深圳小产权房2020新盘 深圳湾超总突增宅地和新学校——前海瑟瑟发抖中

深圳湾超总及周边，多年新盘绝迹后，突然新增住宅用地。

同时，还增加了一块学校用地！

一石激起千层浪，深圳顶豪格局再添新！多少富豪，得心甘情愿候着、等着这超总的未来豪宅？

要知道，在限价背景下，深圳豪宅也是限在12-13万之间。像大热的海德园，均价就是12.6万。

在新规约下，深圳住宅新盘都要符合套内90/70政策，就是90平米以下占70%。那超总新住宅，大体建面可能是100-160㎡之间，跟现在前海新盘户型应该范围差不多。

算一下，均价12.6万拿下一套100平米多些3-4房，大概1200万-2000万左右就够了。

这对上市公司云集、独角兽遍地的深圳来说，富豪们真会觉得这太便宜了。

深湾填新豪，富豪大盼望

4月26日，深圳市规划和自然资源局南山管理局发布《关于[红树湾地区]法定图则DY04单元、DY08单元规划调整的公示》（以下简称规划）。

规划显示，原主导功能为“商业服务业用地”的DY04单元、DY08单元中，分别调整：

●DY04单元调整为“商业服务业用地+公共管理与服务设施用地”，一块用地调整为“教育设施用地”，建设九年一贯制学校（不少于27班）”；

●DY08单元调整为“商业服务业用地+二类居住用地”，该单元北部两地块调整为“二类居住用地”，用地面积分别为17388平方米、17222平，容积率均为6.0，两块地总建面约20.8万平，另外宅地将配建9班幼儿园等配套。

整体区位，住宅地大概中信红树湾边上。

新九年一贯制学校，在联泰红树湾南边。

目前，深湾超总主要是商业大厦为主，有些具有高端商务公寓功能。

周边，则有深圳一梯队豪宅。

这些豪宅二价指导价在11.05万。

经线下咨询，业主放盘的心理诉求普遍在15-25。红山西岸价格最高企。

万科瑧湾汇公寓在15左右。

商办逐减少，住宅渐扩量

前几年，深圳住宅房价不断攀高，在全国引发很多关注。

也带来了极大民生和舆论压力。

作为产业立市的新城市，深圳一向是保产业用地、保商业用地。CBD从国贸一路圈到前海湾，各类CBD、副CBD圈就不下10个。

一边是写字楼巨量猛增，但是空置率逐渐高企。

一边是深圳住宅稀缺供应，市内普遍迈上10万+，1000万才能买个稍微宽的3房。哪怕往市外跑，也是要好几百万才能上车3房。

对于平均工资已经不比京沪穗高的深圳人，要承当这样的房价是很难、很难的。

痛定思痛，深圳开始加大住宅和保障房供应。也逐渐在商业、产业用地里，挤出一些住宅指标。

比如，以前有“前海仅有4个住宅”的说法，但是这两三年前海不断增加宅地，住宅新盘都累计到约10个左右了。

与前几年比，前海新增供应已超过8000套，预计还会超过1万套，前海抢房热从而走下神坛，前海楼市去化就走向正常。

按深圳中期以及年度的居住供地安排，原计划居住用地将供应350公顷，2023年将完成居住用地供应不低于10.5平方公里，以确保至2035年全市常住人口人均住房面积达到40平方米以上，年度居住用地供应量原则上不低于建设用地供应总量的30%。

按地产专家@朱罗纪的测算，深圳至2035年的规划人口目标是1900万，故此，到2035年，深圳居住建筑总量规模将要达到至少7.6亿平米。居住用地比例将提高到25%（国标下限），比现状22.6%提高2个多百分点。

4月21号，深圳规自局发布“2023年度供地计划”，@朱罗纪详细分析如下：

1）供应总量（含深汕）为1200公顷，与2022年相同，维持在常年水平。

其中，居住用地供应330公顷，占比27.5%；产业用地300公顷，占比25%；民生用地543公顷，占比45.3%；商服用地20公顷，占比2.2%。

深汕合作区供应量继续创新高，达到213公顷。

2）居住用地里面，按结构划分，商品住房用地205公顷，占比61.1%；公房用地125公顷，占比37.9%。

在公房用地中，计划供应租赁住房用地34公顷，占居住用地的10.3%，占全部建设用地比例的2.8%。

分区供应计划表如下：

南山新增宅地5公顷，比福田的1公顷多一些，比单列的前海12公顷少不少。

宅地供应大户是坪山35公顷，宝安25公顷，龙岗20公顷；这3个地方，目前新盘其实略供过于求，去化周期是很长的。

据@朱罗纪分析

房地产界批评最多的商服用地，在2019年，深圳商服用地曾经达到非常高的超过13%的比例。从2020年深圳开始大幅增加居住用地供应之后，商服用地占比飞一般的下调，从13.33%一路压到2.2%——2023年计划供应占比低到了2.2%。

这延续了深圳2017年首次停建公寓以来的思想，显示出深圳持续多年通过压降商业用地增加居住用地来重整市场供需。注意，这比例里面的每1%就是12万平米左右的占地（60万平米左右的建面）。

5年时间，深圳从商服用地里面“抠”出来了好几平方公里多的土地用来建造住宅。比如在前海、宝中、北站这些好地段，深圳把一些原本规划的商业用地调成住宅用地，释放出包括如今华润超核等在内的重要住宅楼盘，以改善居民居住条件，并稳定市场预期。

这次，深圳湾超总挤出一点宅地和教育用地，应该就是在贯彻这个“减商服、增住宅、保民生教育”的策略。

深湾超总，承当下一代城市封面

深圳湾超总板块，这些年每年利好不断。

规划是年年升级。

近日，南山区民政局发布了《关于征求〈南山区社区居委会优化调整工作方案〉意见的公告》，把深超总社区给划拉了出来。

社区细分，社区工作就可以做得更细，资源也更容易精细化匹配。

就像落在深超总这个社区的学校，起点肯定是很高。比如说，也可能是南外、南实、育才挂牌，也可能是高起点国际学校，而学校的投资预算肯定是比肩深圳湾的。

深圳湾的幼儿园都是亿级资金建设。

滨海大道下沉，深超总建设大规模中央绿轴，且与红树林海岸自然生态保护区一体化，共规划设计三条供候鸟迁徙的通道，区打造成鸟类友好型的“生命乐园”。

很客观地说，深圳湾超总的豪宅，跟其他一梯队豪宅比，都有足够的优势。

第一，深圳湾有海岸线，更有红树林公园。

还有华侨城湿地公园，北望青山，南眺海景和香港山景。

第二，下来就是超级中央公园，层次错落，自然缓步至海岸公园。

第三，轨道枢纽上盖，总部扎堆，地标林立，气势很足。

不比前海差。

或许唯一不确定性的，就是新学校的归属。估计引入一梯队4大的概率不大，但是成为南山头部教育集团下属校是有可能的。

据自媒体分析，周边临近的豪宅，价格也是深圳一梯队。

就在4月中旬，素有“顶级豪宅”之称的恒裕滨城二期于京东法拍挂牌出让1宗超亿元的法拍房，将于5月9日10:00开拍。

也足可证明深圳CBD海岸带豪宅的“身家地位”。

目前，恒裕滨城二期政府指导价为13.2万/㎡，但3月实际交易单价超30万/㎡！

一季度，深圳楼市成迎来小阳春，在豪宅上也有表现，华润深圳湾悦府与深圳湾壹号均有大金额的豪宅交易。

所以，深圳湾超总这幅宅地，可能热度将比肩海德园。

超总新豪宅、海德园、深业世纪谷、绿景白石洲、金地环湾城...深圳的豪宅主力，每一个都烨烨发光。

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