深圳楼市惨淡（深圳楼市现状：过去5年，买了安居房的人，资产至少缩水一半）深圳楼市近况，

问：同学，手头上多于100万按揭资金，目前安家房排8多万，深圳财政预算300万单价的呢能舍弃了，直接Auterive安家房排队等候。或是南西东莞临深新区，或是东莞临深新区投资两套？针对东莞或是东莞有所推荐的吗？

答：既然有排队等候安家房的资格证书（我市户口+三年社会保险），说明你已经有买深圳的资格证书了，为什么圣克洛县深圳，却要买东莞呢？同样发高烧的东莞，估计也很久不常了。

不所推荐安家房的理据：

第一，谁也不晓得排队等候由此可见的安家房价格呢此时的商品房价格。

问：同学若想评测一下新港湾，尤其是新港湾三期写字楼，非常感谢

答：新港湾是一个后裔单纯的旧改盘，三期被每边沙不计其数贫困户房沃洛韦齐区围困，当晚新体验极为震撼人心。 三期工业用地高达8.5，8000多平方米的建面起了三幢48层的大高层建筑，三幢写字楼，一幢公寓楼，其中三栋写字楼赔钱了土著，多于一幢写字楼和一幢公寓楼能销售，地产商旧即半多艰困，看新港湾就晓得了。 三期比三期面积要大，但相连接仍处于歌舞片贫困户房围困之中，三期肯定仍是低密度和疏离违和，以及和大量的土著杂居，定居新体验绝对没有地产商叙述的那么幸福。 基础建设的Pellegrue小学Pellegrue小学就更无须说了，想要到每边沙完全拆毁，需要三十到二十年的等待，即使全部移址，也不外乎是另一个低密度的大冲。 买这个盘的人绝大多数被地产商叙述的幸福预期所触动，但结果大机率会沮丧。

问：请教下十三同学，一个自住顶级学位小区，同一个花园内不同楼龄的两期，户型楼层朝向工业用地绿化率车位等条件都相近，一是98年交楼单价8万（大多一手卖家装修），一是15年交楼单价10万（地产商装修）。您觉得这差价合理吗？二选一的话您选择投资哪三期？非常感谢。

答：这位粉丝，提问又不说具体小区名称，抱歉我无法判断。 另外，单价8万，怕是你对深圳的顶级学位有所误解。

问：十三同学 您好 请教下 现在很多v都说这一波已经到了后半段 福田 南山 宝安已经涨完了 马上罗湖 龙岗开始涨。感觉我福田的房子基本没涨啊，学位一般，次新花园电梯盘。 按照木桶原理，最后涨幅都会差不多。为什么很多v说福田已经涨完了呢，这一波福田学位一般的很多房子真的没怎么涨。 按您的推断，福田真的已经涨完了吗，还是下半年或明年还会补涨？最后福田学位一般的涨幅能达到25%涨幅吗，目前相比年同期涨幅多于10%。虽然是自住，且比很多学位房宜居，但看到西部及福田好学位房大涨，自己房子涨的不多，比亏钱还不爽

答：福田还没涨完，但余量也不多了。 你的房子只涨了10个点，那肯定不是你自定义的次新，应该是零几年品质一般的楼盘。 这一轮福田涨势诡异，去年10月份开始启动，分化严重。 香蜜湖安托山收获了不弱于西部的涨幅，学位房小两房也涨势喜人，今年年初，学位一般品质较好的小一居开始大涨，我监测的盘有一个月跳涨25%的。 涨的最慢的就是又大又老又没概念的普盘，你的房子大机率也是这一类，所谓的宜居是最不值钱的，25%应该没有了，最终15-20%之间吧。

问：龙岗中心城有什么特别的硬伤嘛？最近关注万科清林径在。

答：除了离市区远和没有热点可炒，龙中没什么硬伤。 住惯了龙中的人哪儿都不愿去，龙中才是他们心目中的宇宙中心，除了不涨，龙中一切都好。 不过我要悄悄告诉大家，龙岗已经开始跟涨了。很多房源上调了十到三十万，龙中，大运的房价都在涨，康城成交价已比去年上浮5个点。 错过宝中，错过前海，再错过龙岗，刚需就真的无处可去了。

目前的想法呢可行？

答：深蓝季节，又名深蓝公寓楼，南山中心区少有的次新小户型，这是一个优劣势都很明显的楼盘。 优势：南山中心区少有的次新盘，生活基础建设极其便利，户型设计年轻时尚，年轻人很喜欢，租金高，租售两旺。 劣势：南山中心区太成熟无增量，环境一般，独栋大塔楼，无小区，学区中等。 优劣势相抵之后，深蓝的涨幅在南山并不理想，2016年我就实地看过这个盘，当时单价7万出头，目前成交价8万出头，只能说勉强跑平了南山涨幅，未来几年大机率仍是跑平。

最后附赠一句，深蓝这样的楼盘注定是过渡产品，人们最终要买的还是适合居家的产品。 信和自由广场相比深蓝季节略好一些。 车公庙的交通强大到令人发指，四条地铁线交汇，鄙视所有双地铁口。 但是，车公庙被两大问题控制了涨幅，一是无缝链接每边沙，和城中村你中有我我中有你，二是泰然科技园和天安数码城产业已经落后，没有了高收入群体的支撑。 但这里的房子好租好卖，而且租金很不错。 400万左右真的很难选，区位对比更倾向南山。

迁，等存钱过几年再买商品房，还是现在卖掉小产权，购买商品房，如果是置换商品房，我对学位没什么了解了，想听听您的建议，感谢~

答：你好，建议出手置换成商品房。 小产权会随着市场涨，维持在同地段商品房约三分

问：早 可否评价一下深南花园

答：早 深南花园建得很早，港式老塔楼，地铁口物业，但由于房子品相和相对奇葩的户型、过大的面积，目前劏房租客很多，甚至一些房子能做到以租抵供。 南外大冲今年成绩不错，学区内有很多小户型可选，对深南花园的带动有限。

问：同学，深航假日名居是怎么回事，不是福利房吗，中介说有3房卖，一次性全款四五百万，和业主签协议，以后能过户，靠谱吗，主要看中这个位置和紧邻海韵学校，风险主要在哪些，求解答

答：假日名居是航空公司的福利房，13年左右才分配的，十年后才能交易，如果现在卖出，先全款锁定房子，几年后再过户，这期间如若房价上涨，有原业主返价风险。这个位置没有地铁，商业也不方便，海韵成为名校，还需要时间沉淀。

问：十三同学，去年购买了龙岗中粮祥云的小三房投资，交房后一直出租。当时买的比较仓促，感觉楼盘涨幅非常慢，这次深圳行情也没有丝毫的热度。请问大运近两年走势和这个楼盘是否适合长持，还是尽快脱手置换热点区域。非常感谢

答：龙岗中粮祥云，优点是地铁口，新盘加大运概念；缺点是小区太小和商住太多压制了均价。 这个盘涨幅慢，不是龙岗没行情，而是你去年买的价格就包含了溢价，目前正在挤溢价水分的阶段，所以感受不到上涨。 置换没必要，大运我还是看好的，水份也挤的差不多了，很快就能跟上涨幅了，放心拿着吧，新盘还是有优势的。

问：现在很纠结！目前的财政预算可买深圳关外20平的小公寓楼（没深圳房票了），也能买老家4线城市中心的130平大房，或是买大亚湾或大亚湾的房。

答：感谢付费提问，你的总财政预算应该在70到80万，按揭40左右，目前房价大势已过，不适合到处撒网捕鱼，未来几年全国房价会分化，小资金盲目买入会被套牢，钱不多，建议先握在手中静观其变。

问：同学您好，由于深圳房票已用完，目前考虑全款买回迁房，您觉得可行吗？

答：您说的不限购的回迁房是指的指标房吧，以前有人问过，在星球上方输入关键词能搜索到，确定项目安全的前提下，等得起的土豪可买。

问：十三同学你好，前海天朗风清这个花园怎么样，门口50米有小学，小学，想买来自住养老，顺便给未来孙子保留一个学位，15年的老盘，如果再住30年，呢没有价值了？买这个盘即使是住了30年，还能稳中有升吗？ 最近看到一篇文章说：高层建筑层用了40年后都没有价值，未来也不会有开发商接手拆迁，那呢代表以后买楼房尽量不要买高层建筑层的？

答：深圳买房不能单纯的看房龄，要看品质 自住+学位天朗风清能买 除此之外还能关注绿海名都、雷圳碧榕湾

成为这20%，选择大于努力！未来10年依然能靠买房躺着赚钱。

很多人给我留言提问，抱歉因为精力有限，无法一对一指导。

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