小产权房558本报记者 曹卫新 见习记者 兰雪庆
9月24日晚，凤凰传媒(行情601928,诊股)发布公告称，公司全资子公司“文艺社”拟与公司控股股东凤凰集团之全资子公司“现代快报”签订《股权转让协议》，转让其持有的江苏凤凰广告传媒有限公司（简称“凤凰广告”）100%股权，标的资产交易作价1793.10万元。同时，拟合计2.99亿元向镇江凤凰地产、泰兴凤凰地产购买商业房产。
广告业务五年亏损416万元遭剥离
记者了解到，凤凰广告自2013年4月成立后，自建、外购了部分户外传统广告媒体。其部分户外广告资源位于南京市湖南路，自2015年底湖南路地下商业街工程开工后，道路长时间封闭，经济生态的破坏，对凤凰广告的运营冲击很大，且在未来一段时间内无法恢复。在尝试拓展新媒体广告业务中，因缺乏资源优势、人才优势、资金优势，未能取得实质性进展。
财务数据显示，凤凰广告2018年实现营收991万元，净利润59.91万元；2019年17月实现营收378.81万元，净利润－33.20万元。以2019年7月31日为评估基准日，凤凰广告以资产基础法评估的净资产评估价值为1793.10万元，评估增值率14.41%。
提及本次交易的必要性，凤凰传媒表示，凤凰广告近五年来累计亏损416万元，运营效率低下；而广告业务为现代快报主营业务之一，其广告资源丰富且专业性较强。现代快报受让凤凰广告的股权后，可以发挥专业优势对凤凰广告进行整合，产生协同效应，提高凤凰广告的经营管理水平和盈利能力。
公司称，本次交易旨在贯彻落实公司聚焦主业的发展战略，文艺社通过出售凤凰广告100%股权，有利于剥离与主业关联不大的广告业务，集中资源做好出版主业，，提升大众出版市场影响力。
集中资源发展文教产业
记住注意到，除了聚焦出版主业外，凤凰传媒在发展文化教育产业道路上从未停歇。据悉，公司本次合计2.99亿元购买的商业房产中，其中，有1434.88万元是拟向镇江凤凰文化地产有限公司（简称“镇江凤凰地产”）购买与镇江凤凰文化广场相邻的917.52平方米的商业房产，用于经营教育培训项目；其余2.84亿元是拟向泰兴市凤凰地产有限公司（简称“泰兴凤凰地产”）购买商业房产1.78万平方米，用于扩大泰兴凤凰文化广场项目规模。
资料显示，公司本次拟购买的917.52平方米房产为镇江凤凰地产开发的镇江凤凰广场9号楼第一层，主要是用于教育培训中心等教育配套服务，该项目周边教育资源丰富，教育培训需求旺盛，目前众多的教育品牌意向入驻该商业，有良好的招商环境和丰富的客户资源。
据悉，该项目预计将于2019年12月完成招商工作，从2020年开始投入运营。根据江苏国德资产评估有限公司出具的《项目可行性研究分析报告》，该项目在运营期内项目投资内部收益率为6.68%（所得税后），投资回收期为15.46年（所得税后）。
公司独立董事表示，本次交易通过开展教育培训业务，有利于丰富镇江凤凰文化广场的业态形式，可以给该项目带来较好的经济效益和社会效益。
而在泰兴凤凰文化广场项目方面，记者注意到，公司董事会于2014年4月审议通过了《关于投资建设泰兴凤凰文化广场项目的议案》，泰兴凤凰文化广场（简称“泰兴凤凰广场”）总建筑面积为4.6万平方米，总投资4.14亿元，按综合经济测算，该项目实施后在达到预期投入产出效果的情况下，投资税后内部收益率为8.02%，财务净现值为79.37万元。
公司本次增购的1.78万平方米商品房产，旨在推进线下实体书店网络的转型发展，提升泰兴凤凰文化广场项目的规模效应。据悉，公司对泰兴凤凰文化广场自有部分的投资为约4.14亿元，增购部分需投资约2.93亿元（包含购置成本2.84亿元、契税及其他办证费用853万元）。因此扩大后的泰兴凤凰文化广场总投资约为7.07亿元，全部由公司自筹解决。该项目预计将于2020年12月装修完成，2021年开始投入运营。
根据江苏国德资产评估有限公司出具的《增购项目可行性研究分析报告》，在预定的投入产出均实现的情况下，规模扩大后的泰兴凤凰文化广场项目投资内部收益率为8.21%，财务净现值为1963.41万元，项目的总体投资回报水平将有所提高。
提及本次增购的必要性，凤凰传媒表示，一方面，本次扩大规模有利于放大引流效应，泰兴凤凰广场位于泰兴市中心商业核心区域，项目规模扩大后可布局更多诸如青少年活动、特色餐饮、时尚购物等多元业态，业态丰富度的增加有利于吸引不同的人群，形成优势互补。另一方面，与原有规模相比，本次增购后在布局设计上灵活度更高，更有利于商户引入；同时可节省两部分的公共面积，提升综合得铺率，增加租金收入。
