小产权房历史遗留登记深圳 购买“小产权房”后遇到原业主反悔只能自认倒霉吗？

小产权房买卖风险大，不受法律保护想必这几年已经成为共识，但在深圳特殊的历史进程中必然存在大量的小产权房买卖且多数价值不菲，那么一旦随着房屋价值剧增或者拆迁等利好原产权人很可能会跳出来争夺已售的房屋。

实践中常见的判例多是原权利人主张合同无效，但这次本律师团队代表买受人一方主动出击要求法院确认合同有效并获得支持，在即将到来的拆迁工作中更有利于确认买受人的权属，但法院支持我们的诉求有一个重要的前提，既原村民宅基地经过征转已经转为国有土地，且土地上房屋也经过确权成为非市场商品房并颁发产权证。

该类房屋虽暂时无法过户但原权利人对房屋的处分并不违反法律、行政法规的强制性规定，合同效力毋庸置疑！

案例

2008年张三经朋友介绍认识李四，知道李四有意出售位于深圳市宝安区沙井镇的房屋，该房屋于2003年申报了深圳市宝安区历史遗留违法私房，取得了历史遗留违法私房回执和房地产证。

随后双方在某律师事务所的见证下签订了《房屋使用权转让协议》，协议主要约定：“甲方（即李四）自愿将位于宝安区沙井某土地以及该地地上附着物的使用权转让给乙方（即张三）所有。

转让价格为人民币348000元整；本协议签订后，甲方应将有关该地的所有法律文书和各种证件交予乙方保存；如遇国家或政府拆迁，则赔偿金归乙方所有，甲方应协助乙方办理相关手续”。

协议签署当日张三即将房屋转让费人民币348000元支付给李四，李四出具了收据。随后张三一直占有使用涉案房屋至今。

但合同签订后李四一直未将房屋的相关证件交给张三，并在张三起诉前一年将房地产证挂失并重新申领，后李四通过各种方法想要回涉案房屋。

我方认为，《房屋使用权转让协议》系原、李四双方真实的意思表示，且涉案房产取得了历史遗留违法私房申报回执和产权证书，《房屋使用权转让协议》真实、有效，双方理应遵守。

起诉至法院请求判令确认双方签署的《房屋使用权转让协议》有效，并要求李四将涉案房屋的房地产证、《深圳市宝安区历史遗留违法私房申报收件回执》原件及与涉案房屋有关的所有法律文书原件移交给原告。

法院认为：案涉的《房屋使用权转让协议》系合同当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效。原告请求确认案涉《房屋使用权转让协议》有效的诉讼请求，本院予以支持。

曾勇律师评析：根据双方签订合同时的真实意思表示及涉案房屋实际使用的情况，涉案房屋为使用权永久性转让，合同签订后涉及房屋的一切权益均属于原告。

经向深圳市不动产登记中心查询的涉案房屋产权信息，房屋性质为私宅”。根据深圳市政府于1992年发布的《关于深圳经济特区农村城市化的暂行规定》，将原经济特区内的农民全部转化为城市居民，原农村集体土地也全部征收为城市土地。

该规定将深圳经济特区内的土地全部转化为国有土地。根据深圳市政府于2004年6月26日发布的《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》，将宝安、龙岗两区的农民直接转化为市民，相应的农村土地也直接转化为城市土地。

因此涉案房屋虽系私宅，但经申报历史遗留违法私房后，已由深圳市国土资源和房产管理局宝安分局核发房产证，且宝安区农村集体经济组织全部成员转为城镇居民后，原属于其成员集体所有的土地属于国家所有。

因此，涉案房屋不存在法律、行政法规禁止转让的情形。

曾勇律师，曾就职于深圳市宝安区人民法院，主要负责承办民商事、刑事案件，有着丰富审判工作经验，并且具备深厚的理论功底，曾被单位评为深圳市宝安区人民法院先进工作者。成为执业律师后处理过大量疑难复杂诉讼案件，常处理公司、股权法律事务，经济、合同纠纷和房地产、婚姻家庭纠纷及刑事诉讼领域，也曾担任多家国内知名企业及罗湖区城市更新局、坂田街道办等政府部门的法律顾问并坚持致力于为广大客户提供更高效、优质的法律服务。

<菁诚律师团队>

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广东诚公律师事务所：

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