小产权房5582018年10月10日，华为全联接大会在上海世博展览馆、上海世博中心盛大启幕。此届大会以“+智能，见未来”为主题，携手全球ICT产业领袖、行业先锋、生态伙伴、商业智囊共同探索数字化转型与升级在各行各业的发展方向和机遇。
绿景中国(0095.HK)深耕房地产行业多年，是城市更新领跑企业。绿景集团副总裁郭鹏生作为这届大会智慧园区TRACK特邀嘉宾，分享了《房地产的科技进化之路》：
房地产的转型已经是这个时代最敏感、最聚焦和最具争议的一个主题，从国家到企业、从社会到个人、从房地产行业到其他产业，贯穿了当今社会的各个层面。
智慧城区运用物联网、大数据、云计算、人工智能等高新科技，建立一个虚拟空间，将实体生活与虚拟空间镜像共生，嵌入共融。例如用实体消费数据，虚体管理数据；实体展现价值，虚体验证价值；实体精彩当下，虚体记录全程。在这样一个数据筑底的全新城市生活场景中，数据权限将成为新的身份标签。
以智慧城区的理念向下延展，成立智慧园区的数字化平台，各类型的衍生平台可以用于管理、运营、安防、生活服务等。这些不仅仅是一个个丰富的空间体验，即将为房地产行业带来一个新的模式和新的价值创造。下文主要结合绿景中国分享的研究成果梳理未来“科技+地产”的发展及投资机会。
一、“智慧城区”白银时代的“入场券”
智慧城区是受到国家政策支持，而在一个城市之中，社区则作为最基础的空间结构组成单位，因此目前在全国各大、中城市兴起智慧城区建设浪潮。
以往智慧城区的主要是指：充分借助信息技术，将社区家居、社区物业、社区医疗、社区服务、电子商务、网络通讯等整合在一个高效的信息系统之中，为社区居民提供安全、高效、舒适、便利的居住环境，实现生活、服务计算机化、网络化、智能化，是一种基于大规模信息智能处理的新型管理形态社区。
但是随着行业的发展，智慧城区发展趋势正在发生关键的变化，对此绿景中国的副总裁、深圳房协城市更新专业委员会主任郭鹏生在现场提出了一个突破性的观点：“智慧城区是房地产转型进化的‘金线’”，其中包含了两个行业转变的趋势：1、地产企业向智慧城区的转型趋势；2、智慧城区从单一产品应用到系统生态应用的进化趋势。
1、智慧城区为房企转型“金线”
不久前，各位地产界“大佬”纷纷表态，经营策略转向保守。如梁宏斌说“融创要做到安全第一”；郁亮说“万科要告别房地产”、“公司策略上转向收敛聚焦”。这些现象都表明一点：地产行业不管是受到外部还是内部因素影响，白银时代的转折点已经到来。
而对于这一行业变化，其实行业就早有共识：那便是产业升级及转型。而发展路径上无非两种，纵向利用技术和品质提升产品，横向多元化发展带动产业价值提升。因此，智慧城区通过科技推动地产产品及产业升级将成为未来行业核心的发展方向。
传统地产的时空体验正被科技颠覆。传统房地产是切割空间的艺术与生意，空间是为了让人更好地消费时间，人的体验使空间更具价值，但是社会正在经历的智能时代，衣、食、住、行、学的科技体验正逐步替代实体体验。
郭鹏生认为，中国房地产下半场的路径之一，正是从大规模的城市更新与高强度的城市开发，逐步转型智慧城区的平台搭建与运营，从而基于数据，产生全链条的价值。其中，城市更新与高强度开发的会成为未来下半场长期态势，而在这两点上积累优势的企业才具备跨越“金线”的基本条件。
2、系统生态成为智慧城区发展的“金线”
值得注意的是，智慧城区本身的内涵也在发生变化，从过去单一的产品应用逐步进化到系统生态。郭鹏生举例说，智慧城区本质是万物互联，互联的本质在于数数相联，想让智慧城区成为交响乐章而不是杂音，就需要系统支撑、数据标准、平台连接等等。这与行业对于智慧城区的发展共识是保持一致的，关键在于：信息、物联、系统归一。
而这需要具备成熟先进技术的科技企业来推动，例如华为的ICT技术与建筑空间场景创意的结合就好比是城市智慧生态的DNA，为智慧生态提供内生活力，为每一位居民提供不断进化的体验。
可见“智慧城区”趋势已成，但是并不意味着所有企业都具备优势顺势而上，下文结合绿景郭鹏生提出的“智慧城区”发展新特质梳理出目前行业发展核心驱动因素。
二、驱动“智慧城区”的核心因素
首先，绿景中国对“智慧城区”的定义进行了更新：利用新一代信息技术，建立与实体城区互为镜像的虚拟城区系统，对实体空间全面感知、模拟分析和决策反馈，实现应用与数据的互联互通，结合高效的信息匹配，系统主动提供极致的个性化、人性化服务体验，提高城区管理运营效率，并通过数字化运营手段获取数据增值收益。
可以看到，定义中的关键词为：数字孪生(虚拟与现实互为镜像条件下)、物联感知、数据运营。智能时代，如何让城市受惠每一个人？这才是实践智慧城区的核心。通过整理梳理，我们总结出“智慧城区”发展路径中的4个核心因素：
1、实体与虚拟共生，打通物与人互联
何为虚体与实体的镜像共生，如何做到两者嵌入共融？绿景中国提出以虚拟城区作为运行于展示界面，在静态空间中基于GIS/BIM技术构建3D数自城区，即以空间数据构建可视化的管理平台，实现实体城区数字化。同时通过物联感知设备建立联系，使得物与物、人与物以及人与人的链接，成为万物互联基础。
在这些基础上，“智慧城区”便能够通过AI对城区和人的活动进行数据模拟，进一步全生命周期中优化实体城区。
2、系统与场景互补，形成科技与地产融合
能做到上述物联基础必须需要成熟技术提供智能系统作为主要的功能内核，这样城区才具备智能的“大脑”和“神经网络”。因此“智慧城区”需要如华为等领先的科技公司推动，依托不断完善的人工智能与新ICT技术，智慧城区系统的感知、反应以及决策才能推动城区管理创新。
智慧城区能够实现物业管理、商业运营、交通管理等全业态复合、叠加场景的智能应用。但是单单靠技术是无法形成系统与场景的有机结合，这里便需要有着科技领先意识以及具备竞争力的房地产企业参与其中共同推动。只有人才能懂得人的真实需求，房地产企业通过多年经验及数据累积能够灵活应用系统对不同场景进行整合运用，从而提升管理效率优化用户体验。
“智慧城区绝不只是冷冰冰的数据。”郭鹏生会上补充到，人文艺术才是智慧城区的永恒价值。用科技传递情感、传承记忆， 未来的智慧城区其实会让人文艺术更具活力。
3、创造数字收益，催生全新商业模式
在打通社区生态各个应用场景之后，“数据”的价值才能真正显现出来。智慧城区作为数据平台，深圳小产权房信息，从固定场景手机所有进入城区的数据信息，通过整合这些底层的应用数据，城区能够获得多维度系统化的大数据。
在充分发掘这些数据价值，通过数据运营便可以创造新型的商业模式。例如用实体消费数据，虚体管理数据；实体展现价值，虚体验证价值；实体精彩当下，虚体记录全程。在这样一个数据筑底的全新城市生活场景中，数据权限将成为新的身份标签。
从仅仅满足日常生活的数据服务 ，到主张自我权力的数据能力，这些数据权限就好比对应过往熟悉的马斯洛需求，从而催生新的商业模式，实践全新的城市生活场景。城区建筑物理寿命会降低，但是数据价值却是几何级的提升，随数据变现，创造的收益也不断提升。
4、项目具备可复制性，标杆标准化输出
智慧城区实践的项目必须具备可复制性以及可标准化的特征，而要建立起具备标杆作用的项目受到城市及土地环境约束：1、互联网的社会基础和技术实力；2、城市的人口规模和经济水平；3、企业进入无人区的胆识与时机。
这也是为何近年智慧城区发展缓慢的主要原因，因此未来智慧城区的成熟落地更大机会在核心发达城市，且集中于高强度大规模综合开发运营的地产项目之中。而未来随着智慧城区项目的复制与输出，房地产企业进一步借助产品科技化占据市场，通过运营掌握数据，从而形成信息化转型。
三、绿景中国向“智慧城区”的跃进
综合上述分析可知道，在未来能够顺应并且能够把握“智慧城区”这一重要发展趋势的房地产企业其实并不多见。投资者在把握产业未来发展趋势同时，也要筛选出其中受益且能有望成为标杆的企业。而此次分享“智慧城区”最新研究及实践设想的最新成果的绿景中国是值得关注的。
公司最近在“科技+地产”的布局上也是动作频频，且本身绿景中国自身就具备独特的优势。
据了解，绿景中国与华为已经在智慧城区上达成了战略合作。双方将联手运用人工智能、云计算、大数据等先进技术手段，打造智慧城区样板项目。双方将以绿景中国多业态复合的大型旧改项目为重点，在项目智慧城区顶层设计、系统落地实施等多维度开展深度合作，提供具有前瞻性、稳定性及系统性的技术，打造面向未来的“智慧之城、万联之城”智慧城区平台。最大程度发挥双方在“智慧城区”发展的推动作用。
此外，绿景还有望在城区运营管理中，创新通过虚拟空间优化实体空间，在虚拟城区整合安防、交通、能效、资产与商业运营等智能应用。
与大多数房地产企业不同的是，绿景中国地产是特色地产开发商，首先公司聚焦粤港澳大湾区核心区域核心地段，同时专注于旧改项目开发，同时坚持“开发+商业运营”双轮驱动的发展模式。
绿景中国地产是旧改先锋，公司在城市更新上砥砺耕耘二十余载，积累了丰富的旧改经验，聚集了优秀的专业旧改人才，也成功缔造了许多代表性的旧改项目。截至2018年中期，公司已在深圳完成9 个城市更新项目，目前在手的4个项目也全部来自于城市更新。
同时，绿景中国过往很少通过招拍挂拿地，公司90%以上的项目都是通过城市更新的模式获取，目前公司仍有许多优质的土地储备提供日后发展。
公司的商业地产运营业务方面，深圳小产权房网，公司拥有“NEO”和“佐阾”两大商业品牌，共有17项投资性物业，合计建筑面积达40余万平方米。
总体看来，绿景中国在“智慧城区”业务发展上具备以下优势：1、与华为进行战略合作，受到领先科技公司提供技术支持；2、布局深圳，城市具备“智慧城区”落地条件；3、多年大规模旧改经验，产品品质受到消费者认可；4、多年的城市综合运营经验，形成多场景智能应用及资源整合的优势。
事实上，深耕深圳多年的绿景，并不是一家强调高周转与规模化扩张的房企。通过智慧城区的实践，持续提升城市区域和生活价值，可以预见将是集团接下来的重点发展方向，也是绿景城市综合运营能力的展现，公司未来能否打造出可复制的“智慧城区”标杆是值得期待的。
小结：
地产行业的产业升级及转型的转折点，比想象来的更加迅速，而机会只留给做好准备的企业。智慧城区是未来重要的发展方向之一，投资者牢牢把握文中提到的4大核心驱动因素便能够把握这一领域的“未来”。然而具备特殊优势的企业却并不多见，而其中绿景中国是具有稀缺性的标的。随着与华为合作的深化，未来公司品牌及长期价值必将持续提升。
