公寓 小产权 商品房，深圳小产权房和商品房之分析

深圳土地及区域：深圳陆地面积却只有1997.47平方公里，深圳市下辖9个行政区和1个新区，分别为罗湖区、坪山区、南山区、福田区、盐田区、龙华区、宝安区、龙岗区、光明区以及大鹏新区。

深圳人口：深圳常住人口1343.88万人(2019年末)，比2018年末增加41.22万人。人口中户籍人口为494.78万人，非户籍人口849.10万人，分别占比36.8%、63.2%。城镇人口1302.66万人，城镇化率100%，是第一个全区域城镇化的城市。同时深圳的流动人口较多，

2019年末各区常住人口数据：

福田区：常住人口166.29万人,其中户籍人口494.78万人，非户籍人口849.10万人；

罗湖区：常住人口105.66万人，其中户籍人口61.72万人，非户籍人口43.94万人；

盐田区：常住人口24.36万人，其中户籍人口7.99万人，非户籍人口16.37万人；

南山区：常住人口154.58万人，其中户籍人口98.00万人，非户籍人口56.57万人；

宝安区：常住人口334.25万人，其中户籍人口65.10万人，非户籍人口269.16万人；

龙岗区：常住人口250.86万人，其中户籍人口83.80万人，非户籍人口167.06万人；

龙华区：常住人口170.63万人，其中户籍人口40.90万人，非户籍人口129.73万人；

坪山区：常住人口46.30万人，其中户籍人口9.15万人，非户籍人口37.14万人；

光明区：常住人口65.80万人，其中户籍人口10.07万人，非户籍人口55.73万人；

大鹏新区：常住人口15.82万人，其中户籍人口3.96万人，非户籍人口11.85万人；

深汕特别合作区：常住人口9.34万人，其中户籍人口7.01万人，非户籍人口2.33万人。

备注：上述数据来自《深圳市2019年国民经济和社会发展统计公报》。2020年11月1日起全国第七次人口普查至结束后，人口数据可能更准确。

深圳的人口密度高达6522人一平方公里，是上海的两倍，广州的三倍，北京的五倍。

一个数据显示，深圳的居住用地仅占城市建设用地面积的23%，低于国家标准的25%-40%的的下限，但是深圳每年的新增人口还在40万以上，人口持续增长，建设用地却持续减少。

看完以上，不知各位有什么想法或者问题？？

我们来看看下面这种图片：

看看以下：

1：深圳?现有住房共1082万套：其中农民房507万套，商品房189万套，工业?宿舍183万套，公寓?及其他住房97万套，单位自建房55万套、保障房51万套。

2：房子怎么来的？首先必须是有土地才能建设吧！这点大家不否认吧！那我们来看看住宅土地的构成。

在中国住宅土地分为二种，住宅用地主要有城镇住宅用地、农村宅基地。

说了这么多，大家可能会说，这和我有毛线关系啊。

是的，没有关系，但是我们在深圳生活，住的房子的土地性质都是这二种了。那就是和我们生活还是有点点关系的。

下面我们来看看，这二种住宅土地的取得方式：

1：城镇住宅用地招标、拍卖、挂牌、协议等几种方式，交纳土地出让金，税费，取得相对应的土地使用年限后，才可以按政府规定的进行建设。

2：农村宅基地农村村民申请宅基地，应当向常住户口所在地的村民委员会或村集体经济组织提出书面申请，经村民委员会或村集体经济组织讨论同意，并将申请宅基地户主名单、家庭人口、原有房屋间数面积、申请建房占地面积、位置等张榜公布后无异议的，取得乡村建设规划许可证或建设用地规划许可证后。

报乡(镇)人民政府审查，县土地行政主管部门审核，由县人民政府批准，其批准结果由村民委员会予以公布。

再来看看，对应在深圳，这边的小产权房（城中村房子）和商品房对应的功能：

1：居住：这点是第一功能，大家应该没有意见吧，那有的朋友说，商品房环境好啊，有物业，保安啊，无可否认，商品房对应的所有的功能都会比城中村好，硬件，软件，环境等等。我只能默默地说一句：双方对应的价格也不一样。

2：教育：大家应该是认可的吧。目前深圳实行的是学区制，按片区划分，所以商品房和城中村的房子都可以申请学位，只是积分不一样，是否深圳户籍，是否社保等等去综合考虑。

3：交通出行，医疗等等，这边差别不大，还是在于个人的医保档次和出行模式。

4：最后一个关键问题：权属问题，商品房是有国家认可的，并缴纳税金的，有产权的。而城中村小产权是没有的。

以上的东东只是个人在深圳观察到的，只是还有一些更深层次的问题，这边没有进行探讨，比喻说后期，政府对于小产权会不会收税金的问题？个人也不知道，没有办法回答。只是十四五规划把城市更新作为一个重要的政策了。而且好多深圳的城中村也可以水电等等正常交费了。

好了，今天的分享就到这里了。

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