深圳小产权房会退房吗吗？！

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“租房遇到的大部分问题，

都可以在租房前规避。”

Mostoftheproblemsencounteredinrentingahouse,

Theycanallbeavoidedbeforerentingahouse.

我刚来深圳的时候，3年搬了5次家，租住过南山城中村脏乱差的握手楼，住过福田中心区的破旧小区，体验过加班到凌晨回家还要爬楼梯8楼的辛酸，也经历过合租室友整夜吵闹的无奈……踩了很多坑的同时也收获了很多经验，比如我没到期的合约从没被扣过押金，转租房子甚至能收到转让费，我还跟好几个房东成为很好的朋友，后来他们把房子都交给我来打理。

在我国，房屋租赁行业是亟需规范的民生行业，尤其在深圳这个年轻的城市。作为从业者，我经常看到退押金的纠纷，水电费的矛盾，还有二房东跑路的案例……对租客来说，一旦发生纠纷，维权成本很高，直接金钱损失少则几百，多达上万，更重要的是维权期间会牵扯大量的时间精力投入和情绪起伏。

我也时常看到比我还“傻”的租房打工人，被虚假房源信息骗得团团转，没找到工作就租房，租房的时候轻易转账，甚至没看合同就签约……于心不忍，整理了一份《租房避坑指南》给深漂打工人参考，我真心认为，租房遇到的大部分问题，都可以在租房之前有效规避。

——麦子Max

作者：麦子Max

01.

租房第一步：

明确自己的租房需求

Clarifyyourrentalneeds

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租房之前，首先要明确自己的需求，有的放矢的找房子。我有必要提醒刚来深圳的小伙伴：找~好~工~作再租房，没定工作之前住酒店或者青旅都可以，但是千万不要先租房子再找工作。

#01.明确租房预算

(1)很多人会建议房租/收入比不超过30%，但在我看来：“租房支出/收入在10%-15%左右是相对舒适的，比如月收入1.5-2w，租房预算就控制在2000左右，不至于压力太大。

(2)除房租外，水电燃气费、管理费（物业费）、宽带费、清洁费甚至交通费这些费用也要估算进去。尤其在深圳，大部分是商用水电，动辄四五百一个月的水电费是常有的事。

#02.选择租房位置

(1)必须考虑通勤时长。建议控制在30分钟以内，再次也不要超过1小时，通勤时长会产生交通费用、影响睡眠时间以及最重要的工作状态和效率（你的时间永远是最值钱的）。

(2)要考虑隐形成本。注意周边是否都是高消费区域或者缺乏吃喝出行必要的生活配套。我朋友就曾经租过一个城中村的房，取快递要走1公里，吃饭也不方便……房租的确便宜500块，可真心累呀。

(3)交通方式的选择。综合靠谱指数地铁＞步行＞公交＞打车/开车。我还推荐一种性价比超高的出行方式：骑电驴，6公里内来去自如，不会塞车。

#03.房源类型的选择

(1)户型选择

开间，一室一厅，两房或者合租，根据自己的切实需求来定。（注意深圳有些房东会把开间中间加个隔断也称之为一房一厅，或者铁架床称作复式）

(2)深圳的常见的房源类型

①“村民自建房"：也就是大家口中说的农民房。

1)优点：

价格便宜，有独立卫生间，通常比其他房源低个几百块，很多房东还是深圳本地业主，不会乱来。

2)缺点：

a.环境差，毕竟位置在城中村，握手楼多，采光差，易潮湿，而且很多楼道里小广告满天飞。

b.大多数没电梯，装修简单或者破旧。空房不带家具为主，需要自己采购家私家电。

c.安全性也不够，住的人鱼龙混杂，邻居素质不一定高，所以会出现楼道乱堆私人物品、夏天开着门赤裸上身，半夜小孩的哭闹声……很多场景。

②独栋公寓：也就是酒店式公寓，在深圳，大多也是由农民房或者厂房宿舍改造而来。

1)优点：

a.硬件配置齐全，公寓房间都会统一配置好硬装和软装，部分还配有公共健身房、阅读室、娱乐室等，拎包入住，住起来更方便。

b.软性体验更好，公寓一般都配有专门的管理员，对居住人群做了筛选，公区卫生有人定期维护，监控设施齐全，相对农民房来说，安全性也会更高一些。

c.租房不用中介费。

2)缺点：

a.居住环境稍差，由于深圳公寓大多是由农民房改造的，所以和农民房有着同样的缺点，比如：握手楼采光差，部分城中村杂乱，部分房子隔音差等。

b.租金比农民房高，房东或者二房东几十上百万的改造成本，都会加进房租里面，同样位置的情况下，公寓通常租金会比农民房贵30-50%。

c.通常两个月押金（押二付一）是标配，对应届生真不友好。

③还有深圳城中村还有共同的缺点：停车位紧张，没有学位，水电费贵（城中村水费基本上是5-8元/吨，电费1-1.5元/度）

④小区房整租

1)优点：

a.环境好，大部分有公共绿化和配套商超，购物、运动、散步都很方便（部分老小区除外）。

b.安全性高，住家的群体为主，稳定素质高，有保安，物业等管理人员。

c.水电费便宜，小区房都是民水民电，水电标准一般是4元/吨，电0.68元/度（部分二房东改造后单独收费的情况除外）。

2)缺点：

a.租金贵，毕竟动辄6-10万/平的房子，租金自然便宜不到哪里去，尤其是学区房的租金。

b.很少单间和一房一厅。

c.通常租房要收中介费。

⑤小区房合租

1)优点：

a.享受小区整体外部环境和公共物业服务；

b.租金低,水电费公摊也便宜。

2)缺点：

共用卫生间，客厅，厨房、阳台等，不方便。

#04.找房时间

(1)一年当中，我建议年底换房是最佳时期，因为这时候是“租房淡季”，空房多，租客少，租金自然低，选择也多。

(2)按照最后入住日期推算，我建议提前10-15天，多关注靠谱的中介朋友圈，网上看房，然后提前7-10天预约线下看房和选房，最后提前一周左右预定好心仪的房，再搬家。

(3)心里话：我不建议提前太早去线下看房，一方面深圳的房子轮转比较快，最后租到的完全不一样。再有就是去看了房子之后，你会时不时关注房子信息，浪费时间。

#05.其他个性化需求

比如养宠物、短租、车位、学位、装修品质、居住证、异性合租等，提前确认好，跟中介或者房东确认清楚。02.

租房第二步：

找房渠道有哪些

Whatarethechannelsforfindingahouse?

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找房渠道主要就是线上和线下，主要租房类型包括房东直租、个人转租、中介公司、二房东和独立租房经纪人。

#01.整体建议

(1)出门在外，一定要有防范心，遇到黑房东或者无良中介一定要拿起法律的武器保护自己（12345举报热线很多时候用得着）。

(2)切勿轻易转账，切勿轻易转账，切勿轻易转账，交了钱你就被动了。

#02.租房线上平台

(1)全国性平台主要有贝壳找房、58同城、安居客、闲鱼、链家这几个，优点是房子多，选择多；缺点是中介多，假房源多（一定不要相信好看又便宜的房子，要么位置假的，要么价格是假的），还要收中介费。

(2)大城市常用的还有一些渠道，比如：

a.同城的豆瓣租房小组（基本也被中介给攻陷了，虚假房源一堆）。

b.同城租房公众号：比如我们“住深圳”，会定期更新一些真实的粉丝转租房和自营的性价比的好房。还会更新落户、公租房、补贴、居住证，办事等同城资源进来。

(3)在深圳，个人认为靠谱点的渠道还有：泊寓小程序、自如（合租），安居微棠，这些都是自营的房为主，所以假的比较少。

#03.线下租房渠道

(1)熟人推荐。

找房子当然也避不开熟人介绍这一渠道，你可以微信群里或朋友圈里问下朋友，或者公司里询问同事。要特别提醒的是，哪怕是熟人推荐，也不要完全放松警惕。比如2021年10月底的北京望京二房东跑路案件中，很多租客就是通过同事介绍该二房东租的房子，结果就是大家一起受骗。

(2)地推找房。

深圳城中村的房子大多都会在楼栋下面留一个招租电话，部分是可以直接联系到管理员或者房东的，如果定好租房区域了，可以去村里挨个打电话问。

如果是要找小区房的话，去小区门口问保安大哥也是非常不错的，一般只会收个几百块的带看费。

这种方式的缺点是比较耗时间。

#04.独立租房中介

这几年随着长租公寓增加而产生的一个群体，特点是：只做租房，不收中介费，骑电动车、一次性带看多套。

靠谱的租房中介会站在租客角度思考问题，把区域里实时更新的房源都了解清楚，跟房东拿到好的优惠条件，重视服务和口碑经营，对刚来深圳人生地不熟或者重视时间效率的租客来说，有个靠谱的中介朋友，能少走不少弯路。

当然，因为入行简单，竞争激烈，租房中介群体鱼龙混杂，品行差的也不少，我也知道很多不择手段的同行，一定要注意辨别。

3.

租房第三步：

实地看房和定房

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#01.看房tips

(1)看房时间：如果有条件的，我不建议周末看房，因为在周末租房的人是平时的好几倍，你在这种氛围里容易被“逼单”；确实只能周末的，那你就上午早点去看，错峰看房。

(2)如果看好喜欢的房子，最好白天晚上都在房间里面感受一下；有些房子白天看没问题，可能晚上去就会发现隔音差、有噪音、暗巷子等等问题。

(3)有些房子会把氛围感弄得很好（比如样板间），但是亲爱的那不一定实用，住进来之后最重要的还是隔音、采光、通风、环境，装修配置、周边配套。

#02.交定金tips

(1)最重要的一条：真心确定要租了再交定金，通常如果说你个人因为不能租了，这个定金是不会退给你的，按预定违约处理，所以一定要想清楚再交钱。

(2)预留期通常都是给3-5天（讲价的时候可以尽可能申请多一些免租期），在深圳预定金金额一般房东要求是一个月租金，但是可以谈的，能少交就少交点，基本上一千元左右都可以。

(3)交完定金记得让房东给你开个收据保证自己的权益，或者让中介推房东（或者能代表房东的人）微信给你，发个确认预定信息。我看有很多租客是直接转钱给中介，这里面会有一定的风险，慎重。

04.

租房第四步：签合同

signacontract

合同是保障自身权益的最好方式，无论租赁时间多长、对方是否熟人，都要签订租房合同。

#01.签订合同前检查

(1)一定要仔细检查房间设施配置，拍照/视频留底（特别是有损毁的地方，有问题的电器……），做成微信笔记，发一份给房东/管理员，这一步主要是为了避免退房的时候被乱扣钱。

(3)明确中介/房东的身份。具体动作包括查看中介/房东的身份证，留复印件或者拍照留底。留下中介/房东的联系电话及有效地址，日后双方发生分歧，这是寻求帮助最基本的材料。

(4)确定房子的权属和性质。避免违法建筑或经济适用房导致租赁合同无效（深圳大量房源是村民自建房，俗称农民房或者小产权房，大部分都没有产权，房东也只有“历史遗留证明”来证明自己的房东身份，并且通常不愿出示，只要房东如约交房给你，基本也不会有问题）。

#02.签订合同时注意

(1)合同要写明双方及房屋信息。双方姓名、住址等个人情况、住房的确切位置、房屋面积，以及住房的墙壁、门窗、厨房灯等区域装修情况及家用电器安装情况，写明住房为何种产权、产权人是谁，出租人与产权人关系，是否得到产权人的委托出租住房等信息，以防其暗含霸王条款。

(2)在合同签宇前，一定要认真阅读有关押金、房租、支付方式、权利义务、违约责任等方面的内容。对于不合适的内容/条款，当面提出，协商解决，将所有约定细则填入补充条款部分，避免双方后期因为合同内容发生分歧，承担额外的损失。

(3)注意识别霸王条款，能接受才签，不能接受就谈，谈不了也接受不了就别签约。

(4)要有维权意识

①对合同中涉及的房租价格及各种费用、违约责任、转租弃租规定等重点内容，可寻求专业人士鉴定和识别。

②提高自身维权意识，保留一切证据，及时报警。

#03.录音证据小tips

(1)如果是电话录音，需要提前告知「接下来的通话可能会被录音」，反之，则不具备法律效力。

(2)如果是当场录音，则无须提前告知对方正在录音，但要保证录音的连贯性与完整性。

(3)此外，双方纠纷中，录音的过程不能涉及第三人的隐私，如果涉及第三人隐私，该份证据的合法性就存在了疑问，法庭不予采纳。

05.

租房第五步：

入住、转租和退房

Check-in,subletting,andcheck-out

#01.入住之后需要注意哪些

(1)文字确认很有必要，口头承诺不可靠。

(2)未经房东允许，千万不要在墙上打孔、贴纸、订钉子，尤其是精装修的房，退租的时候一定会被扣押金。

(3)如果中途想要养宠物，也要征得房东/管理员的同意。

(4)如果中途要增加同住人，记得一定要找社区网格报备（通常房东都会强调）。

#02.关于转租/弃租/续租

(1)转租：

如果有变动不得不违约一定要先想尽办法转租，可以找管理员/中介小哥帮忙。把房子收拾干净点，再拍点好看的照片视频，找朋友/同事帮忙发发朋友圈，在我们“住深圳”公众号后台发布，能上的平台都上，多渠道推广。

(2)弃租：

实在转租不成功了，选择弃租，提前跟房东商量看能否退一部分押金之类的（大部分都是不会退，但是有些房东会退一部分的），不管怎么样也要打好招呼，不要突然消失。

(3)续租：

不管什么房子，如果空出来，房东都会面临二次招租，会产生空置成本，推广成本，中介费……

所以我们在续租的时候可以提前跟房东谈，要些实实在在的优惠，比如要免租期，免管理费网费，降租金等等。

续租的租期比较灵活，如果自己不确定，续几个月就好，如果确定性强，甚至可以跟房东谈续租几年。

#03.退租应该注意什么

(1)务必要提前一个月左右跟房东提前确认好退租或者续租，因为有些租房合同会默认续租一年之类的，尽管没什么法律依据，一旦扯皮那就是损失。

(2)办理退租的时候，跟房东确认清楚押金什么时间退还，通过什么方式退还，哪些地方会扣押金。

(3)退租搬离的时候也要记得把卫生弄干净交接给房东，保证他不会无缘无故口押金。

（文章完）

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这两年，随着地产降温，我们欣喜看到政府对于租赁行业的关注越来越多。保租房，共有产权房，安居人才公寓，水电单价规范……一系列利好租房人的政策和项目频出，感受到深圳对于“留人”的重视，也真心期待这份《深圳租房避坑指南》能切实帮助到在深奋斗的朋友，一起期待租住生活的美好。

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