婚前婚后以及父母出资买房的情况归属有哪些问题？

前、婚后和父母为购房供款时的财产所有权清单（2023 年）。

一般来说，夫妻

之间通过法院诉讼离婚的主要原因是因为没有就财产分割达成一致，尤其是房屋的分割有争议，在房价不断上涨的城市，住房问题是普通人最大的问题，所以在离婚时， 如何分割房子成为离婚的焦点。实践中，离婚时分房的情况相当复杂。下面对婚前婚后房屋所有权和父母购房情况进行分析。

婚前买房

01

资金

产权登记

司法实践

一人贡献

婚前取得房屋产权，以出资者名义登记房屋，还清个人贷款或全额购买房屋

被认定为出资者的个人财产

这

贷款在婚前全额还清，但房子是在婚后获得的，房子是以出资者的名义注册的

婚前，配偶

一方已为房屋支付首付并向银行申请贷款，房屋登记在配偶名下，婚后以夫妻共同财产偿还贷款

被认定为财产登记方的个人财产、夫妻借款和房屋对应的财产增值为共犯财产;未偿还贷款被视为产权登记处的个人债务。

该房屋以非出资者的名义注册通常投资者不具备购房条件，以

对方名义购房，如无特殊情况，将视为以结婚为目的的赠与，视为共同所有制;如果有证据证明出资者明确表明其属于注册方的个人，则应将其视为财产登记方的个人财产。

由双方资助

这所房子属于这对夫妇的名字

同居期间购买的房屋应视为一般共有财产;婚后，承认为夫妻共同财产。

房屋以夫妻名义登记

同居期间购买的房屋应视为一般共有财产;非同居期间购房是按共有财产处理还是按借出、赠与处理，要视具体情况而定，法官综合考虑购房背景、出资额等因素，根据公平原则作出认定。

婚后买房

02

资金

产权登记

司法实践

婚前根据配偶一方的个人财产购买房屋

房屋以出资者的名义注册

房屋是出资者婚前个人财产婚前财产的改造，应认定为个人财产;如果出资者只支付首付，则房屋付款的未付部分和房屋升值应确认为夫妻共同财产。

房屋以配偶双方或非贡献者的名义注册

应被承认为夫妻共同财产

以夫妻共同财产购买房屋

房屋登记在配偶双方的名下

它被认为是夫妻的共同财产

房屋以配偶一方的名义注册

房屋以未成年子女的名义登记

当一对夫妇离婚时，他们不能完全按照登记简单地将房屋视为未成年子女的财产。法院的重点是审查配偶在购买房屋时的真实意图。确有将所购房赠与未成年子女的，离婚时应将该房屋认定为未成年子女的财产，由直接抚养未成年子女的一方暂时管理;如果真实意图不是将房屋赠与未成年子女，则在离婚时，该房屋将被视为共同财产。

父母支付房子费用

03

（1）婚前

资金

房屋登记

司法实践

由父母一方全额资助

以资助者子女的名义注册

被认定为财产登记方的婚前个人财产

父母一方支付房屋首付

以资助者子女的名义注册贷款

由夫妻共同偿还，离婚时，财产一般归财产登记方，由财产登记方支付剩余的贷款。财产登记方应当补偿对方夫妻在婚姻存续期间共同偿还借款（包括本息）和房屋升值。

以另一方父母子女的名义注册

它通常被认为是夫妻的共同财产。除非父母明确表明礼物是送给注册方或配偶的，或者有其他相反的协议。

以双方子女的名义登记

它被认为是夫妻的共同财产。如果双方约定共同所有权方式和各自的份额，则按照双方的约定享有房屋的财产权。当事人未约定共有方式的，视为等额分享。

父母双方都捐款

以配偶一方或双方的名义登记

应承认为夫妻共同财产。父母的贡献应视为对各自子女的礼物。

（2）婚后

资金

房屋登记

司法实践

由父母一方全额资助

以资助者子女的名义注册

被认定为个人财产。《婚姻法司法解释（三）》规定，婚后为子女购买的父母一方出资购买的不动产，且财产权登记在出资人子女名下的，依照第十八条的规定，只能视为赠与子女之一。 《婚姻法》第三款规定，不动产应当认定为配偶一方的个人财产。

以另一个孩子的名义或两个孩子的名义注册

一般承认为夫妻共同财产，父母出资的那部分视为赠与对方子女，除非父母明确表示赠与是赠与给一方。

父母一方部分供款（或支付首付），配偶双方共同偿还贷款

以

贡献者的子女或以两个子女的名义

被公认为

夫妻共同财产，父母出资的部分视为赠与给另一方子女，除非父母明确表示赠与是赠与给一方的。

父母双方都捐款

以一方名义注册

一般视为夫妻共同财产。根据《婚姻法司法解释（三）》，不动产可以按照双方父母在出资中的份额认定为夫妻共同所有，但当事人另有约定的除外。

以双方名义注册

它被认为是夫妻的共同财产

离婚判决时财产未处理的情况

04

情况

司法实践

离婚时，尚未取得不动产登记证：配偶一方婚前还房部分，婚后共同还贷，或一方以个人财产还贷，但房屋增值。

完成后

不动产登记证，将另行提起诉讼

不动产登记证书有第三人一般情况下，

法院不会主动增加第三人作为第三人，而是根据当事人的申请采取以下措施：（1）房屋部分的财产分割未被审理，当事人另行提起诉讼;（二）中止审理案件，通知当事人另行提起财产解散诉讼，然后根据财产解散诉讼的判决分割夫妻共同部分。

6 财产分割的特殊情况

05

（1）小产权房屋的细分经

主管机关认定为违法建筑的小型房屋不予处理;但是，如果违法建筑已通过行政程序合法化，则可以处理其所有权。

使用未经行政许可擅自建造但存在时间较长且未受到行政处罚的房屋，可以处理。本案中，人民法院应当向当事人说明相关诉讼请求的变更请求。在处理相关房屋使用权属时，可以分割的应分，不能分割的可通过协商、竞价、询价等方式进行，取得使用权的一方应当给予对方适当的补偿。

在小产权分割的情况下，

在判决书理由部分需要明确，对小产权的处理不代表对其合法性的认定，不能用来反对行政处罚，不能作为产权权属的证明或者拆迁的依据。

（二）公屋租赁权的划分

当租用公共住房的权利

涉及离婚案件的，如果是公租房直接负责人，可以在判决中明确租房权和租赁关系变更。在

自营公有住房中，夫妻一方在产权单位工作的，租赁权一般应当以产权单位工作人员的名义确定，另一方应当得到补偿;但是，经产权单位同意，可以认定对方应当租赁或者共同租赁。

（3）经济适用房与两限房划分

在限制销售期内，经济适用房和两限房可以在离婚诉讼中酌情划分。

经济适用房和

两限房认定为婚前申请、以个人财产支付房价、婚后取得房产证的一方的个人财产;婚后以夫妻双方名义提出申请，以夫妻共同财产支付房价，离婚后取得房产证的，认定为夫妻共同财产。

（4）按标准价格购买的公共住房细分

婚姻关系中以夫妻共同财产按标准价格购买公有住房取得的“部分财产权”，应当认定为夫妻共同财产;

综合考虑房产来源、资历转换等因素，征求原产权单位意见，确定产权单位权利比例后，可以合理划分。

（5）. 约定服务条件的财产分割

该物业

配偶一方婚后通过与用人单位约定的劳动条件取得的，属于夫妻共同财产，但在离婚时尚未实现服务条件，一般应授予约定服务条件的一方。

（六）优先购买权的性质与转换

获得的优先购房权

按照农村拆迁补偿涉及人数，即购房优惠指数，是基于特定身份获得的优先安置福利，但不是通过优惠待遇获得的产权本身。

优惠值的转换

离婚时的购房权，可以在不高于市场价格与优惠价格之差的范围内确定，同时考虑特许权获得的房产性质、是否可以挂牌交易、能否取得产权证等因素。

父母为已婚子女买房的出资性质如何确定？

夫妻关系存续期间，如果父母一方出资购买房屋，如果父母主张出资是双方共同借款，出资性质应如何认定？

1. 具体案例类型

赵和姚于2010年结婚，

2012年2月，赵某父母将100万元转入赵某账户，赵某用这100万元作为首付买了一套101室的房子，并以赵某、姚某的名义登记。

多年后，赵和姚关系不和，赵

某父母诉法院，主张上述100万元是贷款，要求赵某和姚某一起偿还。

2. 不同的观点

意见A：如果没有相反的证据证明是赠与，应视为贷款。

主要原因一：

《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（以下简称《民间借贷司法解释》）第十六条规定：“原告仅凭金融机构转让凭证提起民间借贷诉讼的， 被告辩称转让是为了偿还双方先前的借款或其他债务的，被告应当提供证据证明其债权。被告提供相应证据证明其债权后，原告仍应承担借贷关系成立的举证责任。"

通过提供付款证明并要求建立贷款关系，

父母已经履行了初步证据确凿的举证责任，法院应初步推定借贷关系成立。配偶一方要求赠与的，应当提供证据;如果不能证明是赠与，则应建立借贷关系。

主要原因二：父母

没有义务为成年子女买房，实践中，父母往往花费毕生积蓄给子女买房，不会因为感情原因办理借款手续。

因此，只要孩子不能证明这是赠与，父母的借款主张就应该得到支持。

意见乙：如果没有足够的证据证明其为贷款，则应将其认定为赠与。

主要原因一：

《民间借贷司法解释》第十六条不能简单地适用于父母与子女之间。

上述规定针对的是普通民事主体之间的货币交换，父母与子女之间的关系不同于普通民事主体之间的关系，后者更亲密、更道德，因此在只有转让证明的情况下，不能初步推定借款关系的存在。

关于借款人的同意，父母一方需要提供足够的证据。

主要原因二：

根据《最高人民法院关于适用婚姻家庭部分的解释（一）》第二十九条第二款规定，“当事人结婚后，父母出资为双方购买房屋的，应当按照约定办理;没有约定或者协议不明确的，按照民法典第一千六十二条第一款第四项规定的原则办理。

《民法典》第1062条是关于夫妻赠与财产的规定，即根据不同情况，应当认定为赠与夫妻一方或双方。

主要原因三：

从实际国情来看，孩子结婚时往往缺乏经济能力，独自承担买房的费用很难承担，而父母往往基于对孩子的感情，自愿为孩子买房出资。大多数家长供款的目的是解决或改善孩子的生活条件，希望孩子的生活更幸福，而不是将来回馈这笔供款，这更符合父母出资时的真实意图。

3. 倾向性意见

同意观点B，如果没有足够的证据证明其为贷款，则应将其确认为赠与。

主要原因一：从举证责任角度看贷款索赔

如果父母声称他们的转移到

他们的一个孩子是借款人，除了转学证明外，还应该提供相对充分的证据来证明有借款协议。当孩子争辩说钱是礼物时，举证义务不应该过分。而且，考虑到父母与子女个人关系的特殊性和利益的相关性，如果只有自己的子女承认借贷的表达，不宜直接认定双方借贷关系成立，而是进一步查明对方是否知悉或承认借款。

主要原因二：从现有法律规定来看

这

《最高人民法院关于适用婚姻家庭的解释》（一）第二十九条第二款的规定其实比较明确，购房款性质没有约定或者约定不明确的，按赠与予以认定和处理。因此，如果实践中没有约定或者协议不明确，父母一方不能充分证明贷款协议的存在，则应视为赠与。

主要原因三：家庭内部和亲属之间的特殊地位关系具有很强的亲密性和伦理性，这与普通民事主体之间的关系不同

因此，父母与子女之间的货币交换性质不能简单地类比于普通民事主体之间的货币交换情况。如果家庭内部的行为完全由解决经济关系的法律法规来处理，将不利于维护家庭的稳定。

在当今社会，父母为孩子买房出资的情况并不少见，在普通人的认知中，上述供款更多体现在父母对孩子的支持或帮助上，而不是借款关系上。

因此，在没有充分证据证明贷款协议存在的情况下，确定赠与更符合目前公众认知。

主要原因四：从利益平衡的角度看

只

因为夫妻关系不好，为了挽救父母买房，不能靠结果倒推认定是贷款而不是赠与。在子女离婚过程中，父母的出资也是子女对购房贡献较大的一个因素，法院在分割财产的过程中可能会给予资本较多的一方适当的优先权，以平衡当事人的利益。

4. 规范性准则

中华人民共和国民法典

第六百七十九条 出借人提供贷款时，自然人之间的借款合同应当成立。

第一千六十二条 夫妻在婚姻关系存续期间取得的下列财产，属于夫妻共同财产，由夫妻共同所有：

......

（四）继承或者赠与的财产，但本法第一百六十三条第三款规定的除外;

......

《最高人民法院关于适用婚姻家庭部分的解释（一）》。

第二十九条第二款 当事人结婚后，父母出资为双方购买房屋的，按照约定办理;没有约定或者协议不明确的，按照民法典第一百六十二条第一款第四项规定的原则办理。

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