深圳租房和小产权房区别深圳“小产权房”和“大产权房”的区别，在哪里！-2024深圳小产权房信息

那么既然价格便宜，同样的房子能花更低的价钱这大概是每个购房者都期待的，但是为什么人们又常常对“小产权房”望而却步呢！

为啥！

所以，“房房博士”再三提醒深圳特区和全中国不一样的“小产权房”核心来说起。

一、核心：深圳已无农村建制，不存在“小产权房”。

2017年9月20日，国土资源部、住房城乡建设部联合发布《通知》，就房屋交易与不动产登记衔接过程中的资料移交共享、交易登记业务衔接、历史遗留和房地产市场调控和监测分析工作有关问题做出了解释说明和通知。

其中第三条关于历史遗留问题的通知中明确指出：针对目前各地不动产统一登记后出现的历史遗留问题，不动产登记机构和房屋交易管理部门要加强配合，共同协商推动地方政府依法合规分类妥善处理，及时解决问题；防止小产权房通过不动产登记合法化。

二、问题：深圳的历史遗留建筑，产生何种影响？

当时，相关专家就推断，可能是因为不动产统一登记开始之后，出现了部分借此契机给小产权房“转正”的问题，但实际并非如此，这一次国土资源部和住房城乡建设部联合发文堵住这一缺口，并没有达到实际意义，或者就深圳来说，这一《通知》并不会有太大影响。

只是行业内的律师团队解释：内地“小产权房”一般指在集体土地上建造的房屋，而深圳早在2004年已经实现了全部集体土地国有化，成为国内首个没有农村建制的城市，所以深圳是不存在“小产权房”的，也不存在通过不动产登记合法化的问题，当前深圳俗称的“小产权房”一词，是广义地通指合法商品房之外的一切房屋，既包括有合法报建手续的农民房、集资房、福利房、军产房、安居房、经济适用房等，也包括没有合法报建手续的违法建筑。

当前，深圳“小产权房”仍在住房市场占据较大比例，而且在深圳房价高企的情况下成为了大量购房者的选项之一。与此同时，“小产权房”交易又面临着违约风险和拆除风险等问题，是一块亟须处理的灰色地带。

三、深圳“小产权房”的产权不完整！

国务院《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中规定：凡按市场价购买的公房，购房者能够拥有全部产权。按照市场价购得住宅的房主，也就拥有了住宅的各项支配权利，也就是拥有了房屋、住宅的占有权、使用权、收益权和处分权。

小产权房通常是指在中国农村和城市郊区农民集体所有的土地上建设的用于销售的住房。广义的小产权房分为政府批准有正规建设手续的小产权房和没有合法建设手续的房屋。前一种小产权房，购房者购买房屋之后拥有部分产权，可以继承和出售，但出售要在购买5年以后才能进行，原售房的产权单位有优先购买权，售房的收入在扣除相关税费后，按个人与单位或政府各自所占的产权比例进行分配。部分产权强调永远使用权和继承权，而对收益权和处分权的行使则限定在一定范围之内。通过政府批准有正规建设手续的新民居是合法的，可以长久拥有居住。

而另外一种没有合法建设手续的房屋，是真正意义上的小产权，由于集体土地在使用权转让时并未缴纳土地出让金等费用，因此这类住房无法得到由国家房管部门颁发的产权证，而是由乡政府或村委会颁发，所以也称乡产权房。甚至由于不合法，它随时会被强制拆除。

四、深圳“小产权房”性质的区别！

1、很多小产权房不是深圳完全产权，即具有完全的房屋权，却不一定具有完全的土地使用权。很多小产权房的土地性质是划拨土地，也就是没有缴纳出让金。

2、而深圳商品房是完全产权，即完全的房屋权和完全的土地使用权，土地性质是出让，也就是缴纳了土地出让金。所以，安置房在以后再次交易时，可能会被要求补缴土地出让金。当然，目前安置房交易并没有要求这样，但法律规定是要缴纳的，所以，一但政府出台政策，那就很可能要交。

3、小产权房往往建设利润被限制的很死，因此深圳建筑商往往能偷工减料就偷工减料以增加利润。加上职能部门不力或者甚至沆瀣一气，造成普遍上小产权房的质量不如商品房。当然，也有比较负责的或者示范工程之类的，还好，近年质量相对较好的小产权房，从规模、到精品越来越多。

但是内容还在待定。只是消息传来，业内人士认为，《通知》分区划定的更新模式，将会由今后城中村整治偏向长租公寓立项，形成政府主导的棚改将成为深圳城市更新的主流。

五、2018年开启整治更新模式！

今年，深圳新房成交均价约已经达到5.4万/平，而小产权房以商品房1/3的价格吸引不少购房者买来自住或者放租。

期间，尽管深圳官方近年来对违法建筑的打击力度坚决，但由于各方面原因，同属于违建的小产权房“查违”陷入困境，在清拆“小产权房”上的购房者、有恃无恐。

面对实际，5月年中，深圳市开始准备完成城中村的划定、更新洗牌！虽然深圳市规划国土委于前日正式签发了《关于开展城中村更新模式分区划定工作的通知》；随后，又签发了《关于加强棚户区改造工作的实施意见（征求意见稿）》，2018年加强棚户区改造启动。

到现在，深圳的2018“城中村”已经开始的整治和棚改，想到限制的条件和相关政策，虽然说棚改将成为城市更新的主流，但是“小产权房”不完全存在全市总建面约50%的半壁江山与之沧海一粟，任重道远！