买小产权房打架谁管着(买房路上的那些“地雷”)

几天前，朋友Y总家里，超高层电梯坏了。

家里老人从36楼爬上爬下。

“当时买这个房子，主要是为了看湖。”

这个小区没有双电源、双回路的电梯供电系统。长时间停电，电梯就停摆。这种奇葩问题，在大品牌开发商那里，几乎不会出现。

大约10年前，W总在武汉天地与滨江苑之间纠结。

最后，他还是买了便宜。如今，是天壤之别。

按照他当时的经济条件，他完全买得起武汉天地。

这些年，身边的朋友咨询买房时，他们提到的开发商名字，如果我没有听说过，不会推荐买这样的房子。

更可怕的是，有的“地雷”被埋了近10年。

最近，湖北经视《经视直播》的一则新闻说，鄂州葛店的领秀东城小区多位业主发现，自己已入住近十年的房产突然被法院查封了。

这个小区共4栋楼。其中两栋被法院查封。

法院的解释是，该楼盘的开发商涉及到民间借贷纠纷，查封为期三年。

而很多业主不理解，“自己早在房产被查封前就交了房款，并与开发商签了购房合同，开发商与他人有经济纠纷，怎么能查封我们的房产？”

“自己入住近十年，虽然早在多年前跟开发商签订了购房合同，但却一直没有办下房产证。”

房产局工作人员表示，早在该项目完工之前，开发商的资金链就出了问题。目前，该小区所有业主都无法办理房产证。

这虽然是一起个案，但这背后隐藏的风险，就在我们身边。说不定，我们就正坐在“地雷”上。

我建议，赶快卖掉这种小开发商的房子。

01

有人说，我没钱，买不起大开发商的房子。

不着急，慢慢看完这篇文字，再决定。

当经济波动时，多数中小开发商最先遇到资金问题，很容易资金链断裂。

资金链断掉后，房子容易烂尾，办不了房产证，影响买房人日后的交易。

同时，这些没有办理房产证的房产，很容易陷入开发商的其他纠纷案件，而被法院查封。

对于鄂州葛店的那起纠纷，知名房产律师蔡江林表示，“这种事其实只是碰运气，开始购房的时候是无法确定的，并且合同即使签得再好也没用。但这样法院查封基本上也不会拍卖，因为购房人已购买并支付购房款，并且已实际占有房屋，可以申请法院解除查封，但是终究会比较麻烦，而且很多时候也不符合解封的法定条件，造成房屋长期查封无法办证无法买卖。”

他建议，买大开发商的房子。交了房之后，及时办证，及时入住。

为什么大开发商的房子，相对更安全？

因为他们有很多试错经验，在规划、证照、产品设计等方面，有很强的避险能力，运作更规范。他们的融资能力比中小开发商更强。在同一个城市，长期的滚动开发，他们更重视企业品牌与商业名誉。

这里，看一个反面的案例：

5月18日晚，卓达集团控制人杨卓舒、杨汗青向公安机关主动投案，涉嫌非法吸收公众存款。

这家公司在河北省石家庄、海南三亚、内蒙古呼伦贝尔等城市开发近十个住宅社区。这起民间融资暴雷，直接影响到它旗下的住宅。

在业内，中小开发商的融资相对困难，他们会通过各种手段发起民间融资。一旦民间融资不能按时兑付，就会波及到房地产主营业务。

所以，要避免遇到“卓达”一样的“地雷”。

02

过去20年，武汉出现过很多烂尾楼。

1997年亚洲金融风暴之后，武汉武胜路的金石大厦、江汉路的佳丽广场等，都在其列。

2008年全球金融危机，也出现过一批。不过，这些烂尾楼中大部分，被后来的市场“消化”。被其他开发商收购，变身新盘。

这些“地雷”有一个共性是，小公司的盘，不能碰。还没等到收房，开发商垮掉或跑路了。

今年起，我们更要提防风险。风险集中在中小开发商身上，还有主业不是房地产的跨行业企业身上。

如果你买的房子，开发商不是行业前30强。最好多到工地上看看，是不是停工了，能不能按期交房，开发商有没有陷入其他官司。

比如，登陆“中国裁判文书网”，输入公司全名，很快能查到。或者打开专业房产网站，点开你想买的楼盘，看业主论坛，各种奇葩问题都有。

03

一周前，在杭州，遇到上海、南京等城市媒体，讨论城市的行情时，有一件事绕不过去：精装修房维权。

最近，上海多个楼盘因装修质量问题产生纠纷。所谓“万元精装修”的实际标准仅为几百元，“名牌产品”实为不知名小工厂生产的。

“万元精装修”成套路，主要原因在于，一是开发商追求利润最大化，偷工减料、压缩工期，放松了对品质的把控；二是精装房在交房时没有国家强制执行的验收办法；三是验收标准模糊并存在一定的监管盲区。

买精装房，我还是坚持买大牌开发商的楼盘。同样的装修标准下，大牌开发商的装修能力更高。通俗地说，大品牌开发商犯20个错，而中小开发商会犯100多个错。

因为很多中小开发商是第一次搞装修。他们甚至会犯大牌开发商10年前犯过的错。比如，入户门“打架”，卫生间漏水、墙面空鼓等“地雷”。

同时，要提醒，不是所有外来的开发商，都是大牌。一些“大跃进”的品牌开发商，也要当心。这些公司大扩张，导致人员与管理跟不上。最近两年的产品，也会出现质量问题。

04

前几年，身边很多朋友问，还建房能不能买？

比如，一个商品住宅小区，售价3万元。而周边的城中村的还建房或小产权房，不到1万元。

很多人贪图便宜，买这些还建房或小产权房。其中的风险很大。也许10年后，再爆发出来。

如果一个楼盘是小开发商，价格卖1.5w，另一个大牌开发商，卖1.8w-2w。我会选择后者。

因为现在看起来，贵了很多。但至少收到的是一套正常的房子。而那个1.5w，或者产权问题，或是物业问题，埋了很多“地雷”。10年之后，两者的二手房差距更大。

在现在的市场环境下，我们要做的是在能力范围内，踮脚买一个最好的。

就像我们现在买水果。

是花3块钱，买一个烂苹果，还是花5块钱，买一个好苹果。

当然是多花点钱，买一个好吃的苹果。

过去12年，我接触较多的品质开发商有（不分先后）：

保利、融创、金茂、龙湖、华润；

中海、华发、仁恒、绿城、葛洲坝（2018年后的武汉项目）。

按照这份私房清单买房，一切很简单。他们发展稳健，品质稳定。每个月，武汉上市新盘看似很多，但若对照上述名单，发现很容易筛选出目标。

特别适用于主城区、白沙洲、东西湖、光谷等区域。

还有一种超级简单的方法是，买那个片区，最多人买的楼盘，或者是最贵的楼盘。

这种从众，降低犹豫的成本。

［后记］

10年前，如果买错了，现在还有修正的机会。

三买：卖老买新，卖小买大，卖远买近。

三不买：不买中小开发商，不买“大跃进”式的开发商，不买主业是非地产的开发商。

换房时，像我们买衣服鞋子，买车买家电一样，多挑牌子。

很多人谈起“买房经”，讲的头头是道，买房却买了中小开发商，贪图一时便宜，而后悔一生。他们放弃买大牌的理由就是，大牌很贵。

如今，三四环之间，刚需楼盘扎堆上市。

越是在此时，我们更要独具慧眼，不能被忽悠，不能贪便宜，绕行中小开发商的楼盘。

在“房住不炒”的新时代，买房更要看品牌。买房的第一件事，不是升值，是安全。交房都是问题，何谈保值增值。

总之，贵的东西，一定有贵的理由。

10年前，武汉天地vs滨江苑，多少人买了后者。如今，很多人遇到3选1，4选1时，不知如何抉择。请回看我的私房清单。

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