卖小产权房的税费怎么算(大连不动产交易税费之个人所得税篇)

个人所得税，是指对本国公民，居住在本国境内的个人财产转让取得所得和境外个人来源于本国的财产转让所得征收的一种所得税。

纳税人为出让土地，房屋权属的单位或个人，及出售人。计税依据为官方认可的成交价（在土地，房屋权属转让时），基础税率分别为差额税率和全额税率，差额税率为20%，全额税率为1%或2%。

二，如何计算个人所得税税额

（一）影响个人所得税税额的因素

1，房屋原值（有或无）

2，房屋性质（住宅或非住宅）

3，房屋持有年限（满五年或不满五年）

4，出售方家庭持有房产套数（唯一或者不唯一）

注：1，家庭名下：我们所说的家庭名下是指夫妻双方及家庭名下未成年子女都为一个家庭，其中任意一人有房产都计算为套数，这里面的房产套数包括70年产权公寓，包括70年产权住宅，但不包括40年产权商业性质。

2，大连目前房子是否唯一，只看大连名下房产套数即可。其它城市房产均不算套数。

（二）个人所得税计算总结

（1）个人出售满五年且是家庭名下唯一住宅的免征个人所得税；

（2）个人出售不满五年或不是家庭名下唯一住宅的征收个人所得税；（注意是或的关系，有一点不满足就需要征收）

（3）个人所得税税率申报：个人所得税时，有两种征收方式，一种为核定征收税率，住宅为计税价格的1%，非住宅为计税价格的2%，一种为查实征收，按照房屋的计税价格与原购房发票及合理费用的计算差额，税率差额的20%

（4）按照查实征收时，合理费用包括购房款（以购房发票价格为准），契税，贷款利息（要求是提供贷款合同与还款明细），不适用于非住宅。高新园区产权证，附记页为购买商品房时合理费用还包括维修基金（提供维修基金），装修费用（提供装修发票与装修合同），装修发票需体现房屋地址。

三，个人所得税征收中有哪些特殊问题

（一）免征情形

1，夫妻更名，夫妻加名，夫妻房产分割，离婚析产，免征个人所得税。

2，直系赠予，免征个人所得税。

3，继承人继承土地房屋权属免征个人所得税。

4，出售住宅满五年家庭名下还有登记备案且未取得不动产权证书的住宅，不计算套数，免征个人所得税。（这个比较常用，多多注意）

（二）界定交易房屋满五年的标准

1，商品房，存量房均以契税发票填发日期或产权证登记日期孰先原则。

2，已购公房，房改房以房产证登记日期为准

3，继承的房产可以按照继承前的日期界定是否满五年

4，赠予与的房产为直系亲属之间赠与的，可以按照赠予前的日期界定是否满五年。

5，夫妻更名的房产可以按照更名前的日期界定是否满五年。

6，遗失补证，破损换证的房产，可以按照原房产证的时间界定是否满五年。

四，房屋为多人共有时个人所得税如何征缴

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