小产权房卖主反悔，卖家反悔起诉要房子

后陈先生与刘大妈、宁波某中介公司签订房屋买卖中介合同，刘大妈按约向陈先生全额支付了购房款200万元。几天后，刘大妈与陈先生签订房屋买卖合同，双方在同日办理了房屋过户手续，并约定第二天交付房屋。

然而第二天，宁波市鄞州区人民政府发布征收公告，陈先生刚刚卖掉的房屋正好属于征收范围之内。

得知此事的陈先生立即联系了刘大妈和小杨，想要取消这笔交易，沟通无果后，陈先生不仅拒绝交付房屋，还将刘大妈、宁波某中介公司起诉至鄞州法院，并将小杨列为第三人，请求判令：解除房屋买卖中介合同和房屋买卖合同，被告刘大妈将涉案房屋不动产权变更登记于陈先生名下，陈先生退还购房款200万元。

庭审中，陈先生哭诉道：在我这套房子出售后的次日，拆迁公告颁布，按拆迁政策，我原来的房子能置换一套90平方米以上的拆迁安置房，哪怕按3万/㎡计算，我的亏损也在100万元以上。两被告明知要拆迁，却故意隐瞒，我要求依情势变更原则解除房屋买卖合同。

刘大妈答辩称：我年纪大了，委托小杨寻找房源，陈先生是自己主动卖房的，这桩交易是你情我愿的呀。其次，涉案房屋面临拆迁的消息在当地已众所周知，连小区门口的保安都知道了，陈先生作为业主怎么会毫不知情呢？况且我已经将房款全额付清，过户手续也办了，房屋买卖合同已履行完毕。因拆迁工作尚在进行中，涉案房屋最终是否拆迁还无定论，陈先生的诉请有违诚信原则。

嘉宾：张异律师

上海华勤基信律师事务所高级合伙人

方弘：陈先生要求依情势变更原则解除房屋买卖合同。什么是情势变更原则？

张异律师：民法典533条规定：合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。

这里我们总结下情势变更原则的要件：

1、风险要件，不属于商业风险的客观的情况发生了变化，比如法律、政策发生了重大变化；

2、不可预见要件，这种变化是不能预见的；

3、时间要件，情势变更须发生在合同成立以后，履行终止之前。因为合同履行终止的话，就不存在继续履行合同会对当事一方明显不公的问题了；

4、公平要件，因情势变更而使原合同的履行显失公平。

只有满足以上四个要件，才能够适用情势变更原则。

方弘：本案是否适用这一原则？

张异律师：本案能不能适用这个原则，我们就看是不是能符合前面说的四要件。

首先，拆迁的本质是什么？是获得更多的财产利益，这和交易过程中，房价的上涨或下跌一样，都属于商业风险。所以，第一个要件其实就不符合了，它并不是不属于商业风险的变化。

第二，这种变化是否可以预见呢？根据案件情况来说，连小区门口的门卫都知道这个消息，而且陈先生也去多家中介挂牌，明显也是属于可以预见的，所以第二个要件也不符合。

第三，情势变更发生的时间，必须在合同订立之后，履行终止以前，那本案的房屋买卖合同关系，其实已经履行完毕了，所以时间上也是完全不符合情势变更要件的。

根据我们的上述分析，显然陈先生的主张是无法得到法院支持的。

方弘：鄞州法院经审理后依法判决驳回原告陈先生的全部诉讼请求。如果本案虽然签订了买卖合同，但是没有过户。陈先生是否可以反悔？如果违约会承担怎样的责任？

张异律师：如果本案只签订了买卖合同，但尚未过户。那么，我们前面说的情势变更的时间要件就排除了。但是，第一和第二个要件仍然不符合情势变更原则的适用条件。所以，即使排除了时间点的问题，陈先生仍然无法以情势变更原则合法解除合同。

如果陈先生执意单方面解除合同将构成违约。这里注意，大家常会有个误区，觉得房屋卖家可以单方面违约不卖，最多就赔点钱。例如本案，房屋交易价格200万元，一般违约责任会约定房价的20%也就是40万。那陈先生是不是强行违约赔40万就可以挣差价利益60万呢？答案是否定的。

因为，守约方可以选择：1、解除合同，要求赔偿违约金；2、也可以要求违约方继续履行合同，也就是可以起诉法院强制过户。而违约方并没有选择权，只有守约方可以选择。

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