房地产行业专题报告:政治局会议地产表态意味着什么

政治局会议对后期政策精神具备前瞻意义。如2015年中共中央政治局会议要求化解房地产库存,后期中央经济工作会议提出去库存的主要指导思想等。2016年中共中央政治局会议要求研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。后期2016年中央经济工作会议提出“房住不炒”等一些列综合性房地产调控手段。

    本次会议强调落实。相比2016年,本次会议基本延续之前提法,但表达上将“研究建设”升级为“建设”,将“长效机制”升级为“住房制度改革和长效机制”。我们认为以上表达方式改变,体现后期中央经济工作和来年两会中会更偏重落实层面。此外,长效机制偏重综合性架构,而非简单非市场化限购、限购,在当前三四线销售增速开始回落时,中央提出长效机制时点正确,旨在保证行业健康稳定,防止大起大落。

    房地产制度改革预判:税收和租赁市场是趋势。

    1)税收主要围绕房地产税改革进行,其中重点在房产税推进问题。从广义上说,一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税。房地产税改革将促进收入分配更加合理。房产税属于房地产税的一部分。整体围绕“立法先行、充分授权、分步推进”原则进行。

    2)租赁市场方面。整体在于落实《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。政策有望围绕培养供应主体、鼓励租赁消费、完善公租住房、支持租赁住房建设、加大政策扶持和加强市场监管来构建租赁体系。

    长效机制预判:多主体供给,多渠道保障。主要目标在于实现“高端有限制、中端有市场,低端有保障”的综合房地产体系。

    投资建议。

    1)维持2018年新开工、投资增速下行判断。我们预测18年土地购置同比增速10.25%,同比17年下滑10个百分点;建筑工程增速3.0%,同比17年下滑1个百分点;房地产开发投资其他构成增速保持原先平稳增速;18年房地产开发投资增速在5%左右,低于17年。

    2)截至2017年12月14日,沪深300市场动态(TTM)PE在14.1倍,房地产板块动态(TTM)PE在16.28倍。维持对行业的增持评级。制度改革和长效机制有利落实长租等业务,对长租类企业构成直接利好。此外,当前政策下分类调控和因城施策两大方向不会改变,中间各信息更多是增加短期波动,不会改变优质蓝筹业绩、股票表现持续跑赢市场的能力。

    风险提示:行业面临调控和加息风险。