李宇嘉小产权房不能转正并不意味着凉了_

来源:金融网站

第一

远远超过“能买VS不能买”

最近,自然资源部发布了一份文件,明确指出小产权房屋和其他不能通过登记使非法土地使用合法化。随后,广州实施了国家政策,提出了三条红线:

小产权房的登记不予确认。

城镇居民非法购买农村宅基地和地上房屋的,不予办理权属确认登记。

严禁通过房地产登记将非法使用土地合法化。

在过去的几天里,媒体一直在报道小产权房已经完全冷却下来,小产权房在被买下时被判"死刑"和"砸碎在手中"。首先,梁明指出,由于产权的缺陷,原则上不建议购买小产权房。然而,所谓“外行看热闹,内行看门道”。这个国家的政策远不止“能买”和“不能买”。我们需要看清政策背后隐藏着什么,这对我们判断政策的初衷和效果,甚至分析整个房地产市场都有着重要的意义。

事实上,国家的基本态度一直是严厉打击小产权房,“不能成为正式成员”,从未改变。然而,在深圳和广州等珠江三角洲城市,小产权房的规模在过去十年左右不断扩大。尽管政策是高压的,网上有很多图片说政府今天拆除了小产权房,但目前广州有400多万套小产权房,深圳有500多万套,占住房总量的50%以上。

众所周知,过去十年左右是斯特姆和德朗房地产市场最强劲的十年左右。小产权房可以占到住房总量的一半,这意味着她正在悄悄地展示她的繁荣(即使政策不受欢迎)。可以看出,政府推动的城市化道路与市场推动的城市化道路是平行的。就像在监管的压制下一样,房地产市场依旧繁荣,小产权房也有强大的生命力。

第二

极特殊的财产——小产权房

首先,这里是对小产权房的几个特征的分析,然后看看它是如何形成的,然后我们就可以知道它在未来会怎样发展。小产权房有几个特点(以深圳为例):

建在农村集体土地上。有宅基地或集体建设用地。

小产权房有法律界限。一般来说,农民在自己家里只建一个宅基地,政府认可的面积不超过480平方米(4层*120平方米,以深圳为例)。但是,农民将建设或扩大超过480平方米,这将成为非法建筑(也小产权房);即使它不超过480平方米,这是非法的,如果它是卖给城市居民,也称为小产权房,将不予登记。但是,如果把它卖给村集体,它就不会被称为小产权房。这是合法的。

大多数是非法建筑。符合一户要求(不超过480平方米)的建筑为合法建筑,超过要求的为非法建筑。多年来,房价一直在快速上涨。城市居民知道房地产投机和农民并不愚蠢。他们建造了许多非法建筑。

你是怎么得到这个小房间的?小产权房的规模是如何变大的?

1.这个城市正在迅速扩张,没有足够的财政资源来及时全额补偿失地农民。结果,绕过集体土地,扩大了城市的边界,“城中村”出现了。

2.农民还没有成为公民(因为他们没有社会保障,没有工作,或者只种庄稼),所以他们不得不盖房子。

3.碰巧的是,很多人搬到城市,没有地方住,或者房价太高,买不起,所以他们租农民的房子。

4.一栋房子是不够的。伴随着房价上涨的刺激,农民建造并扩建了房屋,握手式建筑出现了。

5.城市化是毁灭性的,传统的村集体企业已经崩溃,因此有必要建立一个统一的建筑(村集体小财产h

7.公民买不起商品房。如果他们看到“出售”小产权房,他们就会购买小产权房。

第三

小产权房,城市竞争力

根据这项政策,小产权房是非法的,近年来已经被拆除了很多。但是,如果按"累计加-累计拆迁"计算,似乎没有多少房屋被拆除。相反,如果你回顾过去的小产权房政策,你会发现压制政策纵容那些先尝试法律。

压制政策有三个特点:第一,它是不断加压的,先小后大;第二,每个人都在建设,法律不会责怪大众。第三,既往不咎,罚款确认(赎回)。那些农民开始时有足够的勇气去建设和扩张,虽然他们被证实是非法的,但后来被罚款一些钱,也就没有什么大不了的了。这向每个人发出了一个信号,那些饿死的人,那些胆小的人和那些抓住早晨的人会好起来的,那些这样做的人会好起来的。

后来,当城市没有发展空间时,政府不得不返回并开始与农民决裂。你的房子是“非法的”,想拆毁农民的房子。然而,政府此时面临的困难要大得多。由于城市化的开始,对农民的补偿不到位,或者没有钱来补偿。为了降低城市化的成本,短期行为严重的政府干脆绕道而行。

事实上,它回避了与农民和村集体的直接谈判,客观上纵容了农民的“种房”,或者默许农民通过种房生存和发展,而不是政府对农民市民化的成本补偿。你认为在这个时候,被种植的房屋(大部分是非法的)仍然可以被拆除吗?此外,现在房价如此之高,城市生活压力如此之大,如果再次拆迁,无论是逾期债务补偿、拆迁成本还是市场预期,成本都将高得令人望而却步。

因此,我们可以看到,广州和深圳的搬迁成本仍然很高,某某村的搬迁很容易导致许多“亿万富翁”的诞生。目前,国家强调“稳定房价”,高房价仍在徘徊。对于新居民来说,小产权房很重要。作者以前写过一篇文章,《深圳“低成本”是怎么炼成的?》。其中,深圳有一半的房子是“经济适用房”,位置好,价格低。深圳能没有竞争力吗?

第四

没有一本红皮书会影响它的价值。

事实上,广州、深圳甚至珠江三角洲都是一样的。广州之所以成为人口流入量最大的地区,是因为它拥有海绵状的小产权房,可以随时供应大量低价房。经过十多年的城市改造,这些房子几乎都被拆除了。此外,拆迁价格越高,普通人就越难过上平静的生活。因此,广州和深圳,目前的主导思想是不拆除,进行综合整治,发挥其积极作用,未来可能是珠江三角洲最宝贵的历史文化遗产。可以看出,过去农民推动的城市化道路和政府推动的城市化道路是齐头并进的,其历史遗产得到了承认。

因此,剩下的房子占据了城市的相对中心位置。当然,不要指望权利的确认(红皮书),但如果你自己生活,应该不会有太多问题,有些人想买,而且有许多私人交易。当然,这并不是鼓励人们购买和投资,而是说经过全面改善后,这些房屋虽然是非法的,但将来不会被拆除,环境会更好。

最后,回到开始,我想告诉你为什么国家和广州必须采取这一政策,因为根据国家房地产统一登记的要求,宅基地和集体建设用地的使用权登记将于2020年底完成。最近,社会上有传言说小产权房可能会利用这个注册机会成为"正式会员"。想想看,如果你能成为一名正式会员,70亿平方米的小产权房,商品房的大小是近三分之一,这还不算

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