购买小产权房需要承担的风险包括：一是法律风险；第二，政策风险；第三，目前没有明确的法规来限制乡镇产权房的开发建设，对开发建设的监管也不到位。第四，由于购买农村产权房得不到法律的承认和保护，不能办理合法的产权手续。" 一.法律效力 “小产权”销售合同的有效性一般被认为是无效的，但不同的情况也有所区别： 1.乡镇范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同视为有效。 2、对于向家乡以外的人出售房屋，如果经有关组织和部门批准，合同可以视为有效。 3.未经东莞市小产权组织和部门批准，房屋未实际履行或购买人未实际居住和使用该房屋将该房屋出售给境外人士的，本合同无效。 二、房地产转让 “小产权房”没有正式的产权证，因此不构成真正的合法产权，即小产权房只有使用权，没有所有权。 根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能转让或出售给非集体成员的第三人，即在凤岗购买的小产权房的房价在购买后不能合法转让，这对房子的保存和升值也有一定的影响。 三。政策风险 购买在建小产权房时，在买受人与开发商签订合同并支付房款后，如果相关部门对该乡镇产权房的建设项目进行整改，部分项目可能会暂停甚至被迫拆迁，买受人将面临收不到房、不及时索要房款的尴尬局面。 四.缺乏监督 没有明确的法规限制乡镇住房的开发和建设。缺乏对开发和建设的监督对购房者的利益有一定的影响。同时，由于开发单位资质不足，房屋质量和房屋售后保修难以保证。 “深圳小产权”不是一个法律概念，它只是人们在社会实践中形成的一个常规称谓。目前，所谓的“小产权房”，也称为“乡镇产权房”，是指由乡镇政府而不是国家发放的房地产。因此，东莞凤岗盐田小产权房的“小产权”实际上是“乡镇产权”和“集体产权”。从严格的法律意义上来说，它并不真正构成财产权。更直白地说，“小产权房”是由一些村集体组织或开发商以新农村建设的名义出售的。在集体土地上建造的房屋或农民自己建造的“商品房”目前是“小产权房”和“乡产权房”。“小产权房”有两种类型：一种是建在集体建设用地上，即建在“宅基地”上的厚街小产权房属于农村集体所有，其他村的农民根本买不起。另一种是非法建设集体企业使用的土地或占用的耕地。与一般意义上的商品房相比，“小产权房”既没有土地出让金的概念，也没有开发商疯狂攫取利润的行为。因此，“小产权房”的价格一般只有同一地区商品房价格的三分之一或更少。“便宜”是大量城市居民购买带有产权风险的“小产权房”的根本原因。