在深圳买小产权房算是学区房吗？或写入教科书…-2024深圳小产权房信息

一是深圳官宣拟取消可售安居商品房和人才房供应；二是深圳光明长圳保障房配套学校学位划分事件。

特别是这几天，长圳保障房配套学校学位划分事件持续发酵。

为何这两件事产生比较大的社会反应？因为都与商品房市场与商品房业主有关。

前者对商品房市场（包括二手房业主）是利好，可售安居商品房和人才房去了库存后就绝版了，减少了对市场的冲击和分流；后者是动了商品房业主的蛋糕，商品房业主跳起来不干了。

参考近日各大舆论的声音：

深圳房价将重新书写……

也有人认为，深圳的“二次房改”，今后要回归市场化……

事情的原委简单过一下。让包括深铁瑞城在内的业主炸锅的是来自光明区教育局一则征求意见稿。

前几天，光明区教育局公布《光明区2023年义务教育阶段新增公办学校学区划分方案（征求意见稿）》，明确了一些新建学校的学区划分范围。

其中长圳保障房配套学校（即备受关注的深中中学光明校区）学位在保障光明区长圳保障性住房小区住户子女需求外，剩余学位面向全区招生。

长圳保障性住房小区包括凤凰英荟城和安居鸣鹿苑。该校周边还分布着深铁瑞城、润曦府、光明1号等商品房小区，其中深铁瑞城直线距离最近。

图源：深圳发布

一期凤凰英荟城有9672套公共住房，加上二期安居鸣鹿苑可提供6378套保障性住房，就有16000多套，整体教育需求量很大。

而深中光明校区办学规模为84班九年一贯制学校，预计提供3960个学位。

学校效果图|图源：深圳卫视

有深铁瑞城业主吐槽：即便有剩余学位，全区竞争也很激烈。

还未入伙的深铁瑞城就遭受暴击，不少商品房业主觉得：

保障房租户优先于商品房业主入学，不符合大家认定的买房优于租房的积分入学原则，对业主刺激太大；

这个政策违背了就近入学的原则，毕竟深铁瑞城确实离学校更近；

就算保障房小区的业主没占完学位，剩余学位深铁瑞城的业主还得和全区的业主竞争，毫无胜算。有等于没有。

当然了也有吃瓜群众认为，如果这个学校的名字不是深中，恐怕深铁瑞城的业主也不会有那么多的抱怨。

图源水印

回顾整个事情能引发这么大反响，最核心的关注点在于：租权＞售权。

尤其是在购买商品房群体中，引发了震动。

首先影响了光明区域所有买商品房的业主，甚至对买了商品房的所有深圳业主都产生了同情和反弹。

大家担心：以后的游戏规则，会不会都按这个来？

开发商也是共振群体之一。

他们担心：未来自己要销售的楼盘，正好也配建了公租房或靠近公租房，购房人不买单了咋办？

深铁瑞城一期开盘时间在2021年12月，均价5万，1329套房源开盘当天卖了1105套，说明当时光明楼市热度并未减退。当时学校尚未开工，更未明确办学主体，开发商并未对学校做出任何承诺。

@深圳楼市热线摄于2022年5月

据此判断，深中学校是开盲盒，瑞城业主相当于中了彩票，这一点开发商深铁置业并无过错，业主也没有因此怪开发商。

不过最近开盘卖得不错的长圳新盘华润润曦府，多少也沾了名校预期的光。

还有即将入市的瑞城二期，压力就有点大了。

那么，如何看这次长圳保障房配套学校学位之争？

这或许是深圳商品房和公租房首次形成对峙局面。

事件引发的不仅仅是学位之争，还引发了奋斗和躺平、谁弱谁有理，谁弱谁有特权、甚至有C者与无C者的争辩……

如果从租权＞售权的角度看，这次降维打击的效应，不亚于深圳出台二手房指导价。

在深圳大力推行保障性住房的当下，保障性住房所对应的城市资源会有所倾斜。以后商品房的权利不再高于保障房（包含公租房），个别特别情况下还不如保障房。这是很多商品房业主恐慌的。

而且类似这样的事情在深圳也不是第一次发生了。

在今年2月，深圳中学大鹏学校，也出现过优先保障房业主子女入读的情况。

有人拿出了深圳教育局出台2022年出台的一份文件——《深圳市公办中小学集团化办学实施方案》，其中第15条规范集团选址命名这样规定：

"各市直属学校集团化办学选址，应经主管教育行政部门同意后，优先考虑保障房和街道大学区，不能与任何小区捆绑，不能与任何房地产挂钩。禁止以房地产开发商命名学校，杜绝与商业利益挂钩。集团化办学成员学校命名要坚持名实相符、准确规范，体现办学理念，突出内涵特色，避免单一贴标签。各区义务教育集团应当使用带区域名称。"

当然，这一文件存在不同角度解读，虽然不能佐证光明长圳学位划分的合理性，但侧面也说明了今后深圳新建名校大学区划分的执行规则。

大学区制试点下，深圳的学位划分不确定性在增加，学位房风险越来越大。这是一些为了就读而购房的业主群体需要重视起来的。

以前是商品房业主抵制小区配建的安居、保障房业主共用车位、共用公共空间，现在反过来了。

这对于在售的新盘和二手房市场都是一把双刃剑。

总之，保障房，对于商品房市场的对冲作用，才刚刚开始。

在这件事上，相信政策制定者有一定的初心和苦衷，我们静候会有更多的回应和解释平复市场的焦虑。无论如何，这次深圳学区之争，或写入教科书……

希望深圳能拿出妥善解决的好方案。

另一件事是安居型商品房和可售型人才房将退出深圳舞台。

共有产权住房将取代安居型商品房和可售型人才房，自成封闭体系，这对于深圳楼市是一件大事。

可售安居房被套利久被诟病。

安居房可转红本上市，变成了少数低收入人群和“特权人群”的暴富工具，这是制度设计者没有想到的。

这样的套利神话，同样对于没有购买商品房的人是大大的刺激。