深圳福永怀德社区小产权房？走好改革开放人民之路书写集体经济发展传奇-2024深圳小产权房信息

多少年来，党教育我们：共产党的路线，就是人民的路线；从群众中来，到群众中去；全心全意地为人民服务，一刻也不脱离群众。怀德人蹚出了一条集体经济再出发的新路，却也是中国共产党矢志不渝在走的路——人民的路。

宝安奋力建设好“三城”，蓬勃创新的社区集体经济是不可缺少的力量。市、区历来高度重视社区股份合作公司发展，2021年，宝安推进的社区股份合作公司改革更成为全市示范样板。5月17日，宝安召开股份合作公司代表座谈会，围绕推动“422133”工作主框架各项部署更好更快见效，开展面对面交流。区委书记王守睿寄语宝安各股份合作公司，要将集体利益、股东利益与社会利益统一起来，结合“422133”工作主框架部署谋划自身工作，积极在推动产业转型升级、实现高质量发展中发挥更大作用。

随着粤港澳大湾区建设全面提级加速，“走向珠江口”正成湾区城市群的发展大势。位于珠江口西岸的宝安，迎来了前所未有的发展契机。福永街道位处宝安地理中心，怀德又是福永的中心，作为中心之中心，怀德过去及未来的发展，都离不开粤港澳大湾区的时代背景。

今天，我们深入探析怀德社区集体经济及社会发展历程，意义在于：对于踏浪大湾区建设的众多股份合作公司而言，怀德的过去不可复制，未来或可借鉴，而其道路必有启迪。

机场征地款，分还是不分？

——不分！挨家挨户做工作，用“第一桶金”建工业区

“路是走对了。”在接受采访时，怀德社区股份合作公司董事长潘灿森回顾怀德发展之路，用了这5个字来总结。字面背后其实是怀德人的四次重大抉择。

改革开放前，怀德基本没有工业。1987年初，怀德村委看准改革开放历史机遇，做出将本村工作重点从农业转移到发展工业上来。当年6月，他们在村内规划5万平方米土地筹建开发本村第一个工业区。资金不足，就以贷款、集资等多种方式筹款，并毅然将第一期机场征地款的大部分投入到工业厂房建设之中。这笔机场征地款是怀德集体经济用土地换来的“第一桶金”。

在大部分村民眼里，这笔钱是收益，但是在村干部眼里，这是土地生产资料变换成货币的另一种形式，还是生产资料，不能全部分了。“全部分了，集体经济就没得发展了。”潘灿森忆起当年村干部做出的第一个重大抉择，依然深感佩服。他说：“时任怀德村支书的潘达良有战略眼光，他对土地的解读是：征地款不是利润，是土地转变了形态的生产资料，不能全分。”

当时，机场在周边的各村也有征地，周边村的征地款大部分都分给了村民，只有怀德没有分，村民意见很大，怎么办？党教育我们：“善于把党的政策变为群众的行动，善于使我们的每一个运动，每一个斗争，不但领导干部懂得，而且广大的群众都能懂得，都能掌握。”怀德人很好地将党的教育转化为基层实践，他们重视群众工作，也善于做群众工作。

针对有意见的群众，怀德党员干部挨家挨户上门做思想工作，向他们宣传讲解改革开放政策红利的时代机遇，还针对各家的经济条件各异的实际，掰着指头给村民算账：钱分到手里可以做什么，收益有多少。钱不分放在集体发展，将来收益有多少。群众是明事理的，眼睛是雪亮的，党员干部为群众办事被看在眼里。很快，这一重大抉择得到了绝大部分村民的支持。1988年，4.7万平方米的怀德翠岗第一工业区建成，此后钱生钱、利增利，10多年后，怀德相继兴建了3个工业区共38万平方米物业。

“如果当年把机场征地款全部分了，就不会有今天的怀德。”怀德居民曾雪梅认为，怀德不仅走对了第一步，更为今后的发展找到了正确的方向。

买地是机遇，买还是不买？

——买！储备大量土地，可开发土地估值超过300亿元

每一个重大抉择都意味着怀德集体经济发展的一次跨越。怀德的第二个重大抉择是买地。

“怀德除引入上市公司鸿兴印刷外，没有卖过一块地，反而买了17块地共20万平方米。”据统计，怀德通过与其他土地所有者合作等方式取得土地300多亩，全部集中连片开发，用于厂房建设与商业发展。当现今各社区都为陷入“无地可用”瓶颈而发愁时，怀德却还保留有100多万平方米的待开发用地，随着规划的步步落实，怀德现有可开发土地估值已从10多年前的20亿元变为300亿元以上。

“当时我们也不知道土地这么值钱，我们只知道，土地很宝贵，哪怕买回来什么都不做，放着种菜也是有价值的。”怀着这种朴素信念，怀德人在手里还有很多待开发土地的情况下，抓住地价低廉的短短几年时间，大量从周边社区买入土地。这是怀德人做的第二个重大抉择，当然也遭遇过重重困难。群众不理解：为什么自己还有那么多地，还要去买地？为什么有钱不分给大家？当时110元就能买到一平方米工业用地，但是群众认为贵。

“开股东大会，我跟大家说，现在能买地，是机遇。今后有钱也买不到了。”“我们的地，现在是黄泥，晒十年就变成黄金了。”苦口婆心、语重心长，这是怀德党员干部做群众工作的态度，也是他们想要为群众办事的良苦用心，群众能懂。慢慢地，就连思想最顽固的一批老村民也转变了思路，接受买地的决定。事实证明，怀德人是对的。到了2008年，关于土地买卖的政策更加成熟完善，再想买地已经不可能。

“作为普通股东，我们个人是没有太多投资思路和发展能力的，股份公司带着我们搞发展，把事业做大，当然是好。”怀德居民潘泽奇说。

“因为党员干部愿意为群众办事，群众是能感受得到的。”潘灿森说，怀德集体经济发展的重大抉择，出发点都是为了集体，为了群众，这也是为什么每一个重大抉择，群众都接受，都支持。

违建走不远，建还是不建？

——不建！担起建设“福永门面”重任，城市更新是大方向

做抉择就意味着要放弃一些东西，而当这些东西触及群众眼前利益、切身利益时，压力可想而知。怀德人的第三个抉择：严格控制违法建筑，使得他们遭遇前所未有的极大压力。

“大概在1998年，我们预感到违法建筑必须要严格控制。如果不控制，将来城市更新会改不动。”潘灿森说。当时，原关外的宝安经济产业发展势头迅猛，农民房“握手楼”拔地而起，使得城市发展杂乱无章。这时候，怀德将“不能自行拆建旧房”写进了《村民自治章程》，以村规民约的形式约束村民坚决不能搞违建。

“我们的压力很大。”潘灿森回忆道。当时，村民来到办公室质问：我们为什么不建？村民的意见不能无视，怎么办？他们又给村民算了一笔“厉害账”：怀德在福永的中心位置，是“福永的门面”，怀德必须承担起福永发展大局的重任。这是往大里讲的。往小里讲，站在每个家庭的长远发展，违建都走不远。“未来的城市肯定是高科技经济产业为主的，不需要那么多工人了，到时候农民房没人来住，怎么办？连片开发建设城市的道路，可以走得更长远。”潘灿森说。那时候，他们有更宏大的设想：抓住资本运作和城市化发展规律，将建设怀德融入到建设福永甚至建设一座城市当中。

怀德的党员干部一边敲门入户做群众的思想工作，一边建设统建楼，对于有住房更新需求的村民，旧房以“一对一”置换统建楼。就这样，怀德旧村保持住1.5左右的低容积率，成为2004年宝安区启动城市更新改造工作的首批项目之一。

2010年，怀德自主出资90万元，聘请交通、规划、设计等领域专家编制了《怀德整体规划（2010年至2025年）》，是深圳市第一个由股份合作公司完全自主编制的专项规划，并得到市、区规划国土部门高度认可。《规划》把股份合作公司的发展和社区建设有机统一起来，提出用15年的时间，通过集体筹资、连片改造、分段开发，整体规划利用1.5平方公里的土地，在空港新城北部建设一座集航空物流业、商贸服务业和生活居住功能于一体的“怀德城”。

2021年8月18日，怀德旧村城市更新项目正式动工，该项目从立项到动工，坚持16年漫长的过程、锲而不舍的精神，使得怀德旧村始终保住约1.5的低容积率。该项目连接地铁12号线，地上地下总建筑面积约190万平方米，建成后的一期、二期总货值约500亿元，利润超过200亿元。5年后，怀德集体总资产将达300亿元，该项目后续还有三期工程。

怀德，正在成为“福永门面”的重要一章。

高薪聘请职业经理人，请还是不请？

——请！专业的事交给专业的人做，书写集体经济发展传奇

“城市化之后，我们最大的责任是把土地守住了，但是再要更大的发展，我们能力有限，做不好，怎么办？”在集体经济稳步发展的同时，怀德人不断自问。答案只有一个：专业的事情要交给专业的人做。

为此，怀德面临的第四个抉择是集体经济组织从未有过的：高薪聘请职业经理人。有了过去几次成功的群众工作经验，这一次，在做决定之前，怀德社区股份合作公司分批邀请48位股东代表走出去，到华西村、华东地区旗忠村等发展得好的村参观学习，看看别人的做法。大家看到，华西村的总经理年薪一千万（含期权）。回来之后大家讨论：我们村要不要发展？我们还有空间，怎么发展？请人一定要按市场规律，请人来了就不能随便管人家。

大家形成统一思想之后就开始干。2008年，怀德在充分保障股民利益的前提下，避开股份合作公司股权体制影响，通过成立全资子公司，聘请职业经理人和专业团队参与运营，吸引高端人才参与土地和物业相关业务（包括城市更新和物业改造），高端人才根据绩效考核获得期权和非股份分红，截至目前，怀德拥有职业经理人和专业工程师等各类人才172名，各子公司员工中原居民比例不超过5%。

职业经理人只对公司董事会负责。为了让股东信服，怀德在职业经理人和股东之间搭建了“一块透明的玻璃”，公司的任何决策工作都在章程下运作，股东可以“隔着玻璃”查看监督，但是不能敲门进来横加干涉。

“到今天还有极个别人会说，我们请的人那么高工资。我每次开股东大会都强调：我们自己最大的功劳是把土地守住了，但是要创造更高的价值，要靠人才引进、人才培养。”潘灿森认为，城市化浪潮下，各村的经济发展分水岭就出来了。

在职业经理人的专业带领下，怀德集团化经营模式涉及物业出租房地产开发、资产管理、商业管理、资本投资等各个领域，资本运作经验更成熟丰富，集团化发展路径更清晰准确，盈利更丰厚。2015年1月建成的怀德公元房地产项目，是全市第一个手续完备的社区自建城市综合体项目，总销售额达到25.6亿元，并成功引进深圳西部第一家益田假日天地商场；随后建成的怀德峰景南苑房地产项目总销售额8.04亿元；2016年底，怀德成功入股深圳农村商业银行股份有限公司，以合计持股5.15%成为深圳农商行第一大股东。

得益于紧抓改革开放重大历史机遇和城市化进程的发展规律，怀德发展创造了奇迹：改革开放40多年，集体总资产翻了7000多倍，书写了全国集体经济发展的传奇。

从怀德旧村一路到怀德房地产开发公司，短短的十几分钟路程，潘灿森3次提到怀德年轻人的发展。言语间透露出他们引进“外脑”的另一个“私心”：怀德年轻人要在现代化、市场化经营中汲取经验、获得锻炼，跟职业经理人一起融入现代化经济浪潮，实现怀德未来的可持续发展。

怀德正在培养接班人，对未来既充满信心，又始终保有危机感。

做好群众工作，秘诀是什么？

——人民！好党风带起好民风，党员带头一心一意为群众

怀德发展到今天，离不开改革开放的时代机遇、政策红利以及好运气，但最关键的因素还是在人：怀德不仅有一帮思想先进、为民办事的带头人，还有听党话跟党走感党恩的人民群众。

宝安区委常委、宣传部部长周学良在怀德调研时，纵观怀德从农村经济到多元化集团式发展，结合全国正在如火如荼开展的乡村振兴工作，提出了思考：要做好乡村振兴工作，思想统一至关重要，需要真正有才干、为民办事的带头人，能带得起这个头，凝聚起人心。

我们不禁要问：为什么怀德人愿意一心一意跟党走？

“民风是党风带出来的。”潘灿森这样回答。他认为，怀德民风淳朴，历届班子都是真心实意为民办事的。从村委到股份公司到社区党委，心里始终装着群众。“群众能感受得到。”他说。改革开放40多年的发展路上，难免面临诱惑，“心中没有群众是抵挡不了诱惑的，发展之路就会走偏”。可以说，怀德人心怀群众，就是胸怀“国之大者”。

据悉，怀德股份合作公司董事会有7名成员，其中6人是党员，1人是入党积极分子，7名成员中有3人是“90后”，2人是“80后”。这是一个既年轻，思想觉悟又高的董事会班子。

好党风带出了好民风，好民风也在深厚的历史文化底蕴里得到了涵养和传承。

怀德人民风淳朴、勤俭节约。这样的优良品质传承自700多年前开村立业的先祖。怀德村名，寓意“怀念祖德”，是先祖根据孔子“君子怀德、小人怀土”之教诲而得。

怀德还是宝安乃至深圳重要的革命根据地，早在孙中山领导的旧民主主义革命时期，怀德青年潘聪就参加了黄埔军校学习，立志追随孙中山先生参加反帝反封建斗争。1924年底，深圳地区发展的第一批7名共产党员，其中3人分别是来自怀德村的潘聪、潘国华、潘满容。革命期间，怀德相继有40多人参加东江纵队，20多位怀德志士为革命壮烈牺牲。

“怀德能发展到今天，靠的是天时、地利、人和，天时是抓住了改革开放的好时机，地利是充分发挥粤港澳大湾区核心区域及紧邻香港的区位优势，人和是怀德淳朴的民风、团结的人心。40多年来，怀德党员干部始终坚守为人民服务、为群众谋幸福的初心使命，一心搞改革搞发展。”2018年5月9日下午，在接受来自中央媒体60多位记者采访时，怀德“老村长”方权威有感而发。

在怀德潘氏祠堂对面的党群服务中心外墙上，36个正楷大字在阳光下漆黑透亮。“安身正心为德，修己敬人为礼，和谐友善为仁，刚柔相济为智，富国强邦为义，一诺千金为信。”这则传承经年的怀德家训，如今被嵌刻在社区正中央，指引着一代又一代怀德人为人处事之道。

党教育我们：人民，只有人民，才是创造世界历史的动力。通过梳理怀德的发展历程及其历次群众工作经验，我们认为，怀德的发展秘诀，也是人民。