才房只经历了短短的不到半年时间。深圳人才房为何高开低走，到最后出人意料的灰溜溜退场？

根本原因就3个字：卖不掉。据统计，深圳累计推出1.3万套左右人才房，平均去化率只有40%，有些项目的去化率仅15%。

后面还能消化掉吗？很难，可能需要较长的周期，因为深圳符合条件的申请者就那么多，且增量非常小。所以再搞下去，数据可能更难看，去化率不足10%，甚至是无人问津的情况都可能出现。

人才房为什么“不香了”？

铁锤查看了很多资料，也询问了一些申请过人才房的网友的意见，总结人才房卖不掉主要是以下几方面原因：

第一，所谓的“6折人才房”，根本就是名不副实。

从过去已经推出的十多个人才房项目来看，价格上确实做到了相同地段商品房备案价格的6折左右，但人才房的得房率实在太低了。80平的房子，套内面积只有50多平，很多人才房项目公摊面积系数在27%-30%之间。

同地段的商品房，公摊面积系数在20%-25%之间，算得房率，人才房也就比商品房便宜了2-3成。另外，受房地产不景气影响，市面上的很多商品房也在降价销售，这使得很多商品房和人才房的价格差距在缩小。

第二，地段不好、户型不好、开发商糊弄、物业劣质。

价格没有真正优惠也就算了，很多人才房都在偏远的郊区，到市区的通勤时间超过了一个半小时。不仅如此，多数人才房配套严重跟不上，周边商业、医院、学校等，是要啥没啥。对上班族（人才也要上班啊）而言非常不方便。

那么问题来了，人才房为什么要建在偏远的郊区，为什么不能建在市区？根本原因是，只有郊区有大量廉价的土地。虽然人才房是政府给人才的福利，但不意味着可以无预算疯狂砸钱建设。说穿了人才房也是生意，地方用最低的成本，留住人才，搞城市发展建设。所以，不可能把市区寸土寸金能卖高价的土地拿来搞人才房开发建设。

既然是人才房，开发商就别想赚钱，甚至有些项目还需要自己搭钱，这就是典型的地方做好事，让开发商来买单。站在开发商的立场，所以肯定想尽力压缩成本，把利润最大化。所以结果就是，人才房大概率会以极其粗糙的形式建成，户型、环境、施工、景观布局、空间利用、公区建设，以及后期的物业服务等等，都不可能太用心。

第三，持有条件非常苛刻。

有多苛刻？10年以后才能上市交易，在此期间，不能出租、不能贷款、不能买二套，只要违反一条就会被收房。

购买人才房等于是购房名额、资金、出租收益等被锁死10年。10年变数太大了，以后会发生什么谁也不知道。

综上所述，很多申请者权衡之下，觉得人才房实在是言过其实了，尤其是持有10年以上才能上市交易这一条，就直接劝退了一半的人。

那为什么申请人数还这么多？有的项目只有几百套房，但参与选房的人数超过一万多。原因很简单，人才房不限制名额，每个项目都可以申请，一人可以申请多个，全部都申请也可以。也就是说，很多人纯粹是为了占名额，稀奇加好奇，单纯想参与一下。

文章到这里，深圳6折人才房为什么会失败，结论已经很清楚了：不是人才“买不起”，从申请人数来看，很多人是既符合条件，也买得起的，弃选的根本原因是地方“没诚意”。

所谓人才房，不过是徒有虚表，都是生意和算计，城市想用最低的成本，留住人才，并不是真的拿出最优的资源、最好的土地给人才建设足够好的房子。

人才房高开低走，到最后黯然离场，本质上是人才的觉醒——你可以肆无忌惮地搞算计，我也可以不买账，我懂你的图谋不轨。

这种事情，其实我们早就司空见惯了，去年郑州最高学历人才房烂尾的新闻，相信大家记忆犹新。很多城市所谓保护人才，引进人才，不过是为了谋发展罢了。事实也证明，把人引进来后，后续给人才的托底保障，做得很不到位。

卖不动的人才房、安居房取消是大势所趋。有人可能会问了，城市把这些让利的房子都取消了，年轻人以后岂不是更买不起房了？

当然不是，因为还会建立新的住房制度。需要说明的是，国家在去年底就已经定调：2023年围绕解决新青年住房困难问题是工作的重中之重，准确地说是解决城市新市民、新青年“买不起房”和“租不好房”这两大现实困难问题。

具体措施，深圳发布的征求意见通稿已经说得很明确了：新增了保障性租赁住房（细分为政府组织配租和社会主体出租两种类型）、共有产权住房等住房类型，同时对保障性住房的租金、售价水平进行了调整。

也就是说，未来深圳在政策性住房结构中，只有两种房子，一种是保障性租赁住房，一种是共有产权住房。

结合今年国家允许私募基金购买商品房，以及鼓励商业银行发放租赁住房团体购房贷款，可以看出，未来我国的住房类型大体上只有四类：商品房、共有产权房、长租公寓房、保障性租赁住房。

换句话说，未来针对不同人群，解决住房问题有不同的策略，有钱人购买商品房，豪宅大别墅洋房，都可以买，只要你能买得起。次之的人才、普通家庭，可以选择共有产权房，钱不够前期只购买部分产权，买房门槛大大降低了。参照北京，最低需要购买50%的产权。这有点像新加坡模式。

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