小产权房两证齐全(农民搬迁进城落户与农业生产统一经营)-2024深圳小产权房信息

12月28日，国家发展改革委等十九部门发布了《关于推动大型易地扶贫搬迁安置区融入新型城镇化实现高质量发展的指导意见》（以下简称《指导意见》）。春节后，不少自媒体解读为“鼓励支持搬迁群众进城落户”，与房地产相关的群体又开始展望楼市；农民搬迁进城落户与农业生产统一经营相关联，小产权房的开发正是实现户有所居、共同富裕的途径之一。

鼓励支持搬迁群众进城落户

《指导意见》出台的背景

经过几十年的建设，我国交通、能源等基础设施已触及全国；其中，高速公路总长约13万公里，居世界首位，例如，贵州每个县均有高速公路。全面进入小康社会与基础设施建设相关，而与房地产的发展，或者规模不存在关联，例如，不少地区的县到乡，以及乡到村的基础设施仍相对薄弱。

基础设施较差乡村尽管脱贫，或者进入小康，多数情形下是政府提供扶持，或者帮助，例如，特定地区农产品的输出，地方政府可能对物流等予以补贴等。农村地区能够“造血”小康社会才能持续，小规模农业生产不能完成造血的使命；在第三轮土地承包即将来临之际，国家发展改革委等十九部门适时出台了《指导意见》。

对小康社会的理解

国家已正式宣布全面进入小康社会，有人可能要问，我国为何还要对农村地区实施大型易地扶贫搬迁安置？基础设施等发展不平衡，少数地区极易返贫，例如，不少农村地区农产品还是依靠诸如直播平台等自媒体的销售，农产品销售并没有稳定的渠道，且销售中介仍以营利为目的。

在经济发展的基础上，小康标准也逐步提高；扶贫与致富并没有绝对的标准，例如，在发达地区的村大型易地搬迁可能是共同致富，而落后地区可能是扶贫。农村地区仅仅提供农产品难以维持小康生活水平；有人可能要问，农村地区除了农业生产，还有其他产业可以开发，或者发展吗？

仅提供农产品难以维持小康生活水平

大型易地扶贫（致富）搬迁

在行政实践中，搬迁政策早已应用，例如，合村并居等；搬迁早已应用是指，2015年12月28日，全国人民代表大会常务委员会授权国务院分别在二百三十二个区、五十九个县试点暂时调整实施有关法律规定的决定。

2019年，修订后的《土地管理法》第四十四条规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续；前述重大修订的意义在于：第一，建设用地不需要再转用国有土地，土地权利人可以开发利用；第二，农业用地权利人，特别是所有权人也可以依法批准后加以开发利用。

拆迁，是指国家征收农村集体土地的行政行为。在试点地区，或者法律修订后，搬迁与拆迁并不是对立的概念；大型易地扶贫，或者致富搬迁符合法律规定。有人可能要问，为何扶贫、致富搬迁工程难以实施呢？例如，农村集体经济组织单独，或者合作开发经营小产权房、工业园等。

大型易地扶贫（致富）搬迁

对小产权房的理解

过去，多数人对小产权房作了狭义的理解，例如，住宅用房为小产权房等；2019年《土地管理法》《城市房地产管理法》修订后，国家与社会可能需要对小产权房作扩大理解，例如，厂房等商业用房也可以理解为小产权房。问题是，是否所有的商业用房均受《城市房地产管理法》规制，例如，农村集体经济组织兴办的企业用房等。

根据《土地管理法》第六十条的规定，农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的……，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依法办理审批手续。据此可以得出结论，农村集体经济组织兴办，或者合作办企业的法律根据不是《城市房地产管理法》。

2019年《城市房地产管理法》唯一修订之处是，在本法第九条增加了“但书”，即，城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让，但法律另有规定的除外。据此也可以得出结论，城市规划区内集体所有土地符合法律规定，无论是何类不动产均可依法转让，例如，住宅小产权房。

对集体经营性建设用地的理解

2019年修订的《土地管理法》规定了集体经营性建设用地，但多数人，或者群体对该类建设用地范围却作了狭义的理解，例如，各地政府实施的合村并居的目的之一为，集约建设用地，并准备，或者已将集约的宅基地转化为集体经营性建设用地。

从法律上分析，农村宅基地与集体经营性建设用地的性质不同，例如，《民法典》第三百六十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定；前述规定意味着，宅基地使用权的取得、行使和转让不适用《民法典》中的物权编，例如，相关部门规定，宅基地及其住宅的转让仅适用于继承等。

根据2021年实施的《土地管理法实施条例》第三十七条、第三十八条等规定，集体经营性建设用地，是指国土空间规划范围内确定为工业、商业等经营性用途的集体土地。其中，国土空间规划，包括已经依法批准的土地利用总体规划和城乡规划；商业等经营性用途包括住宅商品房建设用地。

《民法典》对宅基地取得、使用和转让的规定，并不意味着合村并居等集约的宅基地不能转为集体经营性建设用地，例如，进城落户的农村村民依法自愿有偿退出的宅基地，经村民会议三分之二以上成员，或者三分之二以上村民代表的同意可登记为集体经济性建设用地。

《土地管理法》第六十三条规定集体经营性建设用地类型的目的之一在于，促进农村集体经济的发展和城乡融合。由于社会资本已全面融入地产开发，集体经营性建设用地的小产权房仍不能获得合法地位，例如，集体经营性建设用地住宅商品房仍不为多数人接受，或者所占比例较小。

农产品安全管理模式

农业生产实行家庭承包制已四十余年，分散经营方式不仅不符合现代农业的发展趋势，而且不利于农产品的安全，例如，不少家庭承包经营户将自己食用与销售的农产品分开种植，或者养殖等；由社会资本经营农业生产，国家与社会难以控制，或者抑制农产品价格的成本较大，例如，多数农产品的价格稳定主要原因在于国家补贴。

上述情形究其原因在于：家庭承包责任制不能对抗资本；农业生产资料供销、资金供应以营利为目的，国家不对农业生产补贴，其结局可能为：其一，多数家庭承包经营户没有盈利，例如，农民在发达地区打工被称为农民工；其二，转基因食品、添加剂（包括添加剂饲料）食品可能成为主流食品市场，例如，我国生猪主要由添加剂饲料饲养等。

对食品，或者农产品安全管理可能有不同的办法，例如，自律管理，或者许可证制度等其；根据《食品安全法》的规定，集中用餐单位的食堂并不需要食品生产经营许可。法律人可能需要追问，法律为何对单位食堂不实行许可制度？多数单位食堂具有职工福利性质，消费者具有身份性；从生产经营分析，单位食堂可以评价为合作经济，职工对单位食堂的质量有监督权，例如，单位食堂供应食品不符合标准，职工要以行使罢免权等。

单位食堂不需要许可证的原因

我国农业生产正是按照上述单位食堂进行设计，例如，《宪法》第八条规定，农村中的生产合作经济，是社会主义劳动群众集体所有制经济；根据本条规定，农民既是本集体经济组织的劳动者，也是农产品的消费者。在计划经济时代，每个农村集体经济组织有一个农技员足以管理好农产品的质量安全。

鼓励农民搬迁进城落户的原因

农业生产规模化，或者统一经营需要的条件不外乎下列条件，第一，技术现代化，例如，机械化是现代农业生产的必要条件之一；第二，直接从事农业生产的人口比例不能过高，例如，1870年美国近50％的人口从事农业；1970年～1979年，美国农业人口从占总人口的5%下降到3%。

中国与美国的国情、法律制度不同，例如，我国土地公有，人口基数庞大等；美国现代农业模式可能不符合我国国情，但在本文看来，稀释农业人口的方法值得借鉴，例如，行政管理实践中，以户籍确定农村集体经济组织成员身份；以户籍确定成员身份不利于农村集体经济组织的发展，例如，村委会成员缺少大学生村官难以引导乡村经济振兴等。

国家鼓励农民搬迁进城落户则是我国现代农业、农村的发展方向。一方面，农村农民相对集中居住，以农村集体经济组织为单位更大规模的合作经济组织体方能成立；另一方面，国家，或者地方政府对集约的建设用地与未利用地、农业用地重新规划，城镇农村合作经济组织法人可以集中设立从而解决农民就业问题。