深圳小产权房会退房吗吗?!

“租房遇到的大部分问题,

都可以在租房前规避。”

Mostoftheproblemsencounteredinrentingahouse,

Theycanallbeavoidedbeforerentingahouse.

我刚来深圳的时候,3年搬了5次家,租住过南山城中村脏乱差的握手楼,住过福田中心区的破旧小区,体验过加班到凌晨回家还要爬楼梯8楼的辛酸,也经历过合租室友整夜吵闹的无奈……踩了很多坑的同时也收获了很多经验,比如我没到期的合约从没被扣过押金,转租房子甚至能收到转让费,我还跟好几个房东成为很好的朋友,后来他们把房子都交给我来打理。

在我国,房屋租赁行业是亟需规范的民生行业,尤其在深圳这个年轻的城市。作为从业者,我经常看到退押金的纠纷,水电费的矛盾,还有二房东跑路的案例……对租客来说,一旦发生纠纷,维权成本很高,直接金钱损失少则几百,多达上万,更重要的是维权期间会牵扯大量的时间精力投入和情绪起伏。

我也时常看到比我还“傻”的租房打工人,被虚假房源信息骗得团团转,没找到工作就租房,租房的时候轻易转账,甚至没看合同就签约……于心不忍,整理了一份《租房避坑指南》给深漂打工人参考,我真心认为,租房遇到的大部分问题,都可以在租房之前有效规避。

——麦子Max

作者:麦子Max

01.

租房第一步:

明确自己的租房需求

Clarifyyourrentalneeds

租房之前,首先要明确自己的需求,有的放矢的找房子。我有必要提醒刚来深圳的小伙伴:找~好~工~作再租房,没定工作之前住酒店或者青旅都可以,但是千万不要先租房子再找工作。

#01.明确租房预算

(1)很多人会建议房租/收入比不超过30%,但在我看来:“租房支出/收入在10%-15%左右是相对舒适的,比如月收入1.5-2w,租房预算就控制在2000左右,不至于压力太大。

(2)除房租外,水电燃气费、管理费(物业费)、宽带费、清洁费甚至交通费这些费用也要估算进去。尤其在深圳,大部分是商用水电,动辄四五百一个月的水电费是常有的事。

#02.选择租房位置

(1)必须考虑通勤时长。建议控制在30分钟以内,再次也不要超过1小时,通勤时长会产生交通费用、影响睡眠时间以及最重要的工作状态和效率(你的时间永远是最值钱的)。

(2)要考虑隐形成本。注意周边是否都是高消费区域或者缺乏吃喝出行必要的生活配套。我朋友就曾经租过一个城中村的房,取快递要走1公里,吃饭也不方便……房租的确便宜500块,可真心累呀。

(3)交通方式的选择。综合靠谱指数地铁>步行>公交>打车/开车。我还推荐一种性价比超高的出行方式:骑电驴,6公里内来去自如,不会塞车。

#03.房源类型的选择

(1)户型选择

开间,一室一厅,两房或者合租,根据自己的切实需求来定。(注意深圳有些房东会把开间中间加个隔断也称之为一房一厅,或者铁架床称作复式)

(2)深圳的常见的房源类型

①“村民自建房":也就是大家口中说的农民房。

1)优点:

价格便宜,有独立卫生间,通常比其他房源低个几百块,很多房东还是深圳本地业主,不会乱来。

2)缺点:

a.环境差,毕竟位置在城中村,握手楼多,采光差,易潮湿,而且很多楼道里小广告满天飞。

b.大多数没电梯,装修简单或者破旧。空房不带家具为主,需要自己采购家私家电。

c.安全性也不够,住的人鱼龙混杂,邻居素质不一定高,所以会出现楼道乱堆私人物品、夏天开着门赤裸上身,半夜小孩的哭闹声……很多场景。

②独栋公寓:也就是酒店式公寓,在深圳,大多也是由农民房或者厂房宿舍改造而来。

1)优点:

a.硬件配置齐全,公寓房间都会统一配置好硬装和软装,部分还配有公共健身房、阅读室、娱乐室等,拎包入住,住起来更方便。

b.软性体验更好,公寓一般都配有专门的管理员,对居住人群做了筛选,公区卫生有人定期维护,监控设施齐全,相对农民房来说,安全性也会更高一些。

c.租房不用中介费。

2)缺点:

a.居住环境稍差,由于深圳公寓大多是由农民房改造的,所以和农民房有着同样的缺点,比如:握手楼采光差,部分城中村杂乱,部分房子隔音差等。

b.租金比农民房高,房东或者二房东几十上百万的改造成本,都会加进房租里面,同样位置的情况下,公寓通常租金会比农民房贵30-50%。

c.通常两个月押金(押二付一)是标配,对应届生真不友好。

③还有深圳城中村还有共同的缺点:停车位紧张,没有学位,水电费贵(城中村水费基本上是5-8元/吨,电费1-1.5元/度)

④小区房整租

1)优点:

a.环境好,大部分有公共绿化和配套商超,购物、运动、散步都很方便(部分老小区除外)。

b.安全性高,住家的群体为主,稳定素质高,有保安,物业等管理人员。

c.水电费便宜,小区房都是民水民电,水电标准一般是4元/吨,电0.68元/度(部分二房东改造后单独收费的情况除外)。

2)缺点:

a.租金贵,毕竟动辄6-10万/平的房子,租金自然便宜不到哪里去,尤其是学区房的租金。

b.很少单间和一房一厅。

c.通常租房要收中介费。

⑤小区房合租

1)优点:

a.享受小区整体外部环境和公共物业服务;

b.租金低,水电费公摊也便宜。

2)缺点:

共用卫生间,客厅,厨房、阳台等,不方便。

#04.找房时间

(1)一年当中,我建议年底换房是最佳时期,因为这时候是“租房淡季”,空房多,租客少,租金自然低,选择也多。

(2)按照最后入住日期推算,我建议提前10-15天,多关注靠谱的中介朋友圈,网上看房,然后提前7-10天预约线下看房和选房,最后提前一周左右预定好心仪的房,再搬家。

(3)心里话:我不建议提前太早去线下看房,一方面深圳的房子轮转比较快,最后租到的完全不一样。再有就是去看了房子之后,你会时不时关注房子信息,浪费时间。

#05.其他个性化需求

比如养宠物、短租、车位、学位、装修品质、居住证、异性合租等,提前确认好,跟中介或者房东确认清楚。02.

租房第二步:

找房渠道有哪些

Whatarethechannelsforfindingahouse?

找房渠道主要就是线上和线下,主要租房类型包括房东直租、个人转租、中介公司、二房东和独立租房经纪人。

#01.整体建议

(1)出门在外,一定要有防范心,遇到黑房东或者无良中介一定要拿起法律的武器保护自己(12345举报热线很多时候用得着)。

(2)切勿轻易转账,切勿轻易转账,切勿轻易转账,交了钱你就被动了。

#02.租房线上平台

(1)全国性平台主要有贝壳找房、58同城、安居客、闲鱼、链家这几个,优点是房子多,选择多;缺点是中介多,假房源多(一定不要相信好看又便宜的房子,要么位置假的,要么价格是假的),还要收中介费。

(2)大城市常用的还有一些渠道,比如:

a.同城的豆瓣租房小组(基本也被中介给攻陷了,虚假房源一堆)。

b.同城租房公众号:比如我们“住深圳”,会定期更新一些真实的粉丝转租房和自营的性价比的好房。还会更新落户、公租房、补贴、居住证,办事等同城资源进来。

(3)在深圳,个人认为靠谱点的渠道还有:泊寓小程序、自如(合租),安居微棠,这些都是自营的房为主,所以假的比较少。

#03.线下租房渠道

(1)熟人推荐。

找房子当然也避不开熟人介绍这一渠道,你可以微信群里或朋友圈里问下朋友,或者公司里询问同事。要特别提醒的是,哪怕是熟人推荐,也不要完全放松警惕。比如2021年10月底的北京望京二房东跑路案件中,很多租客就是通过同事介绍该二房东租的房子,结果就是大家一起受骗。

(2)地推找房。

深圳城中村的房子大多都会在楼栋下面留一个招租电话,部分是可以直接联系到管理员或者房东的,如果定好租房区域了,可以去村里挨个打电话问。

如果是要找小区房的话,去小区门口问保安大哥也是非常不错的,一般只会收个几百块的带看费。

这种方式的缺点是比较耗时间。

#04.独立租房中介

这几年随着长租公寓增加而产生的一个群体,特点是:只做租房,不收中介费,骑电动车、一次性带看多套。

靠谱的租房中介会站在租客角度思考问题,把区域里实时更新的房源都了解清楚,跟房东拿到好的优惠条件,重视服务和口碑经营,对刚来深圳人生地不熟或者重视时间效率的租客来说,有个靠谱的中介朋友,能少走不少弯路。

当然,因为入行简单,竞争激烈,租房中介群体鱼龙混杂,品行差的也不少,我也知道很多不择手段的同行,一定要注意辨别。

3.

租房第三步:

实地看房和定房

Viewingandbookingahouse

#01.看房tips

(1)看房时间:如果有条件的,我不建议周末看房,因为在周末租房的人是平时的好几倍,你在这种氛围里容易被“逼单”;确实只能周末的,那你就上午早点去看,错峰看房。

(2)如果看好喜欢的房子,最好白天晚上都在房间里面感受一下;有些房子白天看没问题,可能晚上去就会发现隔音差、有噪音、暗巷子等等问题。

(3)有些房子会把氛围感弄得很好(比如样板间),但是亲爱的那不一定实用,住进来之后最重要的还是隔音、采光、通风、环境,装修配置、周边配套。

#02.交定金tips

(1)最重要的一条:真心确定要租了再交定金,通常如果说你个人因为不能租了,这个定金是不会退给你的,按预定违约处理,所以一定要想清楚再交钱。

(2)预留期通常都是给3-5天(讲价的时候可以尽可能申请多一些免租期),在深圳预定金金额一般房东要求是一个月租金,但是可以谈的,能少交就少交点,基本上一千元左右都可以。

(3)交完定金记得让房东给你开个收据保证自己的权益,或者让中介推房东(或者能代表房东的人)微信给你,发个确认预定信息。我看有很多租客是直接转钱给中介,这里面会有一定的风险,慎重。

04.

租房第四步:签合同

signacontract

合同是保障自身权益的最好方式,无论租赁时间多长、对方是否熟人,都要签订租房合同。

#01.签订合同前检查

(1)一定要仔细检查房间设施配置,拍照/视频留底(特别是有损毁的地方,有问题的电器……),做成微信笔记,发一份给房东/管理员,这一步主要是为了避免退房的时候被乱扣钱。

(3)明确中介/房东的身份。具体动作包括查看中介/房东的身份证,留复印件或者拍照留底。留下中介/房东的联系电话及有效地址,日后双方发生分歧,这是寻求帮助最基本的材料。

(4)确定房子的权属和性质。避免违法建筑或经济适用房导致租赁合同无效(深圳大量房源是村民自建房,俗称农民房或者小产权房,大部分都没有产权,房东也只有“历史遗留证明”来证明自己的房东身份,并且通常不愿出示,只要房东如约交房给你,基本也不会有问题)。

#02.签订合同时注意

(1)合同要写明双方及房屋信息。双方姓名、住址等个人情况、住房的确切位置、房屋面积,以及住房的墙壁、门窗、厨房灯等区域装修情况及家用电器安装情况,写明住房为何种产权、产权人是谁,出租人与产权人关系,是否得到产权人的委托出租住房等信息,以防其暗含霸王条款。

(2)在合同签宇前,一定要认真阅读有关押金、房租、支付方式、权利义务、违约责任等方面的内容。对于不合适的内容/条款,当面提出,协商解决,将所有约定细则填入补充条款部分,避免双方后期因为合同内容发生分歧,承担额外的损失。

(3)注意识别霸王条款,能接受才签,不能接受就谈,谈不了也接受不了就别签约。

(4)要有维权意识

①对合同中涉及的房租价格及各种费用、违约责任、转租弃租规定等重点内容,可寻求专业人士鉴定和识别。

②提高自身维权意识,保留一切证据,及时报警。

#03.录音证据小tips

(1)如果是电话录音,需要提前告知「接下来的通话可能会被录音」,反之,则不具备法律效力。

(2)如果是当场录音,则无须提前告知对方正在录音,但要保证录音的连贯性与完整性。

(3)此外,双方纠纷中,录音的过程不能涉及第三人的隐私,如果涉及第三人隐私,该份证据的合法性就存在了疑问,法庭不予采纳。

05.

租房第五步:

入住、转租和退房

Check-in,subletting,andcheck-out

#01.入住之后需要注意哪些

(1)文字确认很有必要,口头承诺不可靠。

(2)未经房东允许,千万不要在墙上打孔、贴纸、订钉子,尤其是精装修的房,退租的时候一定会被扣押金。

(3)如果中途想要养宠物,也要征得房东/管理员的同意。

(4)如果中途要增加同住人,记得一定要找社区网格报备(通常房东都会强调)。

#02.关于转租/弃租/续租

(1)转租:

如果有变动不得不违约一定要先想尽办法转租,可以找管理员/中介小哥帮忙。把房子收拾干净点,再拍点好看的照片视频,找朋友/同事帮忙发发朋友圈,在我们“住深圳”公众号后台发布,能上的平台都上,多渠道推广。

(2)弃租:

实在转租不成功了,选择弃租,提前跟房东商量看能否退一部分押金之类的(大部分都是不会退,但是有些房东会退一部分的),不管怎么样也要打好招呼,不要突然消失。

(3)续租:

不管什么房子,如果空出来,房东都会面临二次招租,会产生空置成本,推广成本,中介费……

所以我们在续租的时候可以提前跟房东谈,要些实实在在的优惠,比如要免租期,免管理费网费,降租金等等。

续租的租期比较灵活,如果自己不确定,续几个月就好,如果确定性强,甚至可以跟房东谈续租几年。

#03.退租应该注意什么

(1)务必要提前一个月左右跟房东提前确认好退租或者续租,因为有些租房合同会默认续租一年之类的,尽管没什么法律依据,一旦扯皮那就是损失。

(2)办理退租的时候,跟房东确认清楚押金什么时间退还,通过什么方式退还,哪些地方会扣押金。

(3)退租搬离的时候也要记得把卫生弄干净交接给房东,保证他不会无缘无故口押金。

(文章完)

这两年,随着地产降温,我们欣喜看到政府对于租赁行业的关注越来越多。保租房,共有产权房,安居人才公寓,水电单价规范……一系列利好租房人的政策和项目频出,感受到深圳对于“留人”的重视,也真心期待这份《深圳租房避坑指南》能切实帮助到在深奋斗的朋友,一起期待租住生活的美好。

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