深圳集体农业用地入市具有土地改革或依法入市的示范场地

党的十八届三中全会提出“建立统一的城乡建设用地市场”后，深圳第一个农地入市的案例越来越近。深圳土地改革有其特殊性。然而，在本案中，当农地进入市场时，村集体通过入股土地获得公司股份的方式，以及土地流转过程中的收入分配机制都产生了示范效应，深圳的一些好的做法可能会被纳入法律。最近，深圳机场和广深一级公路附近的一片建筑面积只有14600平方米的“袖珍”土地引起了外界的极大关注。11月21日，深圳市土地房地产交易中心发布了宝安区福永街凤凰社区原农村集体工业用地转让公告。这块标有“A217-0315”的土地的转让人为凤凰股份有限公司(以下简称“凤凰股份有限公司”)。该地块上市交易的截止日期为2013年12月20日15: 00锁定，交易开始日期为2013年12月11日。起价为1.16亿元，报价阶梯为200万元。这是中共十八届三中全会提出要“建立统一的城乡建设用地市场”，土地管理法即将修订后，深圳市第一个农地入市试点项目。中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强在接受《法治周末》记者采访时表示：“深圳实际上推动了农村集体土地的入市，在全国范围内产生了示范效应。土地入市的普遍意义在于采取市场化的方式，通过招标、拍卖、挂牌等方式对闲置土地进行再利用。”中国人民大学农业与农村发展学院教授郑风田在接受《法制周末》记者采访时表示：“农地直接入市将会唤醒沉睡中的巨额资本。十八届三中全会明确了集体土地入市的改革信号，使农民直接成为土地交易的主体。在这一过程中，各方长期以来的共识是，必须全面修订土地管理法。”国土资源部副部长胡存志在深圳调研时表示：“深圳的土地改革取得了丰硕的成果，这不仅符合深圳的需要，也是全国土地改革所追求的目标。有必要尽快总结经验，并尽快将深圳的良好做法作为一项法律要求进行总结。”根据凤凰社区土地超基准价格出让公告，该土地为工业用地(新型工业用地)，用地企业的工业类别应为“新一代信息技术及通信终端设备制造业”。据《法制周末》记者报道，凤凰社区是深圳一个相对富裕的社区，原有村民2000人，常住人口13万。凤凰股份有限公司是村集体成立的股份公司，总资产约8亿元，去年收入1.8亿元。股东，即村民每年可以分得2.5万元。法治周末记者联系了深圳宝安区福永街的工作人员。他告诉记者，这片土地一直是凤凰社区的闲置土地，上面没有多少建筑物和附着物。据报道，凤凰社区的村民一直在考虑开发这块土地，他们正在探索一种可持续的长期效益模式。“如果你只是出租或出售，对村民来说不划算。”《法治周末》记者从福永街道办事处工作人员处了解到，自去年底以来，深圳方哥集团与凤凰社区相关领导进行了多次沟通。这家公司主要经营电子产品，也是凤凰社区旗下的企业。现在，由于业务发展，格网集团需要土地来进一步扩张。但是，村民对这块土地的处理不是一次性拿走土地钱，而是以土地股份的形式转让。“电网集团是一家高科技企业，哈

法治周末记者了解到，这一底价远远超过了目前的基准地价。根据深圳市规划和国土资源委员会2013年发布的基准地价标准，宝安区福永当地工业用地的基准地价也是按建筑面积计算的，每平方米价格只有300元左右。此外，深圳南山定向工业用地的底价仅为每平方米800元左右。陈国强在接受《法制周末》记者采访时表示，十八届三中全会提出，要在符合规划和用途控制的前提下，允许农村集体建设用地出售、出租和入股，实行与国有土地同等的权利和价格。因此，作为工业用地进入市场的深圳农业用地，符合改革精神，将在全国其他城市的土地改革中起到示范作用。