实探东涌并入南沙后首拍宅地 周边商品房奇缺 发展潜力大

网易房产10月26日报道 10月底，广州将迎来一场“土拍潮”，番禺、梁埔、南沙、花都的6宗纯宅地或商住地将于10月30日出让。

南沙占据其中的两宗，分别是东涌镇东深村2017NJY9地块和南沙街海景路南侧、漾滨路西侧2017NJY10地块。

番禺的东涌、大岗、榄核三镇自2012年起划归南沙管辖，东深村2017NJY9地块是东涌镇并入南沙以来首宗公开出让的宅地。再加上今年9月，南沙新区东涌分区控制性详细规划公示，东涌镇拟打造成为先进制造与现代服务融合发展特色城镇，至2025年规划人口达30万。在此背景下，东涌迎来首次土地出让，意义重大。

网易房产实地探营发现，该地块东侧为同兴路，南侧邻近主干道鱼窝头大道，西侧为禾围西街、河涌，以及鱼窝头制造业、工业集聚区，分布有少量厂房。虽然地块周围被成片的村民自建房和零散的农田包围，但村屋建设规整，卫生环境状况较好。地块本身所处位置为东涌镇鱼窝头片区中心，靠近地块的鱼窝头镇区生活配套成熟，居住氛围浓厚。

地块内部的农田

地块附近的河涌

地块东侧的村屋

起始楼面价8021元/平方米 周边村屋环绕

地块为二类居住用地，用地面积44902平方米，容积率≤2.2，计容总建筑面积≤98784平方米。地块挂牌起始价79230万元，折合楼面价8021元/平方米。地块采用“限地价+竞配建+竞自持+摇号”方式出让，设定最高限制地价110922万元，竞配建拆迁安置房设置最高配建面积25200平方米。

相关规划文件显示，地块建筑限高70米，需配建不大于住宅建筑面积3.3%的商业服务设施、办学规模不小于6班的幼儿园，以及居民健身设施场所、农贸（肉菜）市场、社区卫生站等公共服务设施。除此之外无其他特殊建设要求，属于权限清晰和限制较少的“净地”。

据悉，地块周边近5年无宅地公开出让记录。但与地块所在东涌镇相邻的梁阁镇则是南沙近两年宅地出让的重心镇区，共出让5宗宅地和商住地。

去年11月22日的“土拍大战”，南沙梁阁镇梁阁大道东侧地块被万科以总价9.18亿元、配建人才公寓3.78万平方米竞得，折合楼面价15723元/平方米，刷新南沙区域单价记录。

今年7月，广州土地市场“遇冷”，方圆、万科分别以12.85亿元、18.49亿元的底价竞得梁阁镇莲溪村2017NJY5地块、梁阁镇南涌口村2017NJY6地块，楼面价均仅为8120元/平方米。此次东涌镇东深村2017NJY9地块的起拍楼面价与7月两宗底价成交地块的楼面价相近。

地块西侧有厂房分布。

网易房产现场观察发现，目前地块现场没有围蔽，东北侧有一个草莓园由外村人承包经营，其余地方土地未平整，或为农田，或杂草丛生。

地块内部的草莓园

根据出让公告，2017NJY9地块需按建筑施工标准进行实体现状围蔽，地块实体围墙围蔽费用由竞得人承担。算上草莓园的拆迁补偿和实体围墙围蔽费用，地块前期平整成本比今年7月梁阁镇出让的两宗商住地要低。

地块未进行围蔽

靠近地铁东涌站和庆盛站 未来自驾出行便捷

交通方面，目前2017NJY9地块周边主要依靠公交、自驾、或摩托车出行。公交站方面有鱼窝头车站、鱼窝头大道站、鱼窝头社区中心站，线路选择多，可抵达番禺市桥汽车站、东涌镇中心区、太石、万洲、南沙金洲商圈以及庆盛高铁站等。但缺点是各班次发车时间大多相隔2030分钟，等候时间偏长。

鱼窝头车站有多条公交线路

地块距东涌地铁站直线距离约5公里，距庆盛地铁站和庆盛高铁站直线距离约4公里，自驾或坐摩托车均需10余分钟。

地铁4号线东涌站

现时庆盛高铁站已开通运营，但庆盛地铁站处于工程验收阶段。目前周边居民前往广州市中心，主要依靠公交接驳地铁，深圳小产权房网，在东涌站或梁阁汽车城转乘地铁4号线，公共交通出行有一定的阻滞。

地块南侧毗邻鱼窝头大道，可接驳南沙大道、南二环高速，未来自驾出行较为便捷。另外，按规划文件，地块西侧将规划建设40米的次干道，贯通东涌镇励业路、鱼窝头大道、鱼窝头二路、鱼窝头三路、鱼窝头四路、鱼窝头五路等多条主次干道，未来将大大缩短地块与东涌镇中心的距离。

靠近镇区生活配套齐全 但大型购物商场欠缺

商业配套方面，地块周边主要依靠鱼窝头镇区配套，虽档次偏低，但各类配套基本齐全。

鱼窝头片区整体功能划分清晰，地块东边片区、市鱼路两侧为主要的生活聚集区，拥有鱼窝头菜市场、鱼窝头医院、鱼窝头文化中心、新华书店等生活和医疗配套，以及鱼窝头中学、东涌第二小学、鱼窝头幼儿园等教育配套。

鱼窝头菜市场

鱼窝头文化中心

鱼窝头医院指示牌

东涌第二小学

鱼窝头中学

鱼窝头大道沿线则分布着许多中小餐馆、酒店、银行、药店，以及鱼窝头体育文化广场、鱼窝头墟场以及电影院。

鱼窝头体育文化广场

鱼窝头墟场

电影院

唯一不便的是，目前地块周边没有大型购物商场，仅有一个中等规模的百汇超市。大型购物商场方面的资源主要集中在距地块3.5公里外的东涌镇中心，如当地村民熟悉的天汇百汇、美顺假日广场、大润发等。

百汇超市

周边二手放盘较少10年楼龄二手房仅售56千元/平

根据广州中原研究发展部，2017NJY9地块属南沙东涌镇板块，镇区内近5年无宅地公开出让，周边无在售一手楼盘，成型的二手楼盘也较少，且二手房交易并不活跃。

目前，该板块仅有锦绣新城、万兴花园、名苑别墅、东涌名苑、东深苑5个楼盘有放盘。据广州中原研究发展部实地调研，位于东涌镇中心的二手电梯楼售价普遍处于11.6万元/平方米之间，售价相对高些的为名苑别墅，约为1.21.85万元/平方米。

据悉，区域最大的小区锦绣新城放盘较少，目前二期南区71平方米的两房售价约为110万元，租金约1700元/月。而距地块最近的二手房仅东深苑有放盘，该小区约有10年楼龄，目前售价仅55006500元/平方米，属区域“洼地”。地块附近的村民自建房租金低廉，靠近马路的单间也仅500元/月。据了解，近年东涌镇的买家和租户主要以镇区教职工、周边园区高管为主，外来客户并不多。

东深苑小区

出租公寓

今年9月12日，东深村2017NJY9地块挂牌出让前，南沙公示《广州南沙新区东涌分区控制性详细规划批前公示》。参照规划文件，南沙东涌镇拟打造成为先进制造与现代服务融合发展特色城镇，其规划建设用地面积2964公顷，其中城镇建设用地面积2194公顷，至2025年规划人口达30万。

据公开信息，2012年东涌并入南沙前，镇区常住人口为18.2万，2015年其常住人口约20万。这意味着，未来8年东涌镇约有10万人的增长空间，增幅达50%。

另外规划显示，东涌镇将规划形成“一核、两城、两片、三带”的规划结构。一核为庆盛自贸区发展核，两城包括东涌社区和鱼窝头社区，两片为太石创新产业区和种业特色小镇片区、万洲产业片区，三带则包括东涌—鱼窝头发展带、沿市南路发展带和沿鱼窝头大道发展带。

2017NJY9地块正好位于东涌鱼窝头发展带、沿鱼窝头大道发展带的交汇处，可享东涌社区和鱼窝头社区“两城”的配套设施，同时享有庆盛自贸区发展核带来的辐射人流利好。

在南沙自贸区区块功能定位中，庆盛自贸区将作为国际教育和医疗合作试验区，重点发展教育培训、健康医疗等产业，为东涌镇带来大量的中高端人才。

广州中原研究发展部分析认为，2017NJY9地块所处的鱼窝头社区规划为东涌镇两大居住板块之一，是未来庆盛自贸区发展核、万洲产业片区就业人士的居住首选，加之地块周边无特别资源景观，更适宜打造为1620层的低密度刚需楼盘。

未来客源除在东涌镇及附近工作的中高端劳动人才以及需购买婚房或置业的的本地村民外，还可辐射番禺市桥及市桥南板块上班的刚需买家，以及看中南沙庆盛自贸区发展潜力和辐射力，或看中岭南水乡景观、追求轻度假生活的市区置业者。

目前，东涌镇尤其是鱼窝头片区由于商品房市场空缺、周边配套发展缓慢，相比产业发展成熟且紧邻金洲商圈的梁阁镇，人流吸引力低。本轮规划落地后，深圳小产权房网，东涌首次出让宅地，可以理解为居住配套的先行，稳住并刺激镇区人口增长，或给东涌镇带来新一轮楼市发展的契机。

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