深圳小产权房实力如何评估,这样的地段才有希望!

以下深圳购房答疑内容,来自微信公众号“深叔说房”的粉丝精选提问:

提问:深叔,你好,刚需,年收入不高,买不起商品房,在考虑要不要入手小产权房算了,反正也能住,看起来和商品房也没有什么区别,价格低,也能满足居住需求,这个想法可行吗?

深叔:你好,有些普通家庭因为小产权房价格低廉,且外观、物业、人车分流和普通住宅相同,对小产权房产生了兴趣,实际上买房更应该关注房子代表的城市资源,不建议普通家庭选择小产权房,原因在于:1.没有产证,资产安全性弱;2.不具备流动性,无法贷款、评估、抵押;3.无法落户,没有学位,增长只能依赖旧改,不稳定,普通家庭承受不了这种风险。

提问:深叔,你好,预算在300-400万左右,自住兼顾投资,首套房,名下无房无贷,但是不知道在深圳买哪里上车比较好呢?没有一点头绪,麻烦帮忙推荐以下怎么买会比较好呢?

深叔:你好,西乡老城区是目前上车较好的区域,从区域情况来看,该区的地理位置相对来说比较优越,离宝安和南山区较近,通勤时间短,未来受到核心区域的辐射性相对比较强,将会承接着两个区域优秀人才的外溢。该区有大量城中村进行改善,未来的居住体验和房价将会发生较大变化。此外,该区的商业配套设施也逐渐完善,未来河东的旧改项目完成后将进一步提升该区居民生活的便利程度;在交通方面,地铁和公路交通都较为便捷;在教育配套设施来说,学校整体教育资源不错。

提问:深叔,你好,名下一套房自住,现在准备再投资一套,选择什么区域暂时还不确定,朋友认为深圳的未来在前海,请问前海是深圳最重要的发展区域吗?如果不是,那么什么才是最重要的?

深叔:你好,前海之于深圳的功能主要是吸引外资,它虽然重要,但从决策层的角度来说,它不是最重要的。按照重要程度排序,最不可或缺的是深圳湾超级总部基地和香蜜湖全球金融中心,给板块排序,最重要的是南山、福田,其次是宝安,再次是龙华、龙岗、罗湖。

提问:深叔,你好,有两套房子,都在西乡片区,一套是06年的绿海名居,另一套是用来自住的,请问绿海名居房龄太大,是不是应该及时出手?考虑到片区价值,是不是应该考虑置换到其他片区?

深叔:你好,06年的房子放在深圳西部来说,不算房龄很大,深圳的房产一直以来极具投资吸引力,虽然现在调控严格,但仍是房产保值增值最好的城市之一;碧海、坪洲是深圳房价水分最大的两个片区,不仅海景资源不稀缺,没有成为豪宅的可能,而且在后续发展中房龄过大的问题会越来越凸显,预计会横盘两年,建议在今年及时抛盘;如果想换房,建议仍考虑置换在西部片区,建议考虑南山、宝中、尖岗山这些区域,想打新的话要注意投住分离。

提问:深叔,你好,有两千万以上预算,看了香蜜湖、深圳湾的楼盘,在别墅和大平层之间犹豫,如果是出于自住体验的话,是别墅更值得选择还是大平层更好呢?

深叔:你好,中国别墅与德国别墅相比较:德国别墅处于市郊小镇,配套齐全,城市面积不大,日常自驾出行,人口密度小,生活节奏慢,适合居住;中国的市郊别墅交通生活不便,配套不完善,维护麻烦,没有居住氛围,涨幅很小,如万科天麓、天琴湾,中国的市区别墅相对更好,但价格很高,而且也是有距离的,如华侨城、香蜜湖。所以,从居住体验上来说,还是大平层比别墅更好。

提问:深叔,你好,在外地有一套房子,感觉升值空间不大,感觉还是一线城市的房地产比较值得,准备在深圳买房投资,请问如果我想用租金覆盖月供的话,需要达成什么条件呢?

深叔:你好,想要在深圳的商圈人流密集区域实现以租养贷,需要住宅首付不低于七成,公寓首付不低于五成。投资房产的原则是本金越少越好,想达到本金减少的目的,一方面通过房子增值租金增加来实现,另一方面可以套利增值部分,这样提高了资产利用率。如果资金充足建议考虑福田南山的次新房,资金一般可以考虑龙岗中心区的次新房。

篇幅有限,只能涉及到这些城市。

查阅大量资料,对于全国300多个城市进行了盘点,做出全国城市风险名单。

一共可以分为四类:

第一类:可以密切关注,但是现阶段限制在主城和地铁一小时非主城范围

第二类:可以关注,现阶段购买范围限制在主城范围

第三类:自住可买,现阶段购买范围现在主城三类地段:行政区板块+金融产业板块+主导高科技产业板块

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