小产权房558在房地产调控放松传言此起彼伏的当下，国家发改委12日发布的“1806号文”的涉“房”内容再次刺激了市场神经，有人将其解读为地产发债放松的信号，更有人认为新一轮房地产宽松周期即将重启。
发改委相关人士在接受采访时明确表示，发改委企业债券只支持棚改、保障性住房、租赁住房等有限领域的项目，不支持商业地产项目。这几年，企业债券在贯彻执行国家房地产调控方面的政策没有变化。
不过，今年房地产债发行规模重新上升也不容否认。
辟谣：企业债不支持商业地产项目
眼看地产调控松绑的舆情持续升温，13日，发改委连忙通过旗下主管媒体“灭火”。
据《中国经济导报》报道，发改委相关人士明确表示：
“国家发改委对贯彻落实党中央、国务院关于房地产调控的决策部署是坚决的、一贯的，也是非常严厉的，这一点在企业债券融资方面也是一致的。
按照中央关于房地产长效机制建设的精神，目前国家发改委企业债券只支持棚改、保障性住房、租赁住房等有限领域的项目，不支持商业地产项目。
这几年，企业债券在贯彻执行国家房地产调控方面的政策没有变化。”
发改委相关人士特别强调：“符合《证券法》规定条件的企业经批准即可发行债券。但需要注意的是，发改委主管的企业债券所募集资金必须用于项目建设，项目须符合国家产业政策和宏观调控政策。”
据了解，《中国经济导报》由国家发改委主管。这份报道称，此次采访的发改委人士参与了“文件”撰写。因此，这基本可以看做是发改委的正面回应。
而这份“文件”的全称是《关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》（发改财金[2018]1806号，以下简称“1806号文”），由国家发改委于12月12日挂网发布。
在“1806号文”中，发改委对支持的优质企业设置了明确条件，要求信用优良、经营稳健、对产业结构转型升级或区域经济发展具有引领作用，主要包括：
（一）主体信用等级达到AAA；
（二）主要经营财务指标应处于行业或区域领先地位；
（三）生产经营符合国家产业政策和宏观调控政策。
为进一步明确要求，发改委还给出了不同行业优质企业经营财务指标的参考标准。其中，房地产业赫然在列。正是这点引起了广泛关注，如图：
在一份支持企业发债的政策文件里出现了房地产行业，这绝对称得上是重磅。
12月12日、13日，有多家机构发布针对“1806号文”的解读文件，其中不乏对于“地产发债放松”、“政策放松”、“房地产企业债松绑”甚至是“宽松周期重启”的字眼。
传言四起：风动、幡动还是心动？
事实上，发改委此次基本上针对国民经济全部行业都给出了财务指标参考标准，在行业选择上并无明显的偏好或引导，并强调了“优质企业”的生产经营应符合国家产业政策和宏观调控政策。此外，发改委还明确，优质企业债券申报阶段，对债券资金用途实行正负面清单管理。
其中，“正面清单”应符合国家产业政策，聚焦企业经营主业。用于房地产投资和过剩产能投资则被明确列入“负面清单”。
从这个角度来说，将此次发改委支持优质企业发债融资解读为房地产融资政策转向的确有误读或过度解读之嫌。
但市场为何如此敏感？根本原因可能在于，过去十年，每当经济下行的时候，房地产政策都会出现不同程度的放松。今年随着内外部环境变化，经济下行压力再度加大，市场自然而然地又想起了房地产。
中泰证券齐晟团队今年9月发布的一份报告指出，2008年以来我国针对房地产行业共推出三轮宽松政策，每轮宽松政策的推动都有一个共同的背景——经济下行压力加大。报告称，由于房地产被当做国民经济的支柱产业，尤其是2013年之前房地产行业增加值与GDP走势基本一致，在经济下行之时，为实现经济稳增长，国家针对房地产行业也相应出台宽信用的政策。而这份报告的题目是《房地产进入宽信用周期了么？》。
今年8月份，天风证券梁彬彬团队发布了一份题为《能不能积极看待地产债》的专题报告，里面也提到——目前贸易问题还处于敏感时期，在坚持稳中求进工作总基调下，需要用非贸易部门的稳来对冲贸易部门的变，这是积极看待地产债投资机会的核心逻辑。
随着今年经济下行压力加大，以及宏观调控逐渐转向，对于房地产调控放松的舆论已经积聚到一定程度，特别是，近期决策层及监管层密集发声，支持民营企业融资，而作为“民企发债大户”的房地产行业能否迎来宽信用的“春风”，备受关注。
此时，发改委支持支持优质企业直接融资的通知里提到了房地产行业，难免刺激到市场神经。
但也要看到，2016年底以来，房地产调控从刺激转向收紧。2016年12月中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，奠定本轮“住房不炒”的房地产调控基调。2018年年初以来，房地产行业的调控政策仍陆续推出。
10月28日，住房和城乡建设部表示，紧紧围绕“房住不炒”定位，房地产调控并没有结束。
10月29日，新华社发文指出“当前有些杂音认为，经济下行压力加大可能促使政府放松房地产调控”，“决不会允许房地产调控半途而废、前功尽弃”。
梁彬彬认为，目前房地产调控全面放松的可能性仍然不大。齐晟也表示，目前尚难推断新一轮房地产的宽松政策周期已经来临。
真相Or假象：房地产债融资回暖
不过，今年房地产债券融资重新放量也是不争的事实。据Wind数据，按照申万行业分类，截至12月13日，今年共发行房地产行业债券6012亿元，去年同期只有3553亿元。最新的情况是，11月地产债净融资额较10月份大幅增加，也是近7个月以来净融资额最高的月份。
海通证券姜超团队上周发布报告指出，今年交易所针对地产公司债的审批速度自5、6月份开始加快，111月通过交易所审批的地产公司债额度累计有4334亿元，，为去年同期的2.2倍。
有机构表示，今年地产债券发行规模重新回升，与非标融资受限有关，迫使房地产企业转向债券融资有关。另外，今年以来地方债发行规模与2016年高峰时期仍有不少差距，且今年地产债到期偿还量增加，使得金融资规模仍有限。
姜超团队也表示，目前的审批和发行速度还不足以带来地产公司债净融资的大幅改善。且今年10月以来交易所审批速度又有所放缓，未来能否继续保持审批节奏或者进一步放松还有待观察，仍应密切关注监管态度。
姜超团队认为，地产行业明年将迎来更严峻的债务到期高峰期，再融资压力仍大，针对房地产的融资政策可能会有一定放松，比如债券发行审批可能会提速，但想要像20152016年那样实现大规模净融资的可能性非常小；而且结构性融资问题会愈加突出，并不是所有房企都能顺利融资，公司债的发债门槛已经提高，资质弱、未达到发债标准的企业，即使公司债有所放松也难以受益。行业马太效应愈加明显，建议投资以稳健的龙头房企为上。
民生证券房地产行业研究团队称，目前A股和H股地产板块估值都仍旧处于低位，一线房企来看普遍财务状况良好，短期偿债能力无忧，同时已售未结资源丰富，未来业绩有保障。
梁彬彬也称，房地产行业市场集中度不断提升是大势所趋，未来各梯队房企的行业集中度将进一步提升，房企之间将面临一定的分化。从投资选择上，当前有几类房企具备突出优势：
（1）具备优质资源属性、运营能力强的房企；
（2）具备较强的融资能力和融资优势的房企；
（3）具备非市场化拿地能力的房企。
