深圳毛坯房小产权房价,这两种房子,要绝版了

深圳楼市再传大消息,安居型商品房、人才房真的要取消了。

今天(4月7日)下午,南方日报发布了如下消息:

在深圳市规划和自然资源局的官网,的确查到了报道里提到的公示文件,是昨天(4月6日)发布的。

在《深圳市地价测算规则(修订征求意见稿)》起草说明里,有“目前市住房建设局正在牵头制定我市保障性住房相关政策,取消了原来的安居型商品房、人才住房等住房类型”的表述:

至此,在坊间传闻了很久的安居型商品房、人才房将取消的传闻,终于获得了证实!

这是深圳住房制度的一次重要变革,将对商品房市场,以及深圳人的住房观念产生深刻的影响。

安居型商品房、人才房取消后,替代他们的将是保障性租赁住房和共有产权住房。

所谓共有产权住房,相当于让中低收入居民和政府共同持有1套房子的产权。假设某个小区发售的时候,规定购买者持有50%的住房份额,则他只需支付房价的一半,获得50%的产权;另外50%产权在政府手中,由政府委托的机构代持,房屋的使用权100%归个人。

购买共有产权住房,个人最终不可获得100%的产权,房屋的个人份额未来只能“封闭流转”。

按照深圳2023年1月公示的共有产权住房管理办法,具体做法是:

1、购房(共有产权住房)人自签订买卖合同之日起未满五年收购的,收购价格按照购买价格确定。

2、购房人自签订买卖合同之日起满五年收购的,收购价格计算公式为:收购价格=购买价格×(1+中国人民银行三年期定期存款基准利率)。

3、购房人自签订买卖合同之日起满五年转让的,封闭流转的转让价格由买卖双方协商确定,通过市场参考价格规范转让行为。在同等价格条件下,代持机构享有优先购买权。

而购买安居型商品房、人才房的市民,最终可以获得住房100%的产权。在持有超过一定年份之后,就可以申请100%产权,拿到红本。其中部分情况可能需要补交一些费用。

也就是说,购买人才房的人士,可以享受同地段商品房60%的价格买房,持有超过10年以上有望获得100%产权,并上市自由交易。购买安居型商品房的人士,可以享受同地段商品房50%的价格买房,持有超过一定年限之后,有望获得100%产权,并上市自由交易。

未来这两种房子就没有了。

替代他们是保障性租赁住房和共有产权住房。前者只能租,不卖给个人;后者可以用相当于商品房50%的价格购买一定份额,但这些份额只能封闭交易,个人无法获得共有产权住房的100%产权,无法拿到红本自由上市交易。

也就是说,如果你想享受政策性住房低租金、低房价的红利,就要放弃住房的金融属性,真正实现房住不炒。

这个消息,对于当前销售不太旺的人才房市场,将产生举足轻重的影响,很可能让接下来销售的人才房出现“日光”。

因为人才房将绝版,而已经批建、尚未发售的人才房,大约只有3万套。

此前有媒体统计过,深圳已经批建的人才房项目大约在40个左右,其中体量较大的项目有29个,可售货量超过3.2万套。其中仅今年将入市的房源,将超过1.64万套。

人才房总供应量最大的是南山区,接近1万套;其次是宝安区,超过8000套;再次是龙华区,超过5000套;其它区域在1000-3000套不等,最少的是盐田和大鹏。

在刚刚过去的2023年一季度,深圳又有数千套人才房上市,引起了广泛的关注,其中部分楼盘的2房由于申请门槛较低,销售状况良好;3房单位由于门槛较高,去化情况不太理想。

现在,深圳政策性住房的底牌揭开:人才房、安居型商品房确定会绝版,形势突然逆转了。

我个人的预判是:人才房将会变得抢手起来,由于它没有采取先来后到的排队机制,而是抽签拼手气的机制,所以销售状况会比安居型人才房还要火爆。

无论是人才房还是安居型商品房,只要还有存货上市,估计都会被抢,大部分楼盘可能出现日光。

这个重磅消息,还将对商品房市场产生重要影响。

短期内看,或许有点偏空,因为很多刚需会被人才房、安居型商品房的末班车抢走,突击上车。

但随着人才房、安居型商品房越来越少,大家仍然会回来买商品房。

选共有产权住房的,是真的无力购买商品房的人,他们将优先解决“有”的问题,而暂时不考虑“涨”的问题。

深圳在政策性住房上的新变化,是合理的。

深圳人多地少,红本商品房数量有限,只有200多万套,不到北京或者上海的三分之一。在住房矛盾空前激烈的情况下,政策性住房应该首先解决“雪中送炭”的问题,而不是“锦上添花”的问题。

如果政策性住房最终都给100%的产权,可能把部分有能力买商品房的家庭,吸引到人才房、安居型商品房上(搏差价),让低收入阶层申请政策性住房的时候面临更激烈的竞争。

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