北郊区小产权房 西安人有多大购买力｜房哥问答192期

问答192期

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问：北郊睿明居敢买吗，现在一万三左右？

答：因为最近中介刷屏的缘故，睿明居的存在感突然高了起来，一句话总结这是一个地段和价格占优势，其余都不占优的小区；市政府周边，地铁口，13000已经足够有吸引力了；

但小区本身的素质确实不高，两栋楼微型小区，高达6.5的容积率，窄面宽，小楼间距，外加一般的户型，虽然看着13000不贵，但基本是小区价格的天花板，此前开发商的另一个盘碧玺华庭也是三栋楼的微型小区；

如果实在是预算有限，又中意凤城七路的黄金位置，可以看看，但对物业，环境，房子保值性就不要有太多期待，换句话说如果就是看中地段，北郊大量二手房也不过这个价格，为什么要买睿明居呢？

问：大差市附近20年房龄的电梯房，现在卖还是等拆迁？

答：等拆迁基本很难，先不说西安对于老旧小区以改造为主是大势，单单城墙内大差市限高的情况，拆迁基本没有可能，同时在此范围内也没有任何新规划，新项目落地，并无拆迁的源头；

目前凭借地铁，医院，商业资源还能挣到一部分租金，但随着房龄越来越久，这部分收益会逐步减少，外加附近也没有比较好的学区优势，并不建议长期持有；

20年的房龄有电梯，对于家里有老人是好事，但对于房子本身价值影响不大，如果要卖尽快，或者等小区老旧改造结束后，价格会稍微高一些，房龄太久对于买的人压力也很大，贷款难办，再次转手基本没可能；

这类房子交易周期也很长，从看房，谈价再到成交，时间不短，可以先挂出来探探行情。

问：东二环石家街地铁口，89平两室现在出手值吗，还有多大上涨空间？

答：位置是好地方，东二环沿线现在除了东御兰汀和金辉江山铭著并无其他新房，东御兰汀性价比高但小区很一般，金辉位置不错价格不低；周边由于开发较早，二手房源比较多，彩云郡，上和郡，东岸阳光为主，周边大量家属院，钢材市场；

生活上基本方便，地铁是最大卖点，其余环境，商业一般，整体小区品质都不太高，再加上大量的市场存在，较为破旧，89平两室具体看价格，上涨空间取决于小区品质，环境，户型综合因素，但这么大的两室并非市场主流，尽早出手。

问：地价包含教育配套费，外加公园商业，地价贵的原因？

答：确实在高新的土地拍卖中，看到了包含建设公办学校的费用，对于大众而言是好事，这也说明西安对于土地的运作能力越来越强；

其实从18年开始，就看到这样多重的拿地条件，包括配建酒店，超高层，剧院，学校，公租房等等，通过卖地的同时完善区域内的配套，只不过学校是大家感受最强烈的；

但并非所有的地王都能带来配套更新，比如二环内诸多，就是因为地段稀缺，导致价格走高，以前买房，城市资源是送的，现在都是包含在房价里，不是你买单就是我买单。

问：晶城秀府抵款房，不限购要全款，这种房子能买吗？

答：一般超常的性价比，背后都是有问题的，并且这么大的实惠，内部竟然没有消化完反而流向市场也是有问题的；

不管抵款房，抵债房，本身的产权要明晰，是否是和开发商签订合同，其次66平的可用面积达到了135平，近90平的赠送可谓闻所未闻，到底是真赠送，还是假的，需要确定；

不限购，且全款，大概率手续不全，晶城秀府作为交房多年的小区，且不说前些年交房的糟心事，单单这比周边安置房还低的价格，就让人怀疑；

要知道周边天地源万熙天地已经是15000起步的，附近二手房也不便宜。

问：年薪十万有梦想，想听西安房市的评估？

答：对于自住来说，小换大，老换新是再正常不过的需求，房子是商品，有折旧有更新很正常，但早点买总归不是坏事，一来成本较低，二来选择较大；

西安在经历此前的严格调控后，价格，房源还算稳定，今年年初一波高价改善盘面市后，四月又有大量的刚需盘上新，整体市场是比较平稳的，并且高端，中端，保障房各有各的市场；

买之前评估好自己的收入，严控总价和月供，不要因为买房太过影响自己生活质量即可，40岁的年纪，如果工作限制不多，可以考虑较远区域的改善盘，价格较低且都是大开发商。

问：鼎诚馥桂园公寓，宣传带远东二小一种学位可信吗？

答：我也在朋友圈看到了中介的广告，鼎诚馥桂园为金家堡村城改，在城西还算一个好位置，门口枣园地铁口，隔壁远东二小，除它以外，周边都是家属院和老小区，由于价格不高，卖的还行，开发商品牌，户型，小区环境没有太多期待；

这个地方的公寓不建议卖，一方面物业不行撑不起高租金，同时周边可租房源太多，价格上不去，再加上现在西安明令禁止买房承诺上学的事情；

本身宣传学位就是违规的，如果写不进合同，后期上不了也无处说理，好歹西郊还算不错的学校，现在学位已经这么不值钱，到处发吗？

问：金泰经开花城要摇上了，末位选房怎么挑？

答：首先说声恭喜，作为今年最火的盘，能摇中太不容易，草滩这地方虽然不香，但金泰8400的价格确实太香了，要知道周边商品房都是12000起步；金泰这两栋楼由于价格是按照18年备案的，所以出乎意料的便宜；

215套房，2240组登记，9.6%的中签率怎么看都是买了不亏的，末位选房的原则是先买房再挑房，一来因为价格低，优先选择大面积，同时楼层上也可以接受，顶底都能买，只要买到即便户型，楼层差点，价格让一让，后期也很好卖。

问：曲江明珠价格比周边低，但很吵能买吗？

答：小区二手房的报价基本在15000左右，在曲江算是很低的，并且有南湖小学和曲江一中的学区，靠近地铁四号线，二手房房源也多，且大量毛坯；小区环境尚可，且楼间距开阔，但最大的问题就是吵；

小区一共12栋楼，有八栋都临路，距离30米，并且挨着的是车流量大，车速快的南三环和绕城高速，小区基本是围绕曲江服务区建的，可以说是一个建在车轮子的小区；

虽然有三环绿化带隔离，但噪音叫一个酸爽，不同于对面的金辉中海天地源，楼位决定了所有房子的主卧和客厅都是临路的，如果非要买，后期三层中空玻璃是标配，且少开窗，地段，学区，配套是真的好；

与明珠难兄难弟的还有曲江观唐，也是同样的问题。

问：软件新城这么高的地价，西安人真有这么大的购买力吗？

答：地王和西安房价并不是一一对应的关系，软件新城出地王，一方面是高新强大经济，产业，国企在支撑，同时地价中包含大量公办学校建设费用；

即便后期地王之上冒出高端盘，也是少数人的事情，和普通刚需有什么关系，软件新城一路之隔的新盘还在开盘打折，一边楼面价14000，一边售价14000，就已经说明不是相互影响的；

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