深圳西乡黄麻布小产权房？想打新赚钱的朋友，一定要看这篇

整个8月，共有17个项目取得预售许可证，住宅项目就有15个，平均每周差不多4个项目入市，总入市户数接近1万套！

特别是龙华中海汇德里、中海寰宇时代、华强城和华润玺云著等网红项目，价格优势明显开盘清盘，让深圳刚需嗨了一把！

下面我们来感受一下市场的火热：

8月16日，宝安沙井的华强城线上开盘，共推556套房源，均价约4.77万/㎡，5178人认筹，开盘当日全部售罄。

8月25日，龙华上塘的中海汇德理开盘，带装修单价约为6.9-7.9万/㎡，共1179套，价格与周边二手房存明显倒挂。认筹2000多人，开盘当日售罄。

8月27日，宝安沙井的嘉富新禧花园开盘，共340套，均价约4.77万元/㎡，装修费5000元/㎡，共认筹约1222人，开盘当日全部售罄。

8月28日，龙华红山的龙光玖悦台开盘，推售310套，约9.07万元/㎡，精装交付，已基本售完。

8月30日，光明的玺云著花园线上选房，均价49980元/㎡，精装交房。开盘当日全部售罄。

715新政才过去不久，市场是否真的结束窗口期，开始恢复繁荣呢？

实际上火爆市场的背后，也隐藏着冰冷的一面。

以前大家都认为，只有东部偏远楼盘，才会有销售压力，西部从来就是只有买不到，没有卖不掉时，现实有时总会给人啪啪打脸。

其中8月30日开盘的，招商臻府和佳兆业樾伴山，开盘结果最让人意外。

宝安新安板块的招商臻府，主推608套建面约120-155㎡住宅，均价约8.84万/㎡，带装修交付，认购98折。认筹人数有637人，开盘当日消化281套，去化率不足50%。

宝安黄麻布的佳兆业樾伴山线上选房，主推建面约79-126㎡住宅产品，共1452套，均价55500元/㎡，带装修。开盘当日去化率约23%。

要知道光明地段较偏的华润玺云著都能顺利清盘，而两个位于热点西部的楼盘，开盘去化率竟然不足50%，这是什么情况！？

我个人觉得，这两个楼盘开盘，销售如不预期，其实很大程度上也代表了深圳目前的市场情况。

两个项目市场接受度低，主要有以下几个原因：

从客户方面看，目前深圳正处于新政之后的窗口期，715新政其实主要限制的，是改善和投资需求。

特别是堵住离婚漏洞以及750万一刀切豪宅标准，让房票更为紧缺，改善成本更高，因此市面上活跃的多是偏刚需的客户。

从产品方面看，热销楼盘几乎都是清一色的刚需户型为主。

招商臻府面积段在120-155㎡，明显是改善性户型，自然吸引的客户面就少了一大节，608套房蓄客637批，显然还是不足以完全消化推出房源，因此新政对改善型客户还是有明显的影响。

从地段配套上看，佳兆业樾伴山却位于洲石路上，我估计很多深圳的朋友，都没去过那个地方，地段实在是冷门，而且33号线的规划何时落地尚未知晓，至于学校就更无从谈起了，这种项目只能本地消化，销售情况不理想，也就理所当然了。

但招商臻府地段还算是很不错的，不但周边有在建的12号地铁线上川站，周边环绕沃尔玛和前进路天虹，可以说是处于原来新安老城的核心商业区，但是学区上看，文汇学校并没有特别突出的亮点。

从价格上看，两盘滞销的硬伤，就更明显了。

佳兆业樾伴山5.5万/㎡的价格，不仅地段最差，环比比近期开盘项目中，地段最弱的嘉富新禧花园还要贵上差不多1万元/㎡，性价比实在是一言难尽。

而招商臻府价格接近9万元/㎡，基本就是市场价，而户型偏大导致总价上到1000万左右且没有优质教育资源的加持，价格自然不被改善型用户接受。

总结起来，现在市场上优质的打新项目至少要具备三个条件中的一个：

1.价格有明显倒挂，比如中海汇德里，华强城

2.有明显优势的教育资源，如中海寰宇天下

3.价格便宜且交通便利，未来区域发展空间大，如华润玺云著、嘉富新禧花园

那么接下来9月还有哪些楼盘值得推荐？

据不完全统计，9月潜在入市的项目共有23个（不含深汕合作区）：

（数据来源：房掌柜）

我根据刚需和改善型两种客户进行推荐。

改善型客户值得重点关注的项目有：

华润城4期润玺，目前样板房视频和户型已流出，优势就不用说了，本次推出户型99-190㎡，预计均价12万/㎡，改善上上选！

目前有不少读者说靠马路吵之类的，我的建议是虽然12万的价格看起来已经没有3期那么诱人，但是与周边2万的价差就摆在那，配套、景观、学校都很不错。

润玺不仅自己住得舒适，还有价差福利大礼包，如果作为改善型客户，这样你还不满意的话，我只能说那就别买了，把机会留给“有困难的群众”。

越秀和樾府，越秀地产在深圳的首个项目品质较高，目前已开发营销中心，115-180㎡洋房产品，受限价影响价格应该不会太高。

近年来随着城市重心西移，尖岗山片区价格越来越受到财富阶层认可，房价逐步走高，加上越秀这次产品品质不错，一方面受限价控制价格，一方面有隔壁泰禾在抬价格轿子，给改善一个很好进驻宝安豪宅区的机会。

如果限售把价格再压一下，洋房这种低密度稀缺产品在深圳还是很有性价比的。

最大的遗憾就是没有好学校，不过就像华侨城，无论生源如何，自古不出状元，这可能就是富裕家庭的生活方式吧。

对于刚需客户来说，值得关注的有以下项目：

沙井海岸城也是老生常谈了，网上详细分析贴一搜一大把，我就总结几点：

1、片区价值空间大，2、自身规划好大型综合体地铁物业，3、带深圳外国语宝安校区学位，4、很大程度上会限价，大概率与周边有价格倒挂。

就算不倒挂，这样配置的项目刚需还有啥犹豫？还是那句话，不满意的话，感谢你把机会留给别人。

民轩揽翠台，这个项目可能很多朋友没听过，而且也不是地铁物业为什么推荐呢，首先69-116㎡户型里有78㎡的三房，在户型设置上就很刚需，而且该项目也属于深圳实验光明校区的学区范围内。

这里要说一下，光明实行共享学区制度，即在学区范围内的所有学校都可选择，申请学校时需要填写第一志愿、第二志愿、第三志愿等志愿申请的学校排序（类似高考志愿）。

然后学校会根据志愿填报学生积分，由高到低录取，按19年光明区政府公布的录取分数来看，只要是户籍在光明且拥有住宅物业的，基本可以达到录取分数，建议保守的话，提前几年置业光明即可。

电建洺悦府，92-109㎡的面积在光明近期在售的项目中，特别是与揽月台相比算是偏大的，离玖龙台和光明万达不远，位置还不错而且在深圳实验光明校区学区内。

对于钱不是很多的朋友来说，这里有个相对好的居住环境，并且学区还不错，大概率会成为光明名校，还能带来一定的升值空间，因此注重学位，资金有限，并且对户型舒适度有要求的家庭，也可以考虑。

（95㎡横厅户型舒适度不错）

至于其他项目不是说不好，比如岁宝一品其实品质非常不错，远洋天著也非常受关注，对于南山改善客户来说，也是不错的选择，不过我预测总价略高罢了。

恒裕未央花园位置很好价格美丽，但是对于产权及一次性付款等因素，就不纳入非常关注的项目里，有兴趣的朋友可根据自身情况选择。

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