小产权房 大明，武大郎凭什么靠卖馒头就能住小楼？

这几天忽然想重看一下古典名著，先看了《水浒》，又看了看《金瓶梅》。感慨兰陵笑笑生的辛辣笔法，不愧为奇书。

少年时看金瓶梅，看的是色情。半大小子之间相互传阅，从纸张颜色就能找出哪张纸有料，好容易翻到了却发现不知被谁撕走半张，又急又气直想骂街。

二十年前看金瓶梅，看的是玩乐。吃喝嫖赌醉生梦死，每到饭局或歌厅都向人炫耀，瞅瞅人家西门庆那生活，那才叫享受才叫玩儿呢。流氓不可怕，就怕流氓有文化。

十年前看金瓶梅，看的是社会经济。官商勾结送礼盘剥，每每换算房价贵贱丫鬟多少钱一个，苦想拔步床凭什么值钱盐引怎么变现？看一遍金瓶梅感觉做了一学期的应用题。

今天再看金瓶梅，看的是人性，潘金莲的自卑敏感与自尊，泼辣狠毒与无奈；西门庆与李瓶儿那才是真爱，现实社会哪有那么多的风花雪月；应伯爵的圆滑算计，斡旋游走损人利己；陈经济、庞春梅、吴月娘、孟玉楼……

有人说整部金瓶梅里没一个好人，我同意，确实没什么好人，但要我说也没什么坏人，都是人，都是普通人罢了。兰陵笑笑生是鬼才，平静、深刻、冷酷地白描了社会画卷，凡尘世人无所谓好坏，各有各的算计，各有各的鬼胎，各有各的无奈。

人至无求品自高，人总有欲望，谁也别说谁高尚卑鄙。伪君子道貌岸然的有的是，真小人恬不知耻的也挺好，我们都是凡人，谁也违背不了人性。

一、

不过又单独地看了看《金瓶梅》里面的房价，感觉还真的挺有点儿意思，想想确实挺好玩儿的。最经常被人提及的就是房价便宜，连武大郎都能住上二层小独栋，这个梗儿在网上都传烂了。

《水浒》中没有仔细描写武大和小潘的房子，只是大概说是两层小楼，后来武松还住在楼上了。《金瓶梅》写得比较清楚，说是两层四间房，前后两个小院。而且还说了，这小楼不是买的，而是凑了十几两银子“典”来的。武大的房子在书中有参考价，就是西门庆帮常峙节买的房，同样格局，也是二间二层，售价35两。

二、

水浒和金瓶梅写的都是北宋故事，但实际上却用的是明朝的社会状况。最典型的就是货币，因为在明朝中期之前，白银在民间不是主流的通货。

宋初主要是铜钱，川陕福建用铁钱，后来发明了铁本位的交子和钱引，再后来铜本位的“关子、会子”跨境流通。元朝从忽必烈开始以纸币宝钞为主，金属币为辅，银子通过大循环也开始在民间使用。

明朝早期缺银子，所以从洪武就开始发行没有准备金的虚值宝钞，铜钱又破又少，民间虽然有胆大的使用白银，但规模很小。直到隆庆开关之后，银子才在民间普遍流通。

表面原因是万历的一条鞭法，必须用银子缴税。但背后的实际原因是，美洲陆续发现了白银矿和水银矿，开采和提炼能力大增，银子源源不断地流入了中国。民间早就在大量使用了，尤其是江南地区，所以张居正只不过是在法律层面追认了这些经济行为的合法性。

不过《水浒传》里银子和钞票的描写确实有些问题，总让读者算不清币值。所以总有人怀疑此书的成书时间，作者到底是谁也就成了谜。干脆不提水浒了，只拿金瓶梅说事儿吧，虽然作者更是谜，但毕竟银价的描写是前后比较一致的。

我比较倾向于金瓶梅是屠隆写的，因为只有他的现实地位最合适，而王世贞的品级太高了。这就像莎士比亚，他到底是谁？困扰了英国和欧洲四百年。有人猜测他就是伊丽莎白女王的化身。不可能，社会地位相差太悬殊了，就是天才也不可能完全隐藏自己现实的生活痕迹。

整本金瓶梅看下来，作者不像是塔尖儿的豪门，因为描写那些奢华生活时，隐隐带有羡慕嫉妒和意淫，和红楼梦完全两种感觉。当然，这只是自己的主观感受，扯闲篇儿。

先不管这些，只说什么叫“典”？其实就是抵押，比如一套房子值35两银子，房东缺钱却又不想卖，那就把房子抵押出去，商量个抵押率，一般半价就行。再约定个期限，三年五年看着来。在此期间，房子归典房的住，还不用交房租。到期之后业主可以原价赎回，也没有利息。

总之，这就相当于抵押放贷，利息就相当于房租。这种方式自古有之，一直延续到民国。到现在，韩国租房还有这种现象，而且属于高端的租房方式，典房者是看不起普通租房者的。这种心态在金瓶梅中也被屡次描写到。所以说，作者必定是个有底层生活经验的，能体会到市井百姓的微妙心理。

三、

武大郎的房子贵不贵？

先说面积，上下四间有多大？大概也就50平米左右吧，普通民居又不是王府，十几平米一间到头了。

《金瓶梅》说得很清楚，四间房是门面、客座、床房、灶间。相当于现在的一居室，门厅客厅卧室厨房，还少了个厕所呢，当然过去都是用马桶。所以甭意淫什么独栋别墅了，这小楼也就是个Loft罢了，最多算小复式。

古代平民的房子都很小，因为实在没必要盖大了，没有可放的东西。每人衣服就一两身，一个箱子全能装下；碗筷放锅里就行；屋里除了床炕，顶多一套桌椅，其他的家具都没啥用。所以过去形容谁家很穷，用的都是家徒四壁，没东西。而现在哪怕是再穷的家庭，屋子里也都堆得满满的，放在过去都是财主。

再者，盖房在古代是大工程，砖瓦木料和人工都很贵，光运费就是天价，这是今天的人们很难想象的。所以，除非是豪门大户，否则十多平米一间就不小了，很宽绰。

武大的房子在金瓶梅里是最便宜的，折合才9两银子一间。而西门庆给王六儿买的呢，八间房120两，15两一间。还有一套乔大户的豪宅，35间房加一排平房，还有花园，1200两，折合30多万两一间。这种房是武大根本不敢想的。这房价之间所差的就是房屋质量，还有环境配套。

四、

再说房子价格由什么决定，地段、地段、还是地段。武大的房子在城里的好位置，离县衙门不远，旁边还有王婆的茶馆，说明比较繁华，很方便。但决定房子价格的还有更重要的地段因素，城市。同一套房子，北京500万，小县城才几十万，这中间所差的就是城市价值。

但武大的房子在清河县，是东平府的县城。府，相当于现在的地级市，县的地位和今天没区别，这种县城现在中国有几千个呢。

现实中的清河县属于河北邢台，那只好查查现在山东阳谷县的房价了，均价5000。那50㎡就是25万，相对于现在阳谷县普通做小买卖的来说，买套小房交个十万的首付，不是很难吧？

武大郎的房子之所以便宜，其中最主要的因素就是城市。普通小县城的房价，任何时代都没有中心城市高。也可以这么说，任何朝代，小城市的房价都不算贵。因为人员稳定，新增人口少，需求也就平稳，价格自然都差不多。价格高的都是中心城市，比如唐宋的长安洛阳和开封，加上后来的杭州，那房子都是天价，远超今天的京沪深。

如果有工夫看看唐宋八大家的诗集，肯定能总结出一个房奴吐槽语录来。为了买房，欧阳修和白居易都攒了20年，韩愈更是苦熬了30年。杜甫最惨，混到老才在成都郊区弄了个小产权破草房。苏东坡则替他爸爸还了半辈子房贷，老了为买个二手房把藏书都卖了，还借了不少钱。他弟弟苏辙还行，老早就在开封买了一套小房，不过后来为了给闺女凑嫁妆又给卖了，白折腾。到最后快死的时候，才在儿子们的催促下倾家荡产在远郊买的房，无奈被啃老。要知道，这些人可都是绝对的社会精英啊，在大城市买房都这么痛苦，何况普通百姓呢。

五、

再用货币购买力算算，看武大郎的房价贵不贵？

按照《金瓶梅》的描写，郓哥一天挣三五十个钱就能养活自己和老爹，5两银子够老爹生活半年的，一年也就十多两。打工的收入略高，一年20两左右，那武大郎用35两就能买一套还是便宜啊。

明朝的白银购买力远远高于清朝，因为美洲白银流入中国的时间还不长，物以稀为贵。以金瓶梅的时代来看，肯定是隆庆之后。那以万历前期的购买力换算，一两银子约合人民币3000块。普通百姓家庭年收入一般在25两左右，五口之家可以达到温饱。像郓哥儿，每月挣三千多块钱，将够他和老爹凑合活着的。

以此计算，武大郎的房子总价也就10万出头，每㎡2000多块钱，确实不贵。这说明什么？说明明朝小县城的房子只是房价，也就是主要是建安费，地价非常低。城里的地价甚至低于农村土地，因为农地能种粮食，收入是确定值。而县城里挣钱比种地困难多了，土地反倒不值钱。

这和今天的情况完全相反，现在的进城农民，即便是要饭都能活下去，但在古代却非常难。尤其是明朝，户籍制度就牢牢限制了人员流动，原始的工商业想赚钱更是难上加难。别相信课本上写的，扯淡的资本主义萌芽，那都是当年为了迎合马克思理论而生搬硬套的，就跟所谓封建社会的概念一样。

还得看普通人家能攒下多少钱。在明朝，光吃粮食每人每年就要二两银子。五口之家再算上油盐酱醋，一半多收入就都吃了，这还没敢吃肉呢。甚至在1978年之前，普通百姓的恩格尔系数一直在60-70%左右，再加上必须的布匹器具什么的，几乎没有结余，不借债就算好事，拿什么买房？

如果不是潘金莲卖了首饰，武大郎连典房的十几两银子都凑不出来。而郓哥儿呢，每月挣一两，不吃不喝的话不到三年就能买房，但他和老爹真能不吃不喝吗，刨去吃喝还能剩多少？百姓们不傻，都知道买房好，但实在是买不起啊。

总结一下，中国古代，小城市的房子确实不贵，但也不是普通人能轻易买的起的，因为能攒下的钱太少。

六、

明朝小县城的房子不贵，那大城市呢，北京呢？其实也不算贵，毕竟价格是由供需关系决定的。明清两朝是皇权专制的顶峰时期，人员流动性仅次于解放后到改革开放之前，农民想要进城定居难于上青天。

而且农民也没有进城的欲望，干嘛要进城，要饭吗？现在进城是为了挣钱，打工或经商挣钱。而在明清，尤其明朝，进城挣钱的方式就三种，乞讨、盗窃和卖身为奴，想打工创业基本没戏。

现在的户口制度是不好，但已经比古代开放多了。在明清，想弄个城市户口至少要定居三代，不仅要买房有产业，还得有祖坟，而且还得身家清白，不能是贱籍。

举个例子，武松，打虎之后被任命为都头，好像是公务员待遇吧。实际上呢，等于武家从此落入了贱民的行列，世世代代不能参加科举，子孙后代所有的上升通道都被封闭。这就是进城定居的代价。

注：在明清，这种衙役皂吏什么的虽然很威风，能欺负百姓，但阶层并不高，和娼妓戏子的社会地位是差不多的，都是贱户。贱民还包括疍户、堕民（丐户）、渔家九姓、奴户、棚户、乐户，甚至包括失地农民和进城打工做小买卖的，雍正之后才稍有放松。

当然，所谓的贱户一般只体现在科举当官上，日常生活无所谓。有钱的就是大爷，越穷的才越贱呢，哪个朝代都一样。李白是商人后代，理论上在唐朝就属于贱民，没资格参加科举。但因为有钱又有才，所以能靠推荐进入朝廷，还娶了宰相的孙女儿。

七、

明朝北京的房价多少？网上有个用烂了的例子：崇祯14年，北京前门外小院，5间房，白银33两。呵呵，是不是比武大郎的房子还便宜啊。不过似乎有点儿太便宜了，事出反常必有妖。

先看年份，崇祯14年，1641年，离李自成进北京的1644没几年了。当时的气候处在寒冷期，小冰河期。北方早已糜烂，连年灾荒，遍地流贼，整个黄河以北赤地千里，以人为食。

那年，李自成横扫河南，张献忠流窜湖广，杀人如麻。还是那年，松山大战，洪承畴吴三桂全军覆没，努尔哈赤准备二次破长城入关。还是那年，江南大旱，苏州米价暴涨十倍。大旱之后必定是蝗灾，从北京到南京，除了岭南福建，全国大饥荒，百姓易子而食。

还是那年，荷兰与西班牙大战，荷兰赢了，战利品却是台湾，真tm屈辱。还是那年，欧洲三十年战争进入高潮，葡萄牙独立战争爆发，英国内战也一触即发，整个欧洲几乎打成了熬粥。

欧洲打仗，大明朝却跟着倒了霉，因为没有银子了，这年头谁还要中国的瓷器丝绸茶叶啊，都送到战场上换火枪去了。那年，还是那年，大鼠疫终于传到了北京城，京师在三年中成了人间地狱。1641年，崇祯14年，一派末世气象，大明王朝进入了倒计时。

其实在前一年，西班牙在马尼拉就开始排华，大屠杀爆发。华人被杀数万人，白银航路被彻底阻断。同时，日本进入德川幕府时代，闭关锁国禁止银子出口。再加上明朝连年的战争加收三饷税银，导致中国北方银价暴涨六倍，通货紧缩已经到了经济崩溃的边缘。

也就是说，当年五间房的33两等同于平时的200两。可以参照万历后期，北京宣武门内一套四合院，八间房350两。也就是说，在太平年代，北京城一间房价值白银40多两，是小县城房价的5倍，还便宜吗？

而且，当时的北京城已经是危机四伏，不再是宜居城市，那房价还是这么高，说明什么？说明即便是在战乱年代，大城市也是相对安全的，至少比小县城安全的多。人类乃至所有动物，筑巢建窝的第一原则，安全。

八、

但甭管怎么说，如果按照当年的收入来说，房价也不算贵。嘉万年间，北京城普通熟练工匠的年收入是20-30两左右，当然是基本全年无休。如果不吃不喝的话，十年八年工资足够买套小院了，凑合说的过去，比今天便宜。

但还是那句话，甭看挣多少，得看能攒下多少。八十年代初，北京一个小四合院不到2000块钱。但有几家能拿得出来，当年全国才有多少万元户啊！价格，是由供需关系决定的。

看一种商品是否重要，是否稀缺，是否成为社会痛点，就看人们在日常生活中是否经常讨论。比如哪天人们干脆不讨论房价了，报纸上也没人炒作了，那就说明相对不重要了。只要还在动不动提起，那甭管是涨还是跌，都说明它很稀缺、很重要。

《金瓶梅》是本非常写实的小说，完全白描了社会画卷。看看书里，通篇都离不开房子。武大郎定居要典房、菊嫂做媒为的也是挣钱典房，李瓶儿只要留下房产就能改嫁，王六儿和常侍节最愁的就是买房，张大户不趁别的就是房多，花子虚的败家也是被房子折腾。

呵呵，如果明朝的房价真的低，那作者吃饱了撑得描写这些干嘛啊？如果房子不值钱，那这些买房的人都是傻吗？金瓶梅的作者甭管是谁，都肯定是在底层和官场豪门中都生活过的，自然明白房地产的重要性，所以才不惜笔墨的描写。

九、

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