2019吃人的深圳“返租”商铺 “买铺跟买股票一样,

“买铺跟买股票一样,都是一茬一茬地被割。”


秋杰,28岁,十年工商铺中介经验。8年前让好友凑够三代人的钱买商铺,现在项目烂尾,这么多年过去了,每次见面都要自罚三杯。但作为中介,他很是感激工商铺,这十年来房子和车子都在换代更新,让老婆在家养花。他说,深圳商铺的历史比住宅还要血腥,泯灭人性。


“如果只是血腥,你就太小看深圳的商铺市场。为了卖铺,卖方所有的手段都可以使,没有卖不出去的铺,只有不够狠的手段。”小译从2004年前开始随父亲学炒商铺,从广州十三行炒起,后到中大布匹市场再到深圳东门老街,最后是华强北。但自2010年起,他就放弃商铺转战深圳住宅。


对于深圳市场,近期返租商铺大热,保利天街、万科云街、ATmall、和平天地……有些商铺周边实际租金是300-500元/平,但投资公司从开发商手里集体打包再出售,自称统一运营,每月返租金高达1000-2000元/平。


返租,即商铺买来就可以马上收租,更有一次性返三年租金的商铺。这对投资者来说,不但回报率高且相当于降首付,是天大的诱惑。但对小译而言,这些雕虫小技只是在重复历史,个人买家想真正从中获利,如同刀尖舔血。


01返租模式初起于1997年


“当时抢疯了,以做布匹生意潮汕人为多,没关系还很难买到好位置,”小译父亲回忆。1997年,买房在老百姓日常生活中还是个低频词。广州人民路十三行新中国大厦首次提出返租五年,以12%的年回报率返租金卖商铺。当年,开盘均价约11万/平。高峰期卖到100万/平都大把人抢着要。


从1995年筹建至今,新中国大厦历经烂尾、抢购、萧条,逐渐成为闻名遐迩的服装批发中心,高峰时期每天人流量达七八万。小译透露,由于铺位差异大,现在租金在5000-20000元/平/月,最高租金达3.5万元。


1998年下半年,新中国大厦推出更优惠政策,客户只要缴纳30%首付,剩下10%由开发商垫付,当年度实现销售额超过7亿元。


这个数字惊艳了当年在周边开档口做生意的老板们,小译父亲也从中看到商铺的机会,更给开发商们则敲开了脑洞。返租方案的惊人力量成就了行业销售奇迹,各城市开发商大规模效仿。


深圳当然也不甘落后于人前。


02深圳商铺富贵梦


深圳最早形成的商圈是东门。


东北吴在东门做工商铺代理12年,这些年自己在短炒商铺中赚了接近一个小目标。“东门解放路主街商铺五年前成交就是100万/平。今年1月份还成交了一个单价136万/平的转角铺,这类小面积20-30平转角铺基本都要100万/平。”


东门商圈总营业面积超过100万平,商铺密集度、客流量至今稳居各大商圈之首。据南方都市报2017年报道——“东门作为我市最繁华的商业街区,日均人流量约50万,节假日高峰人流量最高纪录超过120万。”


2004-2014年这十年商铺高潮迭起。东门南塘是较新的商场,2006年空置率极高,2007年开始有投资公司进场,从5万/平起售,最高卖到25万/平。2007年,九龙城一个商铺最火一年可以转三次手,每位买家都可以净赚20-30万。


穿梭于东门与华强北之间,通过短期融资,实现华强北内铺档口炒卖,“不要贪心一次转手都可以赚二三十万”,那是东北吴最为热血沸腾的岁月。


与东北吴有共同沸点的还有潮州六叔。他这辈子最开心的事,除了儿子考上大学,就是买铺了。2013年,他在海岸城商圈深圳湾大街买了一间商铺,50多平,入手价1700万。目前市场租金能到每月2800元/平,这间商铺一年市场租金近190万,回报率超过11%。海岸城商圈租金逐年递增,优质商铺几乎无人放卖。六叔还有两个铺在广州十三行的沙河南城和瑞纺,实用面积都不到10平,两个铺年租金近400万,都是按年收租。


在深圳,华强北、海岸城、罗湖金三角仍是辐射力最强、价值最高的市级综合商圈,综合租金坚挺。“如今,深圳湾大街上,保利的商铺市场售价在40-45万/平,海岸城成交价近50万,且一铺难求。海岸城的商铺最高曾卖到了60多万/平,一个大约20平的拐角铺。”秋杰分享道。



03返租商铺:一人高歌,万人悲戚


还有更多的造富神话在市场上流传。受到“一铺养三代”的梦想熏陶太久,很多时候我们也误以为有可能成为下一个神话。这或许在上天看来是最大的笑话。


东门老街作为广东省商圈神话,早已是金玉其外,那一间间华丽的高租金街铺的内里,藏着一间间空置的虱子铺,已无人问津。“只要有人能给我交一个月五千多的管理费,我都可以租给他。”吴姐买了东门八达商城的铺,100多元/平/月招租,已经空置好几个月,再拉低租金管理处和其他业主都有意见。


“当年开发商说返租3年,每年返还购铺总价的8%,我们也都抢着买。而且是地铁上盖,地铁口就在商场负一楼。但现在老式的裙楼商业没有几个人愿意去逛。”吴姐认为人流如此旺盛的商圈,商铺一定是稳赚不赔,如今却没想到租都租不出去。



东门商铺呈现两极分化已是事实。相比吴姐,她的好朋友李丽更惨些。2014年,她以7万均价买了罗湖

金三角商圈爵士大厦的商铺,当时的宣传称:“与20万方万象城、12万方金光华并肩,形成亚洲金光大道。”


而如今的爵士大厦人去楼空,连项目名都摘下了。“当时运营商承诺返租两年,年回报率8%。我们

才上当,现在不要说人流,连个路人都没几个经过这,一楼铺位全空,我们维权都没用,也没人整体运营,这个商业完全死寂了。” 天价商铺沦落到做仓库,李丽说。


因对“一铺养三代”的执念,李丽卖了两套小产权房全款买了爵士大厦商铺, “因为这个事最后闹了离婚,孩子判给前夫了。”人和钱都没了的李丽恨透了商铺,但也许乐观看,幸好物业还是自己的。毕竟能做仓库也好过买个烂尾项目,深圳的商铺烂尾项目不在少数。



布吉的京南购物广场,“开盘当天半夜11点客户把营销中心的拦围都冲破,签约疯狂,结果业主方跑路,房子烂尾,裙楼改造不了上下水。全款的最惨,房子和钱都没了,地产公司佣金都没收到。”中介邱先生直言入行5年,他还没看到返租成功的案例。

 

总以为买投资公司的商铺没有安全感,但品牌开发商就真的稳当吗?在凶残的商铺销售市场,从来只有信口雌黄。罗湖、龙岗福田南山都是返租商铺重灾区,维权、断租、运营商跑路、空置等案例年复一年再现。



南山,如常兴天虹商场、保利友谊城、金晖商城、大中华太古广场、沃尔玛鸿洲店等大型商场均与业主签下了6年以上的返租协议。返租回报率大多在10%左右,太古广场更高达12%。但是实际上,买这批商铺的业主大都受到教训,大多以经营不善收场。


有时候三代人的努力,在一个铺就可以终结。65岁出来干滴滴的张大叔就是这样的代表。


辛苦大半辈子所有的积蓄再加上跟亲戚借的40万,张大叔买了南山曼哈购物广场,想着收租五年再转手。没想到两年就收不到返租的钱,走上维权的道路。 “几百万房款与几十万的借款,当时有想过跳楼,收不到返租时就觉得自己被骗了。商场闲置了4年之久,这其间降价50万把商铺贱价卖了,亏了近100万。”


在深圳市场,能够实现“一铺养三代”的商铺与“蚀本”商铺在数量上可以说不相上下。据深圳中原研究中心统计,2007年深圳市商铺均价为35000元/平,2017年为75250元/平,是2007年的2.15倍;商铺租金是2007年的2.36倍。无论是租金还是价格,过去十年的售价与租金走势均属于波动上升。这说明只要买对了铺,仍能够收获稳稳的幸福。



04返租:卖的就是人性 


秋杰从事工商铺代理10年,自己也投资不少街铺,但他不碰返租商铺。“商铺的地段、昭示式、到达性缺一不可,明显利好的商铺开发商不会卖。如益田假日广场、华润城、华润万象天地,他们靠租金融资都可以。但赚钱的商铺还是特别多,需要花时间去寻找。不要以为地铁口综合体就可以一本万利。华强北李嘉城的世纪汇,一样返租出售,租金不理想,发生过维权,还是地铁口物业,目前还在返租期,等返租期一过也是一地鸡毛。”


为何返租模式在市场成功案例极少,却不断有人趋之若鹜?


不少买家认为,返租销售有固定的租金回报,回报率从4%-8%不等,更有不少运营商能够一次性返三到五年租金,相当于总价打折,条件相当吸引。另外,这些商铺面积较小,投资总额不大,降低了投资门槛,更受普通投资者青睐。且有租赁商统一经营,以保证商铺的持续经营,日后收益也有保障。


实际上,返租销售一直游走在法律边缘。广东华商律师事务所周争锋律师分析,售后返租和返本销售一直以来都是行政机关和金融主管部门,明确禁止和查处的违规销售。最高人民法院甚至在2011年审理非法集资案件的司法解释中明确,返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式出售房产的,可以按照非法吸收公众存款罪定罪处罚。返租模式的鼻租新中国大厦,也正是牵扯到非法集资,到今天仍然是一桩乱案。


“售后返租实际上是购房者先掏钱解决了开发商的资金短缺问题,承担了购买房产以后的所有风险,一旦经营不善,开发商只需要申请破产就可以规避掉所有的合同风险。返租约定的租赁时间到期后,物业如何保值增值,谁也不知道,”周争锋直言。


“深圳投资公司卖铺最厉害,我一个人去看铺,周边三批都是假客围着我在签约。都是先把主力店招进来,让你有安全感。你买铺,最好要问问实际的租金是多少,人流量、是否集中运营、运营商实力等。投资公司喜欢买一条街,这样你就问不到实际租金,租户全都被收买了。其实套路深浅无所谓,关键是自己要能识别这个地方的价值,曾经多少购房者要感谢套路自己的中介?”六叔对套路有自己的看法。


据世联行统计,过去一般返租商铺价格能比开发商直售商铺高出30%。但知情人士透露,近期在售的商铺远远高出不止这个数。龙华上塘地铁综合体商铺,以7.5万/平成本从开发商那进货,内街铺卖到17-21万/平,外街卖到28-32万/平。南山某商铺也打包给投资公司,据中介透露,大客户进货价约12万/平,开盘销售均价在33.8-39.8万/平。


而一边面临业主维权,一边又热销的保利天街,更是烘托出了深圳商铺市场诡异的迷乱的世界。现所卖商铺均带10年租约,回报率前3年为4%,中间3年5%,后4年6%,整体均价25万/平,A区外街均价18-35万/平,内街14-25万/平。


据业主怀特称,2016年初购入的商铺的均价是10万/平。“因运营不善,挪用运营费等诸多问题,现在还有大概230个业主和运营商打官司,想要回运营费用自己运营。”




价格再高也能卖得出去,高佣是关键。资深业内人士张先生直言,“他们不尽快清掉这些商铺,投资公司也很麻烦。现今你所看到市场上投资公司出售的商铺,都是借来的钱,一个月起码1.5%的利息,再加上利润分成,费用成本很高,拖一个月可以吃掉一个商铺的钱,售价怎么可能会低呢?”



都说商铺套路多,近期维权的和卖铺的一样热闹。借用《如懿传》里太后所言:你说被设计,但腐肉出虫,鱼枯生蠹,若不是你自己,怀私心,存贪念,谁能按着你头让你买单?你想说这是一个局,是,这确实是个局,但就像所有的局,进与不进,都是人自己选的。就如同局里的路,走到哪一步,最终也都是人自己定的,半点怨不得旁人。

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