乳山银滩小产权房投资雷区，还是买房度假胜地？-2024深圳小产权房信息

而在网络上搜索“乳山海景房”关键词，如“妈妈被骗去威海乳山买房，执迷不悟，如何劝说才好的？”的问答并非个例，有关乳山海景房的争议也在被网友、媒体反复解读。

（fr.知乎）

争议一：“蓝天碧海“想象与居住现实间的巨大落差

除了像“武汉十三哥”这样以投资为目的的购房者以外，早期有关于当地“海景房”的争议点之一聚焦在“不宜居”上。“海景房”对于一部分来自内陆的购房者而言是满足了自己对于蓝天碧海的想象，只是这想象背后的真实生活，却给他们的美好图景泼了一盆又一盆的冷水。

第一，配套设施不完善。比之于购房时销售承诺的政府配备周边基础设施，现实中海景房的存在几乎是孤立的，10年前规划图纸上的承诺仍未动工、预留地仍在被预留、周边的交通设施也仍未畅通；而对于好静、愿意在这里居住的老人来说，没有配套的医疗设施也让在乳山的长期居住变成了不可能。在这里，图纸上规划的美好愿景与现实生活的便利程度之间横跨了一个巨大的鸿沟。

第二，房屋空置率高、人员复杂。在这里购房的人们来自天南海北，多是“候鸟式”的迁居——即夏天来避暑，国庆过后就离开，冬天入住率甚至可能”不到1%“；而这样复杂的人流让安保管理也形同虚设，外来人员很少会被拦下，这不得不为海景社区的安全性打上了一个问号。

第三，海边潮湿，房屋养护难度大。海边潮湿的空气本就需要居住者在家具维护上多费心力，而这对于候鸟式迁居度假的乳山海景房拥有者来说却是不可能完成的事，有房主表示“一段时间不来住，家电、窗子可能都坏了“，就是因为潮湿。

争议二：当场下单的“看房团“与“白菜价“二手房

乳山银滩最早上世纪90年代就开始开发，后搁置了一段时间，直到2000年左右又重新开始开发；2003年前后，海岸线一带建起了大量小别墅式的海景房；2005年，开发商开始走外销路线，内陆地区铺天盖地的广告折换成大巴带来的源源不断的看房团，此时普通住宅已经由原先的500-800元每平上涨到了3000-5000元每平。

至2019年7月的报道，乳山海景房新房价格能达到9000甚至1万元以上，但二手房价格就会腰斩一半，有购房者称房子”砸手里“了，除非再赔一半。而这种新房与二手房之间的断崖式差价，来源于当地兜售新房的“保姆式关怀”模式：打着度假、养老的旗号，开发商用极少的路费、住宿费吸引来自全国各地的“旅游团”来看房，这也就是当地人称的“看房团。有媒体报道称一家房产公司平均每周接待三辆大巴，每辆四五十人，平均能当场成交五六套。

而让看房团当场下单的套路，就是大巴直达一个楼盘，不给看房团接触二手中介的机会，新房中介再利用海景大房子的感官冲击和严丝合缝的话术套路，让看房者激情购房或者交付定金。而相对流动性更强的散客，则并不是新房销售们的目标。换句话说，玩的就是信息不对称。

有购房者后来描述签合同的过程：“当时‘看房团’把时间安排得很紧，也根本不给我们接触当地人的机会，我们根本不知道这里二手房这么便宜。”

而低价二手房销售中介不能接触被大巴车拉来的“看房团”，已经成为了当地未宣之于口的“潜规则”，“（看房团）是人家拉来的客源，我们不能去抢。不过也有不懂规矩的去抢客源，被人家搞得很惨”。在美好海景幻想的驱使、中介严格的流程把控、售购双方高度信息不对称的综合作用下，一张张购房协议成了大潮退去不少海景房唯一的住户。

争议三：烂尾海景房

除候鸟式迁居导致的入住率不足问题，困扰银滩房地产健康发展的另一个问题是烂尾楼。

（银滩烂尾楼fr.中国房地产报）

2005年乃至后三年的开发商进场热度退却后，房屋供应过剩的外部现实和部分企业经营不善等内部因素叠加，烂尾楼、无法验收、拿不到房产证成了不少在银滩购房的房主不得不面对的困境。

有部分开发企业由于内部问题难以为继。如银滩银龙湾的开发商乳山光谷新力房地产有限公司和海晶城的开发商哈尔滨阳光房地产开发有限公司的老板丁文华因合同诈骗锒铛入狱，其名下两家企业进入破产清算程序。

有部分企业在开发流程上就显现出隐患。如作为烂尾楼开发商之一的龙悦控股（集团）有限公司，于2006年取得了立项许可，而其从农民手中购买的耕地在2007年才正式转为国有土地性质，这其中监管部门的疏漏为此后的房屋质量残次、不能通过验收埋下了伏笔。

不过从2016年起，针对烂尾楼问题，当地政府出台了“理性引导当地有能力的开发企业接手部分具备盘活条件的烂尾项目，注入二次资金并规划调整”的政策，部分烂尾项目由金鼎地产、松海地产等公司接盘，修改规划、注资复工、增加生活配套，盘活前期烂尾的项目重新入市。这也显示出当地对于房地产经营发展思路的转变——从增量转向盘活存量、“去库存”。

官方动作

烂尾房、虚假宣传、供应过剩，疯狂的乳山海景房房市背后似乎有一个巨大的空白，在如此高的住房空置率与畸形的一、二手房价背后，当地政府部门到底在其中扮演了什么样的角色？供应过剩的海景房和层出不穷的烂尾楼，是当初的规划过于急躁还是后续的监管没有压实？宣称发展的旅游业和养老业，又为什么没有成形？

除网友对监管方面的质疑外，也有分析认为，中国的此类海岸线开发难以长期维系运转，根本原因在于除房地产外的支柱产业稀缺，如大堡礁开发了潜水基地、戛纳有电影产业、普吉岛是国际商务会议中心，开发成功的海岸线都有富活力的产业为依托，保证当地的生活、工作、娱乐的长期运转。而如乳山以房地产为依托的开发思路，不但没能盘活当地经济，甚至在维持居民正常生活上都有所欠缺，最终导致当地海景社区成为死气沉沉的“鬼城”。

从乳山政府的网页上可以看到，近年来当地政府在充实当地基础设施、丰富社区活动、打造周边产业上着实下了不少功夫：

2016年，当地以“去库存”为基调，尝试通过产业培育和发展带动就业、集聚人气。具体表现为发展养生养老服务业，形成了专业机构、社区居家、医养结合、异地互动等多种养生养老发展模式；打造健康产业示范区，如被称为“人工肾”的聚砜膜透析器关键材料研发公司进入乳山银滩。

2017年，在基础设施完善上发力。“五纵二十横”骨干路网落成、公交一体化推行，做到水、电、暖、气、排水、排污、通讯等“十通一平”，新建二级乙等综合医院，建成一座省级规范化九年一贯制中心学校和银滩高级中学、引进了一所大学。

2018年，乳山市专门成立了银滩房产领域历史遗留问题处置工作领导小组，专注探索解决烂尾楼问题的新路。如政府出面施压企业解决业主上访问题，对企业进行破产清算、重组，引进新的企业盘活烂尾项目等。有报道称此举使银滩银龙湾近5000名业主基本拿到了产权证。

威海当地一名房产自媒体人如此看待上热搜的“白菜房”：“（乳山的房子）可以买，但前提是你把它看做一个纯粹的消费品，就是买来度假用，千万别想着又能长住又能升值，这样是真想多了……乳山充其量就是个五六线城市，更何况（热搜上）这个人买的是乳山下面的一个镇上的房子，还是个36平的公寓，可以说他把所有买房投资的雷全都踩了一遍”。

而在二手房软件上搜索的结果显示，1800元每平的“白菜价”已经跌破平均成交价格，与该房面积相似的二手房挂牌价格也接近4000元。

对于大多数想在乳山买房投资的人来说，乳山价格腰斩的二手房市场和并不畅通的出手渠道给他们留下了“雷区”“房砸手里”的印象；而对于试图在海景房长期居住的人而言，海边潮湿的气候和当地无法与一线城市比肩的医疗、教育环境也让他们望而却步。尽管当下当地政府已经通过出台政策、引进产业等不少措施试图摘掉“鬼城”帽子，但投资者还是要谨慎、全面地了解当地房产市场，从自身需求出发决定是否购房。正如上面那位自媒体人所说，用以度假的“消费品”，可能是乳山银滩海景房的最好归宿。

一位来自洛阳的自媒体博主在社交平台上发布了他今年7月在乳山银滩白浪湾的度假视频，下午六点的海滩上有三三两两的游人，比起青岛、威海、烟台等热门的海滩度假胜地，乳山银滩的确冷清许多，但似乎也更接近宜人的度假人群密度。尽管网络舆论汹涌，“空城”传闻甚嚣尘上，仍然有不少老人、度假人士将一整个夏天留在了乳山银滩的海岸线上。