小产权房5582018年一季度，全国房地产市场投资增幅创近两年来新高，房价上涨压力较大，受部分城市调控政策收紧影响，房屋销售面积保持平稳回落，房地产企业土地购置意愿偏弱，新开工意愿偏弱。在政策层面上，“房住不炒”已成共识，房地产税改革稳步推进，热点城市政策持续加码，限购、限贷、限售和实施摇号的城市范围继续增加，与此同时，各地开始加大吸引人才落户的政策优惠力度。
展望2季度房地产市场，预计在各地政策持续加码的前提下，全国商品房销售面积将继续保持回落，甚至有可能出现负增长，房价整体上涨动力不足，但个别城市的供求矛盾和房价上涨压力依然较大，房地产投资中的“虚火”将会减少，投资增速将重回个位数。
一、政策面：继续坚持“房住不炒”基调，部分城市调控政策持续加码
从政策面看，2018年一季度，全国两会召开，房地产相关问题备受重视，“房住不炒”、“房地产税”、“租购同权”等关键词频现。政府报告明确提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，继续实行差别化调控，建立健全长效机制;支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房;加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度;稳妥推进房地产税立法;加强金融风险控制等。房地产信贷资金监管趋严，严控个人贷款违规流入房地产市场，多数银行上调房贷利率。同时，在保障基本住房需求的同时，各地人才引进政策集中出台。
一季度，中国人民银行召开工作会议，部署了2018年工作的9项主要任务，“保持货币政策稳健中性”继续位列9项任务之首，并将“切实防范化解金融风险”摆在更为靠前的位置。因银行信贷额度紧张，在资金层面出现了三点新动向：其一，银行表外业务向表内转移，同业存单、银行理财、资管产品等业务规模受到压缩。对于房地产市场而言，“首付贷”、“消费贷”等成为重点监管对象，以防违规信贷资金流入房地产市场。其二，放贷时间明显拉长。多数银行放贷周期长达3个月，更有民生银行、兴业银行等多家商业银行局部叫停部分省市二套房信贷业务，仅限于合作楼盘才能放贷。其三，房贷利率均有不同程度的上浮。河北、江苏、广东等省相继上调房贷利率。不过，住户部门新增中长期贷款占比依旧维持在较高水平，2月占比升至38%，环比增加16.6个百分点，显示房地产市场仍是银行巨额信贷资金的重要出口，居民高杠杆购房的局面并未实质性扭转。
从地方层面看，在因城施策的指导方针下，“四限”城市再扩容，昆明、长春、大连、泉州、阜南等二三线城市加入调控行列，兰州局部对限购政策进行微调。据不完全统计，13月份地方共出台楼市调控新政达76项，内容涉及限购、限售、摇号等，限售城市已扩容至50城，其中三四线城市多达27城，限售已成为三四线城市防止炒房的重要手段。
2018年1季度，各城市的“人才争夺战”再掀高潮。自2017年以来，西安、成都、武汉等市纷纷出台人才新政，意在放宽落户门槛，吸引更多人才落户。一季度，西安、南京、武汉等市相继出台人才新政升级版，通过对人才提供购房、租房补贴、积分落户以及享受配套等服务，吸纳外地人才。北京、上海等一线城市也加入人才争夺战，着力引进高端人才，北京将建立优秀人才引进的“绿色通道”，对“千人计划”、“万人计划”等国家高层次人才群体加速办理引进手续。
二、市场面：投资高增长有“虚火”，销售增速平稳，房价上涨压力较大
在去库存政策的指引下，2017年房地产投资增长平稳，销售形势较好，房屋销售面积和销售额均再创新高，但增速保持逐月回落。2018年1季度，市场整体延续去年的平稳回落态势，但投资增速出现意外加速，实现两位数增长;房屋销售增速继续回落，但下降趋势有所放缓;房价整体涨幅有所抬头，部分城市房价上涨压力较大;企业资金来源渠道偏紧，个人按揭贷款降幅继续扩大;企业土地购置基本与上年同期持平，企业新开工意愿有所上升。
1、土地购置费带动投资增幅创新高，华南、华东、华中地区增速较快
2018年1季度，全国房地产开发投资共完成21291亿元，同比名义增长10.4%，增速比上一季度加快6.2个百分点，创3年来新高。其中，住宅投资14705亿元，增长13.3%，增速较上一季度加快6.5个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为69.1%。
在房地产开发投资增速加快的背后，却另有隐情，房地产投资“虚火”旺盛。土地购置费增长较快是投资加快的根本原因。根据“国家信息中心宏观经济与房地产研究组”的测算，2018年1季度，土地购置费的增长对同期房地产开发投资的贡献率达到105.3%，为房地产开发增速贡献了10.9个百分点，建筑安装工程的贡献率为6%，拉低投资增速0.6个百分点，设备工器具购置的贡献率为1.6%。如果剔除土地购置费对房地产开发投资增速的影响，房地产开发投资实际已出现负增长，2018年1季度房地产开发建筑安装工程完成14594亿元，同比下降0.8%。
分行政区域看，华南、华东、华中等3个区域增长较快，增速均超过10%。东北、西北、西南等地区投资保持低速增长，增速在3%以内。华北地区受北京、河北投资大幅下滑影响，整体保持负增长，下降7%。
2、商品房销售增速保持低位，待售面积降幅略有收窄
2018年1季度，全国商品房实现销售面积30088万平方米，同比增长3.6%，增速与2017年全年相比回落3.9个百分点，但与上一季度当季增速相比加快1.2个百分点。其中，商品住宅实现销售面积26114万平方米，增长2.5%，增速与2017年全年相比回落2.8个百分点，但与上一季度相比加快2.1个百分点。
从商品房销售面积同比增幅走势看，2016年年初大幅回升，随后整体保持平稳回落态势，2017年下半年增幅明显放缓，不到3%，但最近3个季度增速出现小幅回升。对此，我们认为其回升幅度相对有限，甚至在楼市政策继续加码和货币政策趋紧的背景下，后期甚至会出现负增长。
分区域看，华中和西南地区增速较快，均超过10%。华北地区和华南地区出现负增长，分别下降29.6和4.7个百分点。东北、华东和西北地区保持个位数增长。
与销售面积增速放缓相对比，商品房待售面积的降幅开始略有收窄。截至2018年3月末，全国商品房待售面积为5.73亿平方米，连续15个月保持下降，同比下降16.7%，降幅与2018年2月相比收窄0.4个百分点，表明持续近两年的“去库存”政策，其政策力度将有所减弱，以保持市场的平稳增长。从商品住宅待售面积来看，基本与商品房待售面积走势类似，3月末为2.92亿平方米，同比下降25.4%，降幅较2月份收窄0.6个百分点。
3、平均房价涨幅较去年有所扩大，房价上涨压力加大
2018年1季度，全国商品房成交均价8507元/平方米，同比增长6.6%，增幅比去年同期上升1.8个百分点，较2017年全年均价涨幅扩大1个百分点。其中住宅成交均价8275元/平方米，同比增长8.7%;商业营业用房成交均价下跌1.5%;办公楼成交均价下跌5.6%。
分区域看，华南地区平均房价最高，达到11285元/平方米，华北次之，华中地区平均房价最低，仅为6375元/平方米。从平均房价涨幅来看，西北、东北、西南、华中等区域房价涨幅较快，均超过10%，华北地区受区域内成交结构调整影响，出现下跌，跌幅为16.6%。
从价格指数来看，2018年3月，70个大中城市新建商品住宅价格同比上涨3.6%，涨幅比2月下降0.3个百分点，环比上涨0.3%，涨幅比2月提高0.2个百分点。房价上涨的压力依然较强，特别是70个大中城市之外的部分城市，深圳小产权房网，其房价涨幅更高。
从近6个月房价环比涨幅排名居前的城市名单来看，绝大多数集中在中西部地区和东北地区，其中，出现次数较多的城市有大连（4次）、大理（3次）、哈尔滨（3次）、昆明（3次）、乌鲁木齐（3次）、西宁（3次）、遵义（3次）等，均属于西部地区和东北地区，表明当前非限购城市的房价有较为强烈的补涨冲动，未来的房地产调控须更加精准。
4、企业资金来源增速放缓，个人按揭贷款出现负增长
2018年1季度，房地产开发企业到位资金36770亿元，同比增长3.1%，增速比2017年全年慢5.1个百分点。企业资金来源增速自2017年起整体保持振荡回落，2018年回落趋势更加明显。2018年1季度，个人按揭贷款新增5160亿元，同比下降6.8%，降幅较2017年全年继续扩大，表明当前金融信贷环境整体仍然偏紧，企业未来销售将继续承压。
房地产贷款总体增速保持回落，房产和地产开发贷款增速上升，个人住房贷款增速回落。截止2018年3月末，全国主要金融机构（含外资）房地产贷款余额为34.1万亿元，同比增长20.3%，增速比上季末低0.6个百分点。其中，个人住房贷款余额为22.86万亿元，同比增长20%，增速比上季末低2.2个百分点;房产开发贷款余额为7.7万亿元，同比增长25.3%，增速比上季末高3.6个百分点;地产开发贷款余额为1.4万亿元，同比增长2.2%，降幅比上季末增加10.2个百分点。
2018年1季度，房地产贷款新增1.9万亿元，同比增加1900亿元，新增贷款创下单季最高值。从房地产新增贷款占各项新增贷款的比重来看，2018年1季度为39.2%，比2017年4季度下降7.2个百分点，深圳小产权房网，但从长期走势来看，该比重仍将保持回落。
5、土地整体供求旺盛，但房地产行业购地意愿不强，一二线城市房企购地出现负增长
2018年一季度，土地供求较为旺盛。据国家信息中心“宏观经济与房地产数据库”数据，1季度全国通过招拍挂方式共出让经营性土地18947宗，出让土地面积为61884万平方米，同比增长28.3%;成交15923宗，成交面积为52074万平方米，同比增长37.4%，成交价款达12597亿元，同比增长49.4%，增速均创2014年来同期新高。分城市级别看，一二城市土地成交面积均有增长，但增速不及全国平均水平，三四线城市增长较快。1季度，一线城市土地成交718万平方米，同比增长28.4%，二线城市成交8731万平方米，增长18%，增速均低于全国平均增速。
从地价数据看，2018年第一季度，全国主要监测城市地价总体水平为4148元/平方米，商服、住宅、工业地价分别为7350元/平方米、6666元/平方米和813元/平方米，环比分别上涨1.58%、1.37%、2.21%和0.82%。住宅地价增速处于高位运行，但增速已连续三个季度保持回落，综合、商服地价增速温和上行，工业地价变化平稳。分城市级别看，三线城市地价涨幅最快，一线城市次之，二线城市涨幅最低。
具体到房地产行业的土地购置情况，则相对较为低迷。根据国家统计局数据，2018年1季度，房地产开发企业共购置土地面积为3802万平方米，同比仅上升0.5%，增速与2017年全年相比回落15.3个百分点。分城市级别看，一线城市土地购置面积出现深度下滑，同比下跌70.5%，二线城市小幅下降，同比下跌9.6%，三线及以下城市是土地购置的主体，占全部土地购置面积的74.4%，共购置土地2828万平方米，增长10.1%。
6、新开工面积保持小幅回升，华东、华南、西南地区增长较快
2018年1季度，全国商品房新开工面积为34615万平方米，增长9.7%，增速较上一季度提高2.1个百分点。其中，商品住宅新开工面积为25531万平方米，增长12.2%，比上一季度加快3.4个百分点。
分区域看，华东地区是商品房新开工面积的主体，开工13549万平方米，占全国新开工面积的39.1%，其次是西南、华中和华南，占比均在15%18%之间，东北地区占比最小，仅占2.5%。从增速看，华南地区增速最快，增长20.6%。华东和西南地区次之，但也保持15%以上的较快增速。华北和西北新开工面积出现负增长，特别是西北地区，跌幅超过四成。
三、重点城市：整体较为低迷，城市间差异显著
2018年一季度，受限购、限贷等政策影响，重点城市房地产市场较为低迷，各主要指标增速均低于全国整体水平，特别是土地购置面积、销售面积均出现负增长。从城市内部来看，城市间差异显著，分化持续。
1、投资：重点城市投资增速慢于全国平均水平3.7个百分点，海口、哈尔滨增长较快，银川、福州、成都、北京降幅明显
2018年一季度，40个重点城市共完成房地产开发投资11376亿元，同比增长6.7%，增速比全国增速低3.7个百分点。
分城市看，城市间差异显著。从投资规模上看，上海、重庆、苏州位居前三 甲，分别完成投资909、798、649亿元。从增速上看，在40个重点城市中有31个城市上涨，9个城市下跌。其中海口、哈尔滨、长春、无锡增幅较大，均超过40%，北海、沈阳、深圳紧随其后，增幅超过30%。在下跌的9个城市中，有6个城市跌幅超过10%，分别是银川、福州、成都、北京、呼和浩特、石家庄等城市。
2、新开工与土地购置面积城市间差异显著，太原、沈阳、福州、苏州新开工面积增长较快
2018年一季度，40个重点城市新开工面积为12421万平方米，同比增长2.9%，增速比全国增速低6.8个百分点。分城市看，重庆、苏州、成都等3城市新开工面积规模位居前三 甲，分别为1704、877、811万平方米。从增速上看，在40个重点城市中有18个城市上涨，22个城市下跌。在上涨的城市中，太原、沈阳、福州、苏州等4个城市增速最快，增幅均超过100%。在下跌的22个城市中，有8个城市跌幅超过50%，分别是西宁、银川、呼和浩特、乌鲁木齐、石家庄、昆明、上海、北京等。
2018年一季度，40个重点城市房地产企业共购置土地1114万平方米，同比下降15.2%，出现明显下跌。分城市看，厦门、西宁、银川等3个城市房地产企业购置土地面积为零，贵阳、北海、太原分别购置土地8.1、3.6、3.5万平方米，但该3个城市上年同期购置土地面积为零，无增速数据。除此以外，其余34个城市有完整的土地购置面积和增速数据，具体来看，宁波、重庆、苏州等城市土地购置面积规模较大，均超过100万平方米，从增速上看，成都、石家庄、长春、兰州等城市增幅较快，均超过300%。
3、多数城市销售低迷，中西部部分省会城市增速超过20%
2018年一季度，40个重点城市共完成商品房销售10583万平方米，同比下降2.5%，比全国增速低6.1个百分点;其中，商品住宅完成销售8740万平方米，同比下降4%，比全国增速低6.5个百分点。
分城市看，有25个城市商品房销售面积保持增长，其余15个城市下跌。在上涨的城市中，乌鲁木齐、郑州、南宁、太原、长春等城市增幅较大，均超过20%，这些城市均位于中西部地区。在下跌的城市中，北京、天津、广州、石家庄、兰州等城市间降幅较大，跌幅均超过30%以上。
4、价格整体涨幅平稳，但个别城市房价涨幅偏大，值得警惕
从商品房平均销售价格来看，40个大中城市商品房平均销售价格为12292元/平方米，同比上涨5.9%，涨幅比全国平均水平低0.6个百分点。其中商品住宅平均价格为12207元/平方米，平均上涨9.5%，涨幅比全国平均水平高0.8个百分点。
分城市看，深圳市平均商品房价格最高，为53626元/平方米，北京次之，为36227元/平方米。三亚、杭州、广州、南京、上海等城市平均房价在2万3万之间。银川、西宁、北海等城市平均房价较低，均在7000元以内。从房价涨跌幅度来看，呼和浩特、石家庄涨幅偏高，超过50%，济南、杭州、青岛、西安等城市平均房价涨幅也在30%以上;厦门、上海、郑州、苏州等4个城市平均房价同比出现下降，其中厦门和上海受楼市供应结构变化较大影响降幅较大。
（标杆房企及上半年全国房地产市场指标预测，敬请期待明天发布的报告下篇。）
注：
1.东、中、西部和东北地区划分
东部地区包括北京、天津、河北、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东、海南10个省（市）;中部地区包括山西、安徽、江西、河南、湖北、湖南6个省;西部地区包括内蒙古、广西、重庆、四川、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆12个省（市、自治区）;东北地区包括辽宁、吉林、黑 龙江3个省。
2.华北、东北、华东、华中、华南、西南、西北等行政区域划分标准
华北地区包括北京、天津、河北、山西、内蒙古等5个省（市、自治区），东北地区包括辽宁、吉林、黑 龙江等3个省（市、自治区），华东地区包括上海、江苏、浙江、安徽、福建、江西、山东等7个省（市、自治区），华中地区包括河南、湖北、湖南等3个省（市、自治区），华南地区包括广东、广西、海南等3个省（市、自治区）,西南地区包括重庆、四川、贵州、云南、西藏等5个省市自治区，西北地区包括陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆等5个省（市、自治区）。
3.一线城市、二线城市标准
一线城市包括北京、上海、广州、深圳等4个城市;二线城市包括天津、石家庄、沈阳、大连、哈尔滨、南京、无锡、苏州、杭州、宁波、温州、合肥、福州、厦门、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、佛山、重庆、成都、贵阳、昆明、西安等25个城市，其余城市为三线及以下城市。 （作者：国家信息中心信息化和产业发展部 高聚辉） （出处：国信房地产信息网）
