定了自然资源部出新规违建小产权房难转正_

原标题：是的！自然资源部发布了新的规定，使得违背个人意愿建造的小型房产很难成为正式成员。

小产权房能成为正式会员吗？这个已经纠缠多年的话题已经得出了结论。上周，自然资源部发布了《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》，重申小产权房和其他房屋不能通过登记使非法土地使用合法化。非法占用耕地建房、违反生态保护红线控制要求建房、城市居民非法购买宅基地、小产权房等。不得注册，也不得通过注册合法化。

这一官方声明让许多购买小产权房的购房者彻底失望了。十多年前，小产权房在省会城市的城乡结合部被野蛮开发，发展背景复杂多样。这些项目今天的前景如何？普通购房者如何区分小产权房？一个小的产权房和一个没有完整证书的房子一样吗？所有的小产权房都是非法的吗？今后如何处理因购买小产权房而产生的纠纷？

小产权房不完整证件房

“小产权房”的概念已经提出了十多年，在所有购房者的心中，小产权房就是证书不全的代名词。但事实上，小产权房的概念与证件不全的房子完全不同。

小产权房的建设大致可以分为三种类型。第一种是村民在他们的家园上建造的房子，他们自己筹集建设资金。二是村委会和村民在集体土地上开发建设的统一建筑。村民既是建筑商又是股东，每年都领取红利。第三类是开发商和村集体建设的物业，具有合理的规划设计、专业的物业服务和社区设施。第三种方法可以很好地改善村民的生活条件。这也是购房者常说的小产权房，也是最容易发生纠纷的小产权房。

证件不全的房子有很多种，小产权房只是其中之一。证件不全的房屋包括：使用集体所有土地开发的房屋，也称为“小产权房”；未经项目批准或者未经许可擅自改变项目建筑的；未经规划批准的建筑物；擅自改变规划建筑的；未经许可改变土地用途的房地产；存在土地产权纠纷；无销售许可证和产权证的房屋；房屋未经验收或者验收不合格的；土地或房屋未抵押；开发商未缴纳相关税费的；土地和房屋被有关部门等查封。

目前，未经许可购买小产权房的行为不受国家法律的承认和保护。太原市房管局官员表示，在小产权房问题上的官方立场是：“拆一批，教育一批，处理一批，震慑一批，追究一批责任，警告一批。”业内人士表示，想低价购买小产权房的买家在买房前需要认真考虑小产权房未来可能存在的风险，如未完成的业务、未拆迁补偿、无效的销售合同以及无法保护自身权利等。购买廉价的小型房产将在后期隐藏高风险。

该村小产权的转让是合法的。

并非所有的小型房地产交易都是非法的。例如，农村地区出售宅基地房屋经常发生，这种房屋只转让使用权，不买卖所有权。

中贸硅谷太原律师事务所律师李宁告诉记者：“转让小产权时，如果符合以下四点，合同有效，交易合法。首先，房屋交易需要得到村委会和乡镇政府的批准。其次，转让方和受让方都是村里的村民。同时，受让方没有宅基地且符合宅基地申请条件。宅基地使用权不能单独转让，必须与房屋一起转让。此外，转让方的注册pe

李宁说，根据上述法律规定，可以看出，中国法律明确规定，农村房屋，即所谓的小产权房，只能分配给村里的村民，禁止出售给城镇居民，但并不禁止小产权房在同一个集体组织成员之间流通和出售。根据私法原则，法律可以不受禁止地实施。中国的法律法规不禁止同一集体成员之间出售小产权房。因此，只要同一集体的成员具有相应的民事权利能力和民事行为能力，在签订小产权房买卖合同时，所表达的意思是真实的，不违反法律或公共利益，小产权房买卖合同一般被认为是有效的。

非法购买宅基地建房不能成为正式成员。

然而，大多数小产权房的购买者都面临着购买合同违法、交易在法律上被视为无效的情况。有两种情况被认为是非法的：第一，集体与其他集体组织成员之间购买和出售小产权房，如太原市马骁村村民在婺城村集体土地上购买房屋；第二，集体组织成员和城镇居民之间有小产权房买卖，也就是说，目前市场上的情况最多，可以简单地理解为“公民”购买“农民房”。

农村宅基地是农民的基础。农民只有宅基地使用权，没有所有权。就司法实践而言，人民法院不支持城市居民购买宅基地或农村房屋的主张。一般来说，农村私房买卖合同将被视为无效。

上海尚可律师事务所律师崔萍认为，城市土地属于国家所有，而农村和郊区土地属于集体所有，但法律规定的除外，如宅基地、自留地和自留山都属于集体所有。任何组织和个人不得侵占、出售或者以其他形式非法转让土地。更容易理解的是，农民的房屋不允许卖给城镇居民，城镇居民也不允许占用农民集体土地建房，有关部门也不允许为非法建造和购买的房屋颁发土地使用证和房产证。换句话说，农村住宅用地只能分配给村里的村民，而城市居民不必在农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。

但有一个例外，即城镇居民在签订小产权房买卖合同并经有关部门批准后，已取得集体组织的户口，房屋买卖合同一般被认为是有效的。

争端只能通过尽可能平衡利益来解决。

如果你买了一套小产权房，销售合同被认为无效，双方将如何处理？

记者查阅了《中华人民共和国合同法》第58条，该条规定，合同无效或被撤销后，因合同而获得的财产应予返还。如不能或没有必要退货，应给予折扣补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此遭受的损失。如果双方都有过错，应承担相应的责任。

然而，在实际操作中，法院将尽力平衡双方的利益。

一些律师认为，由于合同无效的原因，卖方承担主要责任，买方承担次要责任。在处理合同无效时，应充分考虑两个因素：出卖人从土地增值或拆迁补偿中获得的利益，以及因房屋现值与原购买价格之间的差额而给买受人造成的损失，以平衡买卖双方的利益，避免因合同无效而造成的利益失衡。城镇居民与他人签订的农村集体土地上建造的小产权房买卖合同无效，由此造成的损失由双方按照过错责任大小分担。

因出售集体所有的小产权房而发生的纠纷

在现实生活中，有更复杂的情况。例如，在购买了一套小产权房之后，就面临着市政改造和征用的情况，这将导致赔偿纠纷。在这种情况下，在确定对买受人损失的赔偿时，将参照拆迁程序中的评估结果确定房屋重置价格和区位补偿；如果拆迁程序尚未进入，将有专业的委托估价方法来确定房屋重置价格和区位补偿。然而，这种情况非常复杂，对小购房者来说相对不利。

资料来源：山西晚报