小产权房5582018年12月23日，十三届全国人大常委会第七次会议举行第一次全体会议，审议《〈中华人民共和国土地管理法〉、〈中华人民共和国城市房地产管理法〉修正案（草案）》（以下简称“修正案草案”）。其中，有关集体经营性建设用地入市，取消从事非农业务必须通过国有出让的方式等变化引发市场关注。
专家表示，上述修正案草案延续了过去政府提倡的对集体用地试点的精神，总体对房地产市场影响或有限。近期北京推出集体用地建共有产权房属全国首例，进步意义更大。
“修正案草案”整体影响不大
据悉，修正案草案删去了现行土地管理法关于从事非农业建设使用土地的，，必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定；对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体建设用地，允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。现行城市房地产管理法关于城市规划区内的集体土地必须先征收为国有后才能出让的规定，新增加一句“法律另有规定的除外”，以衔接土地管理法修改，扫清集体经营性建设用地入市的法律障碍。
集体建设用地可以直接入市，对房地产市场将产生怎样的影响呢？
中原地产首席分析师张大伟对《上海金融报》记者表示，2014年12月31日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，决定在全国选取30个左右县（市）行政区域进行试点。2015年，十二届全国人大常委会第十三次会议审议了国务院关于提请审议《关于授权国务院在北京市大兴区等33个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定（草案）》（以下简称“决定草案”）的议案。决定草案明确，在符合规划、用途管制和依法取得的前提下，允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股，实行与国有建设用地使用权同等入市、同权同价。上述调整在2017年12月31日前试行。
“因此，修正案草案只是集体用地规划内的探索，可以视作对决定草案的‘续约’。从内容上看，更多涉及的是集体用地经营权的转让，而没有涉及产权，与之前农村集体土地的所有权、承包权、经营权之间‘三权分立’的局面没有发生特别大的变化，对市场影响并不大。”张大伟进一步指出，“集体用地经营权转让已不是新闻，且经营权的核心都是商用类的，居住类的还没有涉及。如果不涉及产权转移，只涉及使用权的变动，一二线城市的需求或更大一些，而三四线城市的土地价值没有这么高，对商用性集体用地需求也不会很大，即使政策制定了，也很难产生明显影响。”
首创证券近期发布的《房地产行业证券研究报告》（以下简称“报告”）指出，2013年召开的十八届三中全会对农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革（农村土地制度三项改革）作出重要部署。之后政府一直积极稳步推进试点工作，部分试点地区成效显著。“部分试点地区盘活了农村存量土地资源，促进了乡村产业集聚，为农村产业发展提供了较为充足的用地空间。同时增加了农民财产性收入，试点地区共获得入市收益178.1亿元。农房抵押、有偿退出、流转等制度设计，增加了农民财产性收入。”报告称。
集体用地多与租房市场结合
自然资源部1月16日发布《自然资源部办公厅住房和城乡建设部办公厅关于福州等5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案意见的函》（以下简称《函件》）称，住建部等部委原则同意福州、南昌、青岛、海口、贵阳等5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案。此前，上海等集体建设用地入市的试点城市也曾允许集体建设用地用于租赁住宅建设。
事实上，2017年8月，原国土资源部、住房城乡建设部就曾联合印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，旨在通过在试点城市成功运营一批集体租赁住房项目，完善利用集体建设用地建设租赁住房规则，形成一批可复制、可推广的改革成果，为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑。
交通银行金融研究中心资深研究员夏丹对《上海金融报》记者表示，当前集体建设用地的发展趋势是希望把土地盘活、与租赁住宅市场相结合可能性较大的方向之一。
“集体建设用地作为租赁住房用地，可较大程度降低资金成本。”夏丹进一步解释称，“从市场角度看，租赁市场尚不能产生丰厚收益，而当资金出口端解决不了成本问题时，只能从入口来解决。在政府支持集体建设用地入市和支持建设住房租赁市场的背景下，预计利用集体建设用地建设租赁住房的做法有望得到大力推进。”
夏丹还指出，从长期看，如何盘活包括集体用地在内的整个农村用地是一个较为复杂的过程，相关政策也一直在修订，目前较难预计多久可以形成较为完整的改革方案。“从现阶段看，有多少闲置用地可以进行转化，包括小产权房的规模等都较难估计，因此农村土地改革速度不会很快，对市场的影响也不会那么明显。但从法律源头上规定转化的内容和方式，很有必要。”
首创证券的报告指出，短期来看，此次调整对地方土地供应有限，集体建设用地不会大量入市。截至2013年底，全国经营性集体建设用地4200万亩，相当于城镇建设用地面积的50%。但考虑到该类土地靠近城市的面积有限，又受到规划管控的限制（只可作工商业等经营性用途），且大部分地区并未形成可快速复制推广的本地经验，故中短期内，该草案对地方土地供应影响有限。“但从长远来看，土地改革将使土地供应量稳定增长，利于抑制地价的上涨，稳定房价，利好长租行业。”
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北京集体用地建共有产权房影响几何？
2018年12月27日，北京市规划和自然资源委员会挂牌3宗位于大兴区瀛海镇的集体建设用地。出让公告显示，上述3宗地块将用于建设共有产权房，售价远低于周边房价。这在北京甚至全国均属首次。
在此前的试点过程中，集体建设用地用于建设可租型住房情况不少，但对商品房市场的影响有限，那么，北京的创新是否会带来新变化呢？对此，交通银行金融研究中心资深研究员夏丹指出，“从去年看，在部分月份中，共有产权房的推出对商品房市场价格有一些影响。包括共有产权房以及类似的有保障性质的房屋作为新房入市，且价格比限价还要低，但影响仅体现在价格层面，对量的影响并不大。”
中原地产首席分析师张大伟认为，北京集体用地建共有产权房是在集体用地使用方面迈出的一大步，但中国房地产的基础是“招拍挂”，住宅用地全部“国有”的大方向应该不会变，因此具体影响和试点前景还有待观察。
