沙河小产权房?总价300万出头上车小户型近铁纯商品通勤新盘

说起海淀地区,今年入市的新房项目确实不算少,但总价足以劝退大部分刚需买家。

比如不久前结束申购的永丰王炸幸福里润园和中海滙德里,还有即将开盘的中建壹品学府公馆,先甭说好抢不好抢,连最低总价都从821万到1300万不等,对于刚刚工作没几年的刚需买家来说,这个预算实在是捉襟见肘。

因此大部分想刚需上车的朋友都将目光投向了总价低、供应多的昌平南部片区,这里由于紧邻海淀而承接了不少职住需求的外溢。

当然哥们儿打心眼里觉得海淀的房子更好,但是预算有限嘛,不如看看昌平!

就在五一期间,位于昌平沙河高教园板块的信达国子郡再次喜提预售证!项目一期已经交房且卖得还不错,去化率达96%。

有些朋友们对这个项目应该不陌生,因为在此之前国子郡已经两次拿证,分别为2021年1月4日,网签均价约4.98万/㎡,以及2019年7月4日,网签均价约4.57万/㎡。

如今国子郡二期开盘,据了解,项目洋房均价5.2万+/平起,高层均价5万/平起,均为精装交付。

最难的是项目还有60-63平的东西向一居产品!可以做到普宅,首付35%来算,总价300万出头就可以上车!

北城出普宅,不多见!赶在项目开盘前,咱们再来回顾一下项目,看看优缺点如何?到底适不适合刚需上车?

交通通达性高距离地铁近

先从优点说起。

首先项目所在区位交通通达性非常高!

信达国子郡的具体位置是在昌平区北沙河中路与北一街交汇处向北50m,沙河高教园区的北街家园附近,生活在昌平、海淀的人群想必对这个地方不陌生。

项目距离昌平地铁线沙河高教园站约1.6公里,这个距离说远不远,说近的话走起来确实还是得费点时间。

驱车1公里多就能上北六环,西侧距离京藏高速小汤山、百善出口直线距离1.2公里,东侧3.7公里就是京新高速。

在短时间内迅速通达西边5公里外的“中关村创新基地”,南边10公里的“生命科学园”16分钟即达,在25分钟内能抵达“中关村软件园”,可以说对海淀北部地区实现了强通勤。

项目的交通利好还有规划中的昌平线南延和地铁19号线北延,未来不用换乘也能直达北京内城。

这对于昌平沙河板块来说,直接爆了。据悉“19号线二期”已经进入北京地铁三期规划,其中规划中的19号线北延线也有望在未来5年建成通车。

项目交通通达性届时会更提升,也更有能力满足在海淀北部工作的朋友们通勤需求。不过规划还是要理性看待,别冲动。

首付120万起,精装修商品房

再来总价较低,且产品设计得还不错。

项目为小高层+和洋房产品,容积率2.1,楼间距50米以上,绿化率30%。

据了解,本次即将开盘的二期一共448户,产品为6-10层洋房和20层小高层。

国子郡效果图

面积段为约60-63平一居、约82/87/79平两居、约93/102平的三居以及约126平的四居。

尤其是60-63平的一居产品,可以做到普宅,首付仅需35%。算下来,63平的一居总价在320万左右,首付约110万左右。(项目还未开盘,价格仅供参考,最终售价参考一房一价表)

约60平米-63平一居

约82平两居

约87两居

约79平两居

约93平三居

约101平三居

全龄教育配套加持其他配套有待完善

看完项目优势,咱们再来说说不足之处。

项目周边的生活配套目前来看,还不够成熟完善。

医疗资源方面比较匮乏,昌平中医医院,北京大学国际医院,积水潭医院回龙观院区,这几个离得近的三甲医院都在10km开外,起码得在高速上开20分钟才到。

商业方面,目前周边有高教园商业街,沃尔玛,永旺国际购物中心、龙德广场、悦荟万科广场、八达岭奥特莱斯。2km内有中海代建的19万m2商业体,预计2024年投入使用。也只仅仅能满足生活需要,追求更好的生活品质要自驾去更远的地方。

教育方面,项目1公里内有北京师范大学实验幼儿园新校区、北京师范大学昌平附属学校、北京航空航天大学附属小学昌平学校等,谈不上多么优质,但可以满足孩子的基础教育需求。(ps:具体上哪所学校看教委划片)

好在项目位于沙河高教园区中心地带,高校林立,这里也是北京城市总体规划中昌平新城的重要组成部分,未来要打造校城融合、职住平衡、产业活力的世界一流的高教园区。

《北京沙河高教园区街区控制性详细规划》

这个未来规划,哥们觉得还是可以等一等的,你觉得呢?

周边新房品质更好?70年产权仅剩50几年?

最后说说性价比吧。

目前项目周边在售新房有西南侧2.5km的中海滙智里,均价约5万/㎡,仅剩少量56-60㎡一居、少量74㎡两居,总价约290万-605万起。

国子郡目前还未开盘,销售给出的高层均价和滙智里相当,同样都具有60平左右的小户型产品,国子郡总价略高,但无疑数量更多,更有得挑一些。

此外,滙智里虽然位置更靠南,但距离地铁要4公里+,对于无车通勤来说是个硬伤;国子郡现有的轨道交通利好是优于滙智里的。

除沙河的这两个项目外,昌平其他板块的新房哥们也拉了个表格大家可以横向对比一下:

性价比这个东西其实还是要根据自己的需求来看,不过国子郡有个很大的缺陷,哥们一定得提醒大家!!

国子郡从2009年就已经拿地,目前产权年限已使用十几年。

项目售楼处外围写的是“开发商——罗顿沙河、管理商——信达地产”。

据了解,该地块原为罗顿沙河所有,后期转手信达地产,之后的建设和管理均由信达来进行。

整个北街家园都是罗顿沙河开发,实际拿地时间在2009年左右。

所以国子郡剩余产权年限还有57年的时间,相当于花了大产权的钱买了套小产权的房子,感觉有点冤大头。

关于产权问题,至今仍没有具体详细的解决方案。一种默认的方法就是土地是自动续期,补缴一定的土地出让金;另一个就是中途被政府拆迁。

综上来看,信达国子郡的产权问题目前来说是个大问题,要谨慎入手。

不过项目作为低总价纯商品房,本身还是相当具有诱惑力的,适合海淀北工作通勤,或者未来科学城工作的朋友们。

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