深圳有露台的小产权房？哪个更有潜力？「04」

【问题1】请问宝安翻身，西丽大学城，您觉得哪个更有潜力？目前在两处纠结中，各有看好的房源。翻身的房源旧，本地开发商，面积大，单价低。大学城房源新，开发商有实力，单价高。

回答：1.片区上就目前3-5年来看，翻身的潜力和增值空间会强于西丽大学城，原因如下：

2.西丽主要依靠留仙洞和大学城做产业支撑，辐射茶光、珠光、龙珠东、龙珠西。大学城很早13年就开始炒过一遍了，17年大学城涨的很猛，“处女炒”已经用过了。除了高铁西丽站，没有特别爆发性的持续发力，但它和深圳北的并不是同一种高铁格局。目前像大学城片区的博林天瑞，科大雅苑，宝能城，京基御景峯，万科云城这些楼盘很大程度上是为了“收割”大学城留仙洞的内部需求。等未来13号线把科技园、西丽大学城、光明科技新区连起来形成“科技纽带”后，需求会进一步外溢，高不成低不就的处境会十分尴尬。如果附近工作考虑自住可以买大学城板块。

3.宝安大道一条马路把宝中和翻身隔开，其实距离没有多远，但是价格上拉开很明显，一个是新欢，一个是旧爱，翻身的建筑普遍都在2000年左右建设的。但很多人并不知道，其实在宝中在建设时期，宝中的购物商业并不方便，都要穿过宝安大道到翻身来购物，现在刚好相反了。但是翻身最大的优势就是距离优势带来的资源共享，大中小商场都有，随着卓越、鸿荣源、中海、福晟等城市更新的提速换挡，加上宝安前海的辐射带动，西部新安翻身碧海未来还会持续看好。

【问题2】看房的时候，如何去看顶层的利弊？

回答：顶层分两种大类：1.楼梯顶2.电梯顶其次，露台，漏水，保温这些另算——拆骨法。电梯顶楼，天然应当最贵，规律不等于当前结果，很多时候顶楼被折价，那么往往存在套利的机会。平顶楼梯顶楼，尤其是50-80年代的老房子，是出现漏水的主要案例，但不代表一定漏，或者不能修缮。复习我前面所讲的：每一份美好都是商品，当你对房子处处都是要求，结果往往是必须溢价。而投资要做的，是看价格。房子完不完美不重要，价格完美才重要。有些楼梯顶楼，存在加装电梯的条件，我反而更喜欢。顶楼漏水，不是风险，而是缺点。缺点换价格。

【问题3】请问！40+，家庭年收入70w+（5年左右会退休，收入40w），现有坂田一套3房红本市值540W自住（两人名下），后海一套老破旧两房滞涨（一人名下）租大于贷市值590w（有贷60W），手上现金90w，目前想再折腾一下，计划是1.卖两套换贷500w买福田莲花大房；2.卖坂田贷500w，买福田小三房；3.离婚再坂田抵押出300w，贷款买个关内小2房（这个能操作？）很喜欢香蜜，贵啊，买不进去！主要是想住关内也想把资产优化一下，并喜欢莲花和香蜜湖的环境，求老表指点，盼复！

回答：坂田那套红本在手，是可以去名的，不建议全部卖出，一套升值一套自住是标配，至于置换哪一套，我们需要了解您更多的信息，选筹上，宏观上的板块+微观上的楼盘都很重要。

【问题4】老表您好！请问投资深圳学区房，仅针对楼龄的问题，持有五年的话，顶级学区的楼龄多少以内可以入手？2T的楼龄又该如何选择？

回答：知道2T，看来是关注深圳学区很久的朋友了。深圳的学区，顶级名校（前10）不考虑楼龄了，因为制度规则和市场共识已经形成，很难没落；二梯队的学区，存在没落的可能性，近些年看到的如翠园、育才等等都是，整体片区没落、楼龄老化会导致中高端客群转移，因此需要谨慎判断。这种2T的学区房投资失利，未必是因为楼龄、而是背后的人群没落了。

【问题5】目前父妻双方有3套房。A房无贷款；B房商贷，夫妻共同用公积金逐月还贷；C房商贷，现金还贷。想通过离婚，将AB两套归到妻子名下，C房归到丈夫名下，具体要怎么操作？是否可以保留两套房的按揭贷款？谢谢！

回答：A房可以婚内析产，不少城市当天可以下新证。B房变更产权人，需要抵押权人也就是公积金中心同意，政府部门稳字当先，一般不会出具同意书。尾款不多可以全款更名后，再抵押出来。

【问题6】老师好，招商果领值得投资吗？请您分析下区位价值，交通情况，物业管理因素吧。感谢。

回答：招商果岭、润恒尚园、山海上城、是西乡北的三个标杆盘，整个西乡北最大的问题在轨道交通；城市界面也不如碧海附近好；但是这也都体现在价格上，因此我把这三个盘划为第二梯队，当碧海次新完成涨幅，必然也会带动涨幅；

【问题7】如果资金不允许，不能全部条件都符合自己的预期，那同小区的房子是优先考虑楼，朝向，户型还是什么别的因素呢？才更保值有升值空间。

回答：最关键的一点：价格。价格决定了房价涨幅的空间。买得低，所以省下来的都是利润。低价，本身就是一种优势，用低成本买到高价值的资产，买到即赚到，以后卖房时，议价选择权也会更多。当然，这里的低价，不是指绝对价格更便宜，而是相对竞品更有性价比。绝对价格更低的，通常都是垃圾盘。而笋盘指的是相比其他同类价值的房产更便宜，核心是有价值且价格低于价值，所以才会有涨幅的空间。

【问题8】请教大表哥，本人现在万科第五园一套175平叠院，想问问坂田这个楼盘是不是已经没有太多溢价空间了？想卖了换成两套500万的老房子，一套想在西乡蹭一下前海的发展，一套想在罗湖蹭一下旧改机会。这样可行吗？

回答：1.现在万科的第五园配套越来越完善了，除了地铁远一点，居家其实还挺舒服的。以前我08年去的时候，没有下手，嫌太偏了，当时周边什么都没有。

2.坂银隧道马上快要开通了，从福田上步过去非常快，一定程度上会有带动。但是很难有很爆发性的成长。

3.第五园的产业基础肯定不如云谷和华为，也没有重大结构调整预期，片区的购买力支撑主要靠小范围自己供给，没有概念炒作的地方，就很难有空间。坂田属于一块“自产自销”片区，我之前问答已经讲过了，就算“一顿利好多如堆，涨跌全靠任正非”。而且目前第五园的叠院单价并不便宜。

4.叠院这种属于小众产品，“鬼牌”的一种，换手并不容易，吸引的群体可能只限坂田本片区，不像西部宝中南山，吸引全市全国乃至全球的购买力，供求关系不对等，价格自然水涨船高。第五园可以酌情出掉。

5.1改2的方式可行。要有2个名额。1套全款购买，税费少，然后抵押7成出来，买2套用5成，2成留2年月供防火墙，先息后本的方式也能减少资金占用

6.西部的碧海，翻身，西乡还会有热点，持续看好，宝中目前有点高了，需量力而行。

7.罗湖一直以来是被低估的区，3-5年随着城市更新逐步兑现，目前其实仍有不错的投资机会。

【问题9】深圳村委统建的小产权房可以买吗。

回答：每个人情况不一样，没有标准的答案。如果你是个刚需，还是首选深圳住宅，小产权第一不能上学，二胎放开后，深圳的学位矛盾只会愈演愈烈。第二，没有杠杆，不具有金融属性。第三，没有归属感，幸福是个比较级，当你周边朋友都住商品房的时候，你大概率会自卑自己住在小产权里。所以小产权和惠州房子一样，适合两种人买，真的没钱（只出得起首付出不起月供）和真的有钱（没有房票，商品房买不动了）

【问题10】大表哥你好，我和我老婆因为以前上大学的助学贷款被拉入黑户，不能贷款。有没有办法买房？刚需加投资的需求。

回答：黑户贷不了款。但是依然可以买房！1.全款买完做第三方抵押，用父母或者亲属的名字做抵押。2.注册公司购房。3.Xi征信，不具有通用性。4.代持。