深圳小产权房55平房子 小麦西瓜水蜜桃 全都羞愧地低下了头

7月6日,宇宙楼市中心深圳,传出一则“以房换房,以旧换新”的消息。

有媒体发现了一张海报,深圳南山区一个公寓项目弘基翰林九锡,推出了以房换房服务。

海报上说:

普通住宅换尊贵大平层总裁私域

换商务公寓换临街商铺

根据售楼处销售的结束,以房换房原则是以旧换新、等价交换、多退少补。

听起来那叫一个业界良心。

具体来说这次以房换房的规则包括:

1.只能用住宅换公寓、商铺,不能用同类型商办置换。

2.必须要深圳范围内的住宅,偏远郊区也可以。

3.开发商全权处理住宅,价格以所在小区半年或一年内成交均价为准,多退少补。

4.没有套数限制,只要项目还有,都接受置换。

弘基翰林九锡2021年10月拿到预售证,分为A、B两栋,共有232套办公房、217套商务公寓和65套商业,这次批准的预售房源都是毛坯交付。

具体来看,A栋是建筑面积343到555平米的大平层总裁公寓,毛坯均价10万一平米。

B栋主推是35-98平米小面积公寓,2021年就已经入市销售,毛坯均价7.3万一平米。

看到这里,相信各位檀香也就心里有数了。

俗话说得好,买的没有卖的精,住宅和商办,完全是两个体系。

我们在买公寓之前,一定要问清楚四个核心问题:

1.产权:深圳公寓一般是40到50年产权,极个别是70年,而住宅都是70年。

2.学区:公寓通常没有学区,教育资源约等于零。

3.成本:商水商电、转让税费较高,流动性差。

4.体验:表面精致装修的公寓,通常住起来都不怎么舒服。

弘基翰林九锡的开发商是深圳本土老牌企业弘基地产集团,已经深耕了二十多年,不可能不知道上面这些简单的道理。

弘基集团也曾经开发过一系列优质住宅,比如名城公寓、南城小筑,以及深圳云科技产业园、鹏影广告拍摄大楼等优质园区。

这样一家本土龙头房企,已经沦落到靠置换商办房产来盘活资金,可见深圳楼市真的很接近谷底了。

这次以房换房的项目刚好就在南山区塘朗地铁站旁,附近就是南方科技大学。

(来源:百度地图)

假设我们用一套估价800万的住宅,换弘基价格1000万的公寓,那么假设没有贷款和抵押,买家还差200万元。

可以按照深圳购房的要求,首付8成贷款2成,还200万元的房贷,就能完成置换。

然而事实证明,愿意用住宅换公寓的业主并不多,即使售楼处小哥也表示,目前接到了五六位客户,愿意来换房子。

其实,弘基翰林九锡也不是没有过高光时刻。

前面提到,2021年10月这个公寓项目就开售了,主推35到98平米的商务小公寓,总价200万起步。

项目选房当天就来了超过3000位客户,买家们在售楼处排起了长龙般的队伍。

想不到一年之后,深圳楼市完全变天。

深圳市住房和建设局网站数据显示,截至2022年7月7日,弘基朗寓A栋247套小户型公寓中,仅有49套房源显示已备案/已签认购书,其余均是显示“期房代售”。

相当于小户型公寓去化率不到20%,大平层几乎没卖出去过。

在弘基集团以房换房面前,小麦、大蒜、西瓜、水蜜桃都表示自愧不如。

花式营销或许能上热搜,却很难帮开发商多卖几套房。

房托也救不了下跌

深圳早在6月中旬,就出现了龙华深圳北招聘看房充场人员的消息。

(来源:网络)

真是活久见,曾经的一线超新星深圳,如今沦落到需要房托撑场面的地步了。

深圳房地产信息平台数据显示,1-6月份深圳二手住宅成交套数分别为1557套、872套、1117套、1860套、2318套和2241套。

5-6月重新回到2000套水平,但距离常规5000套的水平差距还是比较大。

贝壳数据显示,2022年上半年,深圳共有57个项目取得批售,合计供应新房26228套,同比2021年上半年下降3.2%,环比2021年下半年下降59.2%。

2022年上半年深圳新房共成交23776套,同比下降34.4%,环比下降31.9%。

其中,新房住宅成交16126套,同比下降38.3%,环比下降38.6%。

从成交具体分类来看,商业公寓类占比约18%,住宅占比超60%。

上半年无论是住宅还是公寓,同环比跌幅均超过了30%,市场持续探底。

贝壳研究院数据显示,截至6月末,深圳新房非住宅可售套数为53223套,去化压力巨大,去化周期上升至39.2个月。

根据深圳市住房和建设局印发的《深圳市住房发展2022年度实施计划》,2022年计划批准预售和现售商品住房面积600万平方米,约6万套。

意味着2022下半年,至少还有超过4万套商品住房入市。

光是7月份就有19个潜在的住宅项目将要进入市场。

大量潜在房源入市,如此连番轰炸之下,曾经网红盘光鲜亮丽的外衣,已经完全褪去。

日光盘的辉煌往事,只剩回味。

有媒体报道,开盘8年,其中7年连续开盘即日光的超级网红深圳华润城,在6月19日推出最后一批住宅合计344套房源,均价13.2万一平米。

共有589批客户参与选房,最后只卖出去303套,去化率88%,收入46亿。

不算太差,也不能说特别亮眼。

众所周知深圳摇新房对于买家来说,最大的乐趣在于,一手房和二手房的价格差。

比如海德园A区之前开盘均价为12.6万元一平米,周边二手房挂牌价普遍在18万元一平米以上。

摇号买新房,买到就是赚到,在深圳并不是一句空话,是实打实的真金白银财富积累。

如今因为楼市上涨预期减弱,大资金买家纷纷握紧了手中的筹码,开始选择观望。

那么最后一个问题就是,深圳到底缺不缺购买力?

统计公报显示2021年深圳常住人口1768.2万人,人口密度全国第一。

还有一个容易被忽略的事实是,深圳居住用地在热点城市中排名倒数,占总建设用地比例只有22.6%。

统计年鉴显示,深圳共有各类住房1129万套,商品住房约189万套、占比17%。

公共住房约55万套、占比5%;私人自建房约577万套、占比51%。

宿舍约192万套、占比17%,其他住房(含单位自建房、村集体统建楼、军产房等)约116万套、占比10%。

换句话说,深圳的城中村、居民自建房占比超过50%。

深圳依旧有大量的潜在居民购房需求。

一线城市北上广深的楼市,以一种前所未有的方式,向不同方向狂奔。

降价预期叠加买家、卖家的观望态度,导致不仅是深圳,所有一二三线城市的非核心区房产、壁垒不够高的新房二手房,都特别难卖。

或许我们已经很接近那个特殊时刻了。

或许我们已经感受到。

2022年开始,一二三线城市,确实不再需要那么多的房子了。

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