深圳违建一户一栋 480平以内可申请转为商品房

[摘要]深圳市长许勤于2013年12月30日签发第261号政府令，发布《〈深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定〉试点实施办法》，自2014年4月1日起施行。

深圳违建处理，小心翼翼地撕开了一道口子。原村民拥有3栋以内违建可通过补缴地价及罚款，进行处理确认。非原村民的生产经营性、商业、办公类历史遗留违法建筑可确权，符合相关条件的甚至可转商品房。

昨日最新一期政府公报披露，深圳市长许勤于2013年12月30日签发第261号政府令，发布《〈深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定〉试点实施办法》，自2014年4月1日起施行。该实施办法适用于市政府确定的试点区域内农村城市化历史遗留违法建筑的处理。

实施办法强调，对非原村民所建住宅类农村城市化历史遗留违法建筑、对以房地产开发为目的未经批准建设的住宅类违法建筑(包括建成后已实际分割转让的情形)，不予处理确认。对以房地产开发为目的兴建违法建筑，除依法拆除、没收或者征收所建违法建筑外，对已实际分割转让、造成重大经济损失或者严重影响的违法建筑转让方，依法没收违法所得。

根据规定，城市更新、土地整备和重点开发区域的历史遗留违法建筑，可以优先列入试点区域，并将制订专门的试点工作方案，明确具体的试点区域、期限、工作步骤等，报市政府批准后施行。

范围限于原村民在其原籍所建历史违建

2009年6月2日至2010年6月1日，市查违办开展了全市违法建筑普查申报受理工作。根据统计结果，全市农村城市化历史遗留违法建筑普查总量为35 .7万栋，建筑面积为3.92亿平方米，用地面积131平方公里。其中符合或适用原村民处理政策的当事人名下仅有一栋住宅类历史遗留违法建筑的(“一栋”指整栋住宅，不包括一栋建筑物中的“一套”房屋，下同)约8.2万人。

根据规定，实施办法仅适用于原村民在其原籍所在原农村集体经济组织范围内所建住宅类历史遗留违法建筑，或者在区政府、街道办事处在其原农村集体经济组织范围外安排用地上所建的住宅类历史遗留违法建筑。

历史遗留违法建筑申报人为原籍在本市的华侨及港、澳、台同胞，或者原符合实施办法规定，但因升学、就业、婚嫁、服兵役等原因户

街道办事处负责历史遗留违法建筑处理的初审，包括当事人身份确认、建设时间核查、原批准文件的真实性核查、权属调查和分宗定界、建筑物现状用途核实。

处理 原村民所建第4栋及以上不予处理确认

原村民的住宅类历史遗留违法建筑，按照规定处罚、补缴地价后，登记为非商品性质房地产。具体处理方式为：原村民所建符合“一户一栋”原则的违法建筑，免缴地价，总建筑面积未超过480平方米的部分免予处罚，总建筑面积在480平方米以上不足600平方米的部分按建筑面积每平方米处以30元罚款，600平方米以上不足800平方米的部分按建筑面积每平方米处以60元罚款，800平方米以上的部分按建筑面积每平方米处以100元罚款。

如原村民违反“一户一栋”原则所建违法建筑的多栋部分，多栋的第一栋按现行公告基准地价的25%补缴地价，按建筑面积每平方米处以100元罚款；多栋的第二栋按现行公告基准地价的25%补缴地价，按建筑面积每平方米处以200元罚款；多栋的第三栋及以上栋数部分不予处理确认。

实施办法强调，原村民与非原村民共同建设、申报的住宅类历史遗留违法建筑，对原村民所建部分按照前款相应规定办理，对非原村民所建部分不予处理确认。

不过，实施办法对于生产经营性、商业、办公类历史遗留违法建筑的规定并没那么严格。对原村民、其他企业单位或者非原村民按建筑面积每平方米罚款120元，按照现行公告基准地价补缴地价，之后可登记为非商品性质房地产。

确权 初始登记后限定自用 不得抵押、转让

此外，相关历史遗留违法建筑还需要通过房屋安全鉴定机构鉴定，消防手续等。

在当事人或者管理人缴纳罚款、地价、鉴定等费用后，申报人持《拟确认通知书》、缴费凭证到区查违办申请办理《农村城市化历史遗留违法建筑确认决定书》(以下简称《确认决定书》)。

申报人在取得《确认决定书》后，向市房地产权登记中心(以下简称登记机构)申请办理房地产初始登记。至此，历史遗留违法建筑经处理、初始登记后，为非商品性质房地产，限定自用，不得抵押、转让。

而如果历史遗留违法建筑当事人或者管理人取得《拟确认通知书》后，不愿意办理处理确认手续的，可向区政府申请政府收购。区政府收购后以市政府指定机构名义办理房地产初始登记，可根据房屋实际安全状况作为临时性保障性住房。

如果

转正 480m2以内补缴地价可申请转为商品房

值得关注的是，历史遗留违法建筑经处理确认、依法办理初始登记后，符合相关条件的，可以按照本市有关规定申请转为商品性质。

根据实施办法规定，具体条件包括：原村民符合“一户一栋”原则的住宅类历史遗留违法建筑在480平方米以内的部分，按照申请转为商品性质时的公告基准地价的10%补缴地价；原农村集体经济组织继受单位所建商业、办公、生产经营性历史遗留违法建筑，按照申请转为商品性质时的市政府有关非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易的有关规定缴纳地价；原村民、其他企业单位或者非原村民所建商业、办公、生产经营性历史遗留违法建筑，按照申请转为商品性质时的市场评估价补足地价。

此外，已依据《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》处理取得非商品性质房地产证的符合原村民“一户一栋”原则的住宅类违法建筑，已取得经区建设行政主管部门备案的房屋安全鉴定合格报告和消防验收或者备案凭证的，也可以按照本条规定申请转为商品性质。

释疑

其他违建临时使用、拆除和没收

此前，市政府出面对全市违法建筑进行全面普查，经普查记录的违法建筑，区别其违法程度，分别采用确认产权、依法拆除或者没收、临时使用等方式分期分批处理。

本次实施办法关于住宅类历史遗留违建的处理确权，限于原村民的违建。而深圳违法建筑中成分复杂，一些土地和违建几经流转交易，很多在非原村民的手里。此部分，实施办法并未专门论述。而是用了两个章节描述了临时使用、拆除和没收等几种处理方式。

深圳违建不等于小产权房

深圳违建与广州北京等其他城市存在的“小产权房”不同。“小产权房”主要是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用。

而深圳经过1992年、2004年两次农村城市化，原村民全部转为城市居民，农村集体所有土地名义上全部转为国有。土地所有权为国家所有的一元结构。所以，深圳市多次澄清，深圳不存在“小产权房”，目前存在的违法建筑、非法统建楼属于城市化历史遗留问题。

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