地产市场集中度进一步提升

万科于周一晚间披露了年报。2017年，万科实现净利润280.5亿元，同比增长33.4%。此前，碧桂园、恒大等地产巨头已经发布了去年的业绩报告。从数据上看，房企销售金额呈现明显增长趋势，不过在调控和高成本的制约下，房地产市场集中度进一步提升，百强房企市场份额达到55.24%，中小房企的成长空间及市场份额受到进一步挤压。

中小型房企市场份额被进一步挤压

从已经发布年报的公司数据看，业绩增长是地产巨头的共同特点。如碧桂园去年实现合同销售金额人民币5508亿元，同比增长78.3%；万科销售金额5299亿元，同比增长45.3%；恒大虽然未在年报中直接公布销售金额，但从“公司营业额3110.2亿元同比47.1%”的数据看，业绩也实现大幅增长。

与此相对应的是，在龙头房企快速增长的同时，中小型房企成长空间及市场份额被进一步挤压，如远洋去年全年实现706亿元合同销售额，虽然全年业绩同比增幅也达到了40%，但根据克而瑞发布的《2017年度中国房地产企业销售TOP200》，排名前三十的房企平均增幅达到58%，说明远洋的业绩增速相对不高。而当代置业发布2017年年度业绩显示，去年集团合同销售虽有33.9%的增长, 然而确认收入持平, 净利润则仅靠汇兑收益。

很明显，2017年房地产行业的集中程度进一步提高，两极分化加剧。克而瑞统计显示，前四大房地产开发企业（碧桂园、万科、恒大和中海）销售金额占比从2012年的6.61%上升至2017年的14.56%。以销售金额计算的10强、20强、50强、100强房地产企业市场份额分别为24.05%、32.21%、45.29%和55.24%，分别较上年增长5.34、7.38、12.20和15.49个百分点，各梯队市场份额近年均呈现上升趋势。

业内人士分析认为，在这样的行业趋势下，未来或会有部分竞争力薄弱的中小型房企被迫退出市场，而实力雄厚的大型房企将受益于行业整合，业绩有望得到进一步提升。随着行业野蛮成长时代结束，房地产市场将进入到强者恒强的王者时代。

现金流稳定成龙头房企年报亮点

记者注意到，龙头房企发布的业绩报告中，“现金流”等成为业绩增长之外的又一个亮点。如碧桂园去年可动用现金约1484.0亿元，同比增长54%，达上市以来最高水平。而截至2017年底，其加权平均融资成本进一步下降，达到历史最低水平，净经营性现金流持续为正且表现优异。无独有偶，深圳小产权房信息，2017年万科实现经营性现金净流入823.2亿元，同比增长108%；截至2017年底，其持有货币资金1741.2亿元，远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和622.7亿元。

碧桂园总裁莫斌表示，在宏观调控收紧、短期资金偿还压力增大的情况下，稳定的现金流保证了经营的良性循坏，支撑了规模的积极扩张。有业内人士表示，现金流对于今年房企来说尤其重要，这将成为他们持续规模增长的重要保障。

市场销售增速或现回落

值得注意的是，房地产行业受到成本因素的影响，利润的增长受到了限制。克而瑞的数据显示，2017年500强房地产开发企业成长指标中，销售金额保持高速增长主要得益于高企的房价，虽然营业利润增长率连续三年回升，但均未超过2010年水平，长期看仍处于下降通道之内。由于年内房企债务规模继续扩张，行业整体的净资产增长率出现了大幅回落。

克而瑞高级经济分析师肖文晓认为，以上指标表明，尽管去年销售规模的绝对值突破历史最高点，但从销售增速和盈利增速上看，房地产行业依旧处于下行周期。考虑到政府调控政策的稳定性，叠加城镇化红利减弱这一因素，在去年全国房地产销售创出历史新高的基础上，市场销售增速回落应是大概率事件。

从今年前三个月的销售情况来看，几大房企仍然领先市场。对于今年整体预判，易居研究院研究总监严跃进认为，今年房企集中度还会不断提高，“大鱼吃小鱼”事件发生频率提高。不过，他认为房企销售在规模化不断膨胀的同时，也要提防从中衍生的弊端，随着调控深入以及开发成本的提高，深圳小产权房网，要防范增量不增收的问题。此外，从实际情况看，当前各类房企有的一味追求规模而忽视了产品质量，这些问题应该引起房企高度重视。

数据：

根据克而瑞的盘点显示，2017年500强房地产开发企业全年商品房销售面积总额达6.4亿平方米，同比增长22.3%，销售金额创下8.5万亿元的新高，同比增长34.7%；500强房企市场份额按面积和按金额分别为37.56%和63.24%，分别较上年提升4.51和9.89个百分点。同时，当年千亿房企数量创下新高，达到17家。碧桂园、万科、恒大三家龙头房企全年业绩更是超过5000亿元，实现业绩大幅突破。